אורבנקורפ גייסה מהישראלים 180 מיליון שקל ומיד קרסה

ארבעה חודשים בלבד לאחר שגייסה 180 מיליון שקל באג"ח בישראל ואף זכתה לדירוג A3 של מידרוג, הגישה היום חברת הנדל"ן הקנדית אורבנקורפ בקשה להקפאת הליכים והגנה מפני נושים לבית המשפט המחוזי בטורונטו, במסגרת הליך פשיטת רגל במהלכו היא תנסה למכור כמה מנכסיה. אורבנקורפ, כהרגלה, לא דיווחה על כך למשקיעים בתל אביב. במכתב לביהמ"ש כותב אלן ססקין, הבעלים של אורבנקורפ: "לאחר התייעצויות רבות והפעלת שיקולי דעת רבים, אנו בטוחים כי מכירת נכסים תחת פיקוח בית משפט הוא ההליך הטוב ביותר כדי להתמודד עם בעיית תזרים המזומנים שלנו". אורבנקורפ מינתה כנאמן את חברת הייעוץ הקנדית KSV וזו החלה כבר בצעדים להפחתת החוב של החברה. ל"כלכליסט" נודע כי הנאמן הקנדי כבר פנה לעו"ד גיא גיסין שמייצג את מחזיקי האג"ח הישראלים כדי לנסות לגבש הליך משותף.

התרגיל העוקף של ססקין

מכיוון שססקין התחייב בתשקיף ההנפקה שלא להגיש בקשה להקפאת הליכים לבית משפט מחוץ לישראל, הוא עקף את הסמכות הזו על ידי הגשת הבקשה באמצעות חברות־בנות שלה. אורבנקורפ הגישה את הבקשה הזו עבור חמישה מתוך 12 נכסים שנמצאים בתוך החברה המנפיקה בישראל ומאוגדים כל אחד תחת תאגיד משפטי נפרד בקנדה. כמו כן הבקשה הוגשה גם לגבי אורבנקורפ מנג'מנט אינק, חברת ניהול הנכסים שבבעלותו של ססקין. 

המחזיקים דרשו מהחברה שלא לפרוע שום חוב לשום נושה למעט חובות שוטפים לבנקים וספקים, לא לחלק דיבידנדים, למנות יועץ מטעמם, לשתף פעולה ולמסור מידע למחזיקים כנדרש. ססקין, באופן מפתיע, סירב לחתום על המסמך בטענה שהמתורגמן שלו לא נמצא כרגע לידו.המחזיקים התעקשו שססקין יחתום על המסמך באופן אישי אף שהחברה דיווחה לבורסה כי היא מקבלת את דרישות המחזיקים לתקופת השקט כבר ביום חמישי בבוקר. לאור המוניטין הגרוע שיצרה לעצמה אורבנקורפ בחודש האחרון, את מחזיקי האג"ח הדיווח הזה לא ממש שכנע ולכן דרשו כי ססקין יחתום באופן אישי, ונראה שבצדק. לאחר הבקשה להקפאת הליכים נראה כי כתב ההתחייבות של החברה כלפי מחזיקי האג"ח לא שווה הרבה.

אל האסיפה הגיעו המחזיקים עם שתי אפשרויות בקנה. האחת ללכת כבר מחר לביהמ"ש ולדרוש צו לפירעון מיידי של החוב אף שנכון ליום חמישי לא היתה להם עילה ברורה להעלות דרישה זו. האפשרות השנייה היתה לחכות לאחר החג כדי לראות האם החברה תשתף עימם פעולה ותעמוד בהבטחת תקופת השקט כפי שהתחייבה. המחזיקים החליטו לבסוף לבחור לפעול לפי תקופת השקט עד אחרי החג, כלומר למנות עורך דין ומשקיף מטעמם בחברה ולחכות להתפתחויות. אם החברה לא תשתף פעולה עם הנציגים של המחזיקים עד סוף החודש, המחזיקים יפנו לבית משפט בדרישה פורמלית למנות כאלו.

אסיפת בעלי האג"ח של אורבנקורפ צילום: ענר גרין

כעת, לאור הפנייה של אורבנקורפ לביהמ"ש בקנדה, למחזיקים לא נותרה ברירה והם יבקשו להעמיד את החוב לפירעון מיידי בישראל. המחזיקים הגדולים באורבנקורפ הם פסגות, מגדל שוקי הון וילין לפידות, אולם מרבית האחזקות הם באמצעות קרנות נאמנות ולא בכספי פנסיה וגמל.

המחדל של שומרי הסף

המחדל של אורבנקורפ דורש בדק בית יסודי החל ממשרד רואי החשבון דלויט שערך את הדו"חות הכספיים של החברה עבור התשקיף שלה בנובמבר 2015, דרך החתם אייפקס הנפקות ועד חברת הדירוג מידרוג שעניקה לחברה דירוג אשראי גבוה של A3 בזמן שהחברה ללא ספק נאבקה כבר על חייה. בתחילה אורבנקורפ נראתה כמו עוד חברת נדל"ן שמגיעה לישראל מתוך 17 חברות אמריקאיות שכבר גייסו אג"ח בהיקף של כ־11 מיליארד שקל. אורבנקורפ השלימה את הגיוס בדצמבר 2015, וכבר בפברואר נחשפו המשקיעים לראשונה לבעיית הנזילות של החברה ואף גרוע מזה, לבעיית האמינות של ססקין. מדיווח של החברה בפברואר הסתבר כי 12 מיליון דולר שססקין התחייב להעביר לחברה מייד לאחר ההנפקה, אכן הועברו, אולם לא כפי שהבטיח ססקין לעשות, אלא באמצעות בנק קנדי שהיה בעל זכויות על הכסף. כך למעשה במשך חודשיים 12 מיליון דולר מההון העצמי של החברה היו בחשבון בנק תחת תנאים מגבילים מבלי שהחברה דיווחה על כך.

שבועיים לאחר מכן חשף "כלכליסט" כי רישיון הקבלן של החברה במחוז אונטריו נשלל ממנה על ידי ארגון הבתים הקנדי טריון בטענה כי "אינה עומדת בדרישות פיננסיות". גם במקרה זה החברה לא דיווחה על כך למשקיעים בתל אביב, אף שהודתה בשלב מאוחר יותר כי קיבלה מטריון מכתב שמזהיר אותה מפני נטילת הרישיון חודש לפני הפרסום בכלכליסט. יום לאחר חשיפת "כלכליסט", החברה דיווחה על כך למשקיעים בתל אביב והאג"ח שלה קרסו במסחר בעשרות אחוזים. הדרמה המשיכה כאשר החברה לא פרסמה את דו"חות 2015 במועדם, ולמעשה עד היום, בעקבות "אי־סדרים" שמצאו הדירקטורים. בעקבות אותם אי־סדרים, שלושת הדירקטורים הישראליים: ד"ר איל גבע, עד לפני שנה האחראי על תחום הממשל התאגידי ברשות ני"ע, ד"ר דפנה אבירם־ניצן ורונן נקר התפטרו בשבוע שעבר מדירקטוריון החברה.

במקביל, בעקבות שלילת הרישיון בקנדה ואי־הדיווח בישראל, מחזיקי אג"ח פרטיים הגישו בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד החברה ונגד ססקין לבית המשפט המחוזי בתל אביב בטענה לנזק של 43 מיליון שקל. בקשה דומה הוגשה גם נגד חתם ההנפקה אייפקס הנפקות. התפטרות הדירקטורים הצטרפה לעזיבה של יועציה המשפטים, משרד שמעונוב ושות' שליווה את החברה בהנפקה. דח"צ נוסף, ג'יימס קמרון סומרוויל, פרש בתחילת החודש. גם מבקר הפנים דורון רוזנבלום עזב את אורבנקורפ ביום חמישי האחרון והבורסה הפסיקה את המסחר באג"ח שלה עד הודעה חדשה.

תרגיל הנכס הגיאותרמי

אחד הביטויים העיקריים לחוסר האמינות של ססקין בחברת אורבנקורפ הוא פרויקט הגיאותרמי שלה FUZION. מדובר במערכת לחימום בניין מגורים שבה החזיקה (50%) בעת ההנפקה בישראל במשותף עם חברת FCR שבשליטת גזית גלוב הישראלית. בפברואר 2016, חודשיים לאחר ההנפקה בישראל, החליט ססקין לרכוש את חלקה של גזית גלוב בפרויקט תמורת 2.35 מיליון דולר קנדי ולפי שווי של 4.7 מיליון דולר קנדי. מייד לאחר מכן ססקין מכר את אותם 50% לאורבנקורפ לפי שווי כפול של 9.4 מיליון דולר. ססקין גם לא טרח לדווח על העסקה הזאת למשקיעים בתל אביב אף שמדובר בעסקת בעלי עניין רגישה מאוד.

באסיפת מחזיקי האג"ח הראשונה בישראל לפני שבועיים שבה נכח ססקין, שאלו אותו מחזיקי האג"ח מדוע מכר לחברה נכס במחיר כפול מזה שנרכש על ידו כמה ימים קודם לכן. ססקין דחה את הטענות האלו ואמר כי הוא מכר את הנכס לחברה באותו מחיר שנרכש, אולם על פי הערכת שווי מחודשת הוחלט לרשום את הנכס בשווי כפול בספרי החברה. מחזיקי האג"ח לא קנו את הטיעון שלו.