גארי בארנט: "חייבים מימון עד 30 ביוני, ולהערכתי נצליח להשיגו"

האג"ח של חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל  (אקסטל א', אקסטל ב')ביצעו בשבוע שעבר נפילה חופשית דו־ספרתית, שכבר מגלמת תספורת של 25% על החוב שגייסה החברה בשנתיים האחרונות בתל אביב. השקט מכיוון אקסטל הפחיד את המוסדיים בארץ והביא לעלייה חדה בתשואות האג"ח, שנסחרות כעת ברמות מדאיגות של 15%. 

אקסטל, שגייסה אג"ח בישראל בהיקף של 1.65 מיליארד שקל ב־2015–2014 ועוסקת בייזום ושיווק של דירות בניו יורק, מתקשה כבר שנתיים לקבל מימון לפרויקטים שלה. בימים שבהם עשירי העולם כבר לא יכולים להרשות לעצמם דירות יוקרה, התוצאות מדברות בעד עצמן והבנקאים סוגרים את הברז. כך נוצר מצב שבו אקסטל מצד אחד מפתחת פרויקטים שמצריכים השקעה אדירה, ומנגד קצב מכירת הדירות לא מספק כדי לתמוך בהם.

בארנט העמיד הלוואת גישור של 30 מיליון דולר

בראיון שהעניק לבלומברג בסופ"ש בעל השליטה באקסטל גארי בארנט הוא הודה בקושי לגייס את המימון: "יש נסיגה כללית במימון עסקאות בשוק הנדל"ן, במיוחד לעסקאות של בנייה, ובייחוד לבנייה של דירות קונדו. הרגולטורים מתקשרים לבנקאים ושואלים אותם אם קראו את הכותרות השליליות על השוק, וכך השוק סובל מהאטה מתמשכת".

הירידות באג"ח של אקסטל החריפו בגלל שתי סיבות עיקריות. הראשונה קשורה לשתי עסקאות מימון שהחברה מנסה לקדם ללא הצלחה בהיקף של 1.3 מיליארד דולר (חלקה של אקסטל בהלוואות 1.28 מיליארד דולר) על פרויקט הדירות הלא יוקרתיות One Manhattan Square, שצפוי לכלול 816 דירות במחירים של 3 מיליון דולר ומטה, ו־204 יח"ד בנות־השגה.

אקסטל כבר חתמה במרץ השנה על הלוואת מזנין (הלוואה מעל לחוב בכיר) של 463.2 מיליון דולר (חלקה של אקסטל בהלוואה 393 מיליון דולר) בעבור אותו נכס מחברת הנדל"ן RXR Realty האמריקאית. ואולם ההלוואה הזו מותנית בקבלת מימון בכיר של 890 מיליון דולר עבור אותו פרויקט מתאגיד בנקאי אמריקאי, שאינו מוכן להעניק את המימון בשלב זה לאור ההתפתחויות בשוק.

בעקבות הקושי להשיג מימון הודיע בארנט ב־10 באפריל כי הוא מעמיד הלוואת גישור של 30 מיליון דולר (ללא ריבית) לאקסטל עד להשגת המימון הדרוש מהתאגיד הבנקאי. הדיווח הפחיד את המשקיעים והאג"ח המשיכו לצלול. הפאניקה החריפה ביום חמישי האחרון, כאשר אקסטל דיווחה על דחיית המו"מ לקבלת ההלוואה מהתאגיד הבנקאי האמריקאי עד 30 ביוני. הסיבה השנייה שתדלקה את הירידות היתה קריסת חברת הנדל"ן אורבנקורפ. הליכי חדלות הפירעון שאליהם נכנסה גרמו לירידות חדות באג"ח של כל חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל — גם של אקסטל.

בראיון לבלומברג התייחס בארנט גם להארכת מועד ההלוואה על פרויקט One Manhattan Square עד סוף יוני: "אנחנו חייבים להשיג את המימון עד 30 ביוני, ולהערכתי נצליח להשיגו. היינו צריכים להקטין את היקף ההלוואה ולהגדיל את שיעור הריבית שאנו מוכנים לשלם עליה". לדבריו, "אקסטל מנהלת בימים אלה מו"מ עם מספר גורמים פיננסיים לגבי הפרויקט. הוא מציע דירות ב־3 מיליון דולר ומטה, ויוכל להשיג הלוואה טובה, כיוון שדירות במחירים כאלה מבוקשות מאוד היום".

למחזיקי האג"ח יש שנתיים עד לתשלום הקרן

אקסטל היא יזמית נדל"ן מהגדולות בניו יורק ובארה"ב. היא בונה מגדלי משרדים ומגורים בניו יורק, והשווי הנכסי הנקי של נכסיה עומד על 2 מיליארד דולר. לחברה יש שלושה פרויקטים בתחום דירות היוקרה (מעל 3 מיליון דולר), שמהווים שליש מהנכסים שלה. בשני הפרויקטים המפורסמים שלה, Carlton House ו־One 57, החברה מכרה את מרבית הדירות, אולם הבעיה שלה היא בפרויקט Central Park Tower, שכולל 179 דירות ומתקשה לשווק דירות. בסך הכל יש לאקסטל שישה פרויקטים שנועדו לייזום ומכירת דירות ועוד שמונה פרויקטים שנועדו להשכרה לטווח ארוך.

אקסטל אולי סובלת מקושי לממן את הפרויקטים שלה, אולם מחזיקי האג"ח והחברה יכולים להתנחם בכך שתשלום הקרן הראשון עבור מחזיקי האג"ח מתבצע רק בשנת 2018. בשנים 2016–2017 אקסטל נדרשת לשלם תשלומי ריבית של 84 מיליון שקל בכל שנה. בשנת 2018 היא נדרשת לשלם תשלום קרן לסדרה א' של 570 מיליון שקל, ובסך הכל תשלומי קרן וריבית של 609 מיליון שקל לשתי הסדרות. אם החברה לא תסדיר את עניני המימון שלה עד אז, היא תמצא את עצמה בבעיה.

בכל מקרה, המשקיעים הישראלים לא מוכנים לחכות עד אז. אג"ח מסדרה א' של אקסטל עם מח"מ של 2.8 שנים נפלה ביום חמישי האחרון ב־6.6% ומתחילת החודש ב־10%. היא נסחרת כעת בתשואה לפדיון של 15.47%. אג"ח מסדרה ב' של אקסטל עם מח"מ של 4.18 שנים נפלה ביום חמישי האחרון ב־7.5% ומתחילת החודש ב־15%. היא נסחרת כעת בתשואה לפדיון של 14.8%.

לדברי יניב סיילן, אנליסט הנדל"ן של IBI, הפאניקה של השוק מוצדקת. "להערכתנו, בעת הנוכחית הסיכוי שהחברה תצליח לגייס את ההון עד יוני נמוך (אך אפשרי), ולכן אנו צפויים לראות המשך עלייה בתשואות. עם זאת, בראייה ארוכת טווח אנו סבורים שהחברה תצליח לקבל את המימון, שכן One Manhattan נמצא באיזור ביקוש, בשלבי בנייה, לא מיועד לשוק היוקרה ולאור העובדה שהושקעו בו עד כה כ־300 מיליון דולר. בשורה התחתונה, בטווח הקצר ולאור המשך חוסר הוודאות בקשר עם השגת המימון/מחזור ההלוואה והקרבה לחודש יוני, אנו ממליצים להקטין חשיפה לאג"ח החברה, שכן צפוי להיות יותר רע לפני שיהיה יותר טוב.יחד עם זאת, ברמת תשואה של 15% ומעלה הנייר מהווה "קנייה", שכן להערכתנו התמחור מביא בחשבון את כל הסוגיות הקשורות לעיכוב במימון".

גארי בארנט, בעל השליטה באקסטל צילום: בלומברג