מה שאפריקה ישראל לא סיפרה למשקיעים שלה

"זה יותר משנתיים אנחנו מנסים למכור את קניון אפימול, אבל לא מצליחים למכור אותו במספרים של מעריכי השווי. יש ברוסיה הרבה נכסים ששווים רבע מהשווי שהיה להם לפני שנתיים". הדברים הללו נאמרו על ידי מנכ"ל אפריקה ישראלאברהם נובוגרוצקי באסיפה הראשונה של מחזיקי האג"ח מאז הודיעה החברה על הסדר חוב שני.

אם המנכ"ל מדייק בדבריו, יש כאן בעיה. מהדברים ניתן להבין שאפריקה ניסתה למכור את הקניון כבר שנתיים, אבל קיבלה הצעות נמוכות מהותית מערכו במאזניה. מידע זה לא נמסר למשקיעים, ערב גיוס של 646 מיליון שקל בהנפקת אג"ח כ"ח בספטמבר 2014. ייתכן שהמידע היה מרתיע את אותם משקיעים מלהשתתף בהנפקה, שהבטוחה היחידה שלה היתה מניות אפי פיתוח, חברה שהנכס המרכזי שלה הוא אפימול. באפריקה אומרים כי דברי נובוגרוצקי נאמרו בדיבור חופשי, ועל כן אין לפרשם "על קוצו של יוד", וכל ניסיון לעשות כן חוטא לאמת.

גם אם החברה לא ניהלה מו"מ פעיל עם המציעים נוכח מחיר נמוך מדי, נאום המנכ"ל חושף כי אפריקה השקעות קיבלה אינדיקציות שוטפות למחיר אפימול, שהיו נמוכות מהותית מהערכת השווי שלו. באוגוסט 2014 הערכות השווי לאפימול עמדו על 1.16 מיליארד דולר. אלה התבססו על NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 39.3 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2014 ועל הערכות החברה כי ניתן להגיע ל־NOI של 147 מיליון דולר בשנה. נתונים אלה הופיעו בדו"חות החברה על פי כללי תקינת ה־IFRS.

לב לבייב ואפימול צילום: שאטרסטוק, אוראל כהן

אפריקה ישראל ואפי פיתוח הן ציבוריות ולכן למשקיעים היתה כל העת גישה למידע לגבי תזרים מזומנים מהוון מנכסים, שממנו ניתן לגזור את שוויין. אך המידע המהותי על שווי סביר בעת מימוש נכס לא היה זמין למשקיעים, ואפריקה לא התאמצה להפוך אותו לכזה ערב ההנפקה. בעיה זו מאפיינת חברות נדל"ן רבות שמחזיקות בנכסים ששוויים משתנה לאורך זמן, אבל באפריקה היא בולטת מאוד לאור כניסתה להסדר חוב שני. החברה ציינה כי "הסכומים שננקבו בפניות הספורות שהתקבלו ב־2015 וב־2016 לרכישת אפימול היו רחוקים ממחירו הראוי ושיקפו ניסיונות אופורטוניסטיים לרווח מהיר מתוך תקווה לניצול לחץ על רקע ההרעה בכלכלה הרוסית. הן לא היוו אינדיקציות מהימנות לשוויו ההוגן של הקניון, עמדה שנתמכה באופן עקבי בהערכות השווי שהתקבלו מפירמות שמאות חיצוניות".

לאפריקה התחייבויות הגבוהות ב־1.24 מיליארד שקל מערך נכסיה ומצוקת נזילות, ומכאן קצרה הדרך להסדר. ככה זה בשוק: חברות לוקחות סיכון, כדי לממן את פעילותן מגייסות אג"ח בריבית גבוהה שתפצה על הסיכון, ואם זה מתממש — מחזיקי האג"ח משלמים את המחיר. כל זה מוצדק כל עוד בתשקיף ההנפקה מוצג הסיכון. מה שמטריד בדברי נובוגרוצקי הוא הספק — האם אפריקה הציגה גילוי מלא של מידע בגיוס אג"ח כ"ח.

הכותב הוא כלכלן בחברת הייטק