לבייב: עומדים לאבד את קניון אפימול. הנושים: "הפעלת לחץ"

המו"מ שמנהל לב לבייב עם הבנק הרוסי VTB, להעמדת ערבות אישית של 191 מיליון דולר, טרם התקדם להבנות סופיות, ובאפריקה ישראל מכינים את הקרקע לאובדן שלושה נכסים עיקריים ברוסיה — ובראשם קניון אפימול במוסקבה.  

אפי פיתוח, החברה־הבת של אפריקה ישראל (65%) הנסחרת בבורסת לונדון, ואשר באמצעותה היא עובדת ברוסיה, הודיעה בסוף השבוע על כינוס אסיפה כללית ב־1 באוגוסט, לצורך אישור העסקה להחלפתם של קניון אפימול, פרויקט המשרדים אוזרקובסקיה 3 ומלון אקווה מרין בחוב של 618 מיליון דולר כלפי VTB. המהלך הזה יביא להפחתת הון של 253 מיליון דולר לאפי פיתוח ולהפסד של 197 מיליון דולר. מבחינת אפריקה ישראל, מדובר יהיה בהפחתת הון של 164 מיליון דולר ובהפסד של 127 מיליון דולר.

עד לפני חודש נראה היה שאפריקה ישראל תוכל להימנע מעסקת החלפה שכזו ולשמור על הנכסים, באמצעות ערבות אישית של לבייב על 191 מיליון דולר. אך לבייב מתנה את הערבות בהסדר חוב עם מחזיקי האג"ח בישראל, בהיקף של 3.2 מיליארד שקל, שעד היום לא הגיע לכלל גיבוש. לצדדים נותרו שבועיים להגיע להבנות בטרם ישתלט הבנק הרוסי על הנכסים.

אחד ממחזיקי האג"ח הגדולים של אפריקה ישראל, שעדיין מתדיינים עם החברה על היקף ההזרמה של לבייב ועל גובה התספורת למחזיקים, אמר ל"כלכליסט" כי "ההודעה על כינוס האסיפה הכללית נועדה להפעיל לחץ על הנציגות, ולדעתי היא במקומה, כי הנציגות לוקחת את הזמן. אפשר היה לסגור עסקה ולהימנע מאובדן הנכסים. יש פה הנהלה שיושבת באוויר ולא יודעת מה קורה. יש נכסים שאפשר לפתח אותם. אני חושב שבסוף לא תהיה עסקת החלפה, ולבייב יביא את הערבות שלו. אבל הוא לא יכול להעמיד אותה עד שיהיה הסדר עם מחזיקי האג"ח".

אפי פיתוח לא תוכל לעמוד בפירעון מיידי של חובותיה

בינתיים, באפריקה ישראל מכינים את השטח לכל תרחיש. אפי פיתוח עדכנה בסוף השבוע שבמו"מ לגבי הערבות של לבייב, שהמועד האחרון שלו הוא 1 באוגוסט, עדיין לא הגיעו להבנות. באפריקה רוצים למנוע מצב שהבנק הרוסי מביא לחדלות פירעון של החברה, ולכן מעוניינים לקבל אישור של בעלי המניות לביצוע עסקת ההחלפה.

להערכת דירקטוריון אפי פיתוח, אם האסיפה הכללית לא תאשר את ההחלפה, הרי שבהיעדר מקורות מימון חלופיים ובהתבסס על הדיונים וההתכתבויות עם VTB, הם מניחים שהבנק הרוסי ידרוש פירעון מיידי של ההלוואות. אם זה מה שיקרה, קבוצת אפי פיתוח לא תוכל לעמוד בפירעונות האלה, והדבר יוביל לחדלות פירעון של החברה. בהודעתה של אפי פיתוח כתבה ההנהלה בסוף השבוע כי "תרחיש זה, אם יתממש, יוביל ככל הנראה להיקלעותן של אפי פיתוח וחברות־בנות שלה, כולן או חלקן, להליכי חדלות פירעון ו/או להפסקת עסקיהן, וכפועל יוצא מכך לאובדן ערך מלא או חלקי של מניות אפי פיתוח".

אפי פיתוח, שנסחרת בלונדון בשווי של 135 מיליון דולר, אינה עומדת בתשלומים כלפי הלוואה של 427 מיליון דולר על קניון אפימול ועל הלוואה נוספת של 191 מיליון דולר כלפי פרויקט המשרדים אוזרקובסקיה 3. בעבור שתי ההלוואות מחזיק VTB בשעבודים על שני הנכסים ועל מלון אקווה מרין ברוסיה, שרשום בספרי אפריקה בשווי של 14 מיליון דולר. כיוון שאפי פיתוח אינה עומדת בתשלומי הקרן ובהתניות הפיננסיות, הצדדים מנהלים כבר חודשים דיונים לגיבוש עסקת החלפה של החוב בנכסים.

בהודעתה של אפי פיתוח נכתב כי "למיטב ידיעת אפי פיתוח, עד לתאריך הדו"ח לא נחתמו מסמכי עסקת הערבות (של לבייב — א"פ) ותנאי הערבות האישית עדיין נידונים בין הצדדים, ולפיכך אין ודאות בהשגתה. ככל שעסקת ההחלפה לא תבוצע והערבות האישית לא תוסכם עד 1 באוגוסט, סביר להניח שהבנק הרוסי ינקוט צעדים למימוש זכויותיו על פי הסכמי ההלוואות, ובכלל זאת, מימוש בטוחות ובקשת סעדים זמניים, כגון עיקולים וכיו"ב. לאור האמור לעיל, לדעת דירקטוריון אפי פיתוח, קבוצת אפי פיתוח תוכל לעמוד בדרישה לפירעון מיידי של ההלוואות רק מתמורות שיתקבלו ממכירות של נדל"ן. אולם לאור לוח הזמנים שקצב הבנק הרוסי, אין באפשרות קבוצת אפי פיתוח לנקוט תהליך מכירה מסודר של נכסים, ולכן אין עומדת לרשותה דרך פעולה ריאלית לשם התמודדות עם דרישה לפירעון מיידי של ההלוואות, זולת עסקת ההחלפה".

ב־1 באוגוסט יצטרכו בעלי המניות של אפי פיתוח לאשר את עסקת ההחלפה, ולשם כך נדרש רוב רגיל. הדירקטוריון של אפי פיתוח כבר הודיע כי הוא תומך בעסקת ההחלפה. "דירקטוריון אפי פיתוח החליט לאשר את עסקת ההחלפה ולזמן את האסיפה הכללית של אפי פיתוח לשם קבלת אישורה ולהתקשר בהסכמי עסקת ההחלפה ב־1 באוגוסט. השלמת עסקת ההחלפה צפויה לחול עד סוף חודש ספטמבר 2016.

בדירקטוריון הסבירו את ההחלטה: "בשים לב להצהרתו של הבנק הרוסי, כי הנכסים המועברים הם קבוצת הנכסים הקטנה ביותר שהוא מוכן לקבל בתמורה לשחרור, דירקטוריון אפי פיתוח סבור שתנאיה של עסקת ההחלפה עולים בקנה אחד עם הערכים שניתן היה לקבל בגין הנכסים המועברים בעסקת מכירה בתנאי לחץ".

גם אם הנכסים יאבדו, תימשך פעילות אפריקה ברוסיה

גם אם עסקת ההחלפה תצא בסופו של דבר לפועל, באפריקה מתכוונים להמשיך את הפעילות ברוסיה. בהודעת אפי פיתוח נכתב כי "לאחר עסקת ההחלפה בכוונתה של אפי פיתוח להמשיך להתמקד בפיתוח נכסים למסחר ולמגורים בתחומי רוסיה".

לרשות אפי פיתוח עומדים משרדים ובתי מלון פעילים ברוסיה, וגם כמה פרויקטים למגורים בהקמה, שאמורים לייצר הכנסות ממכירת יחידות דיור. בנוסף, החברה מחזיקה במאגר קרקעות שטרם הוחל בפיתוחן, ששוויו בדו"חות הכספיים לסוף הרבעון הראשון של 2016 עמד על 546 מיליון דולר.

"בכוונת אפי פיתוח להמשיך בפיתוח הפרויקטים הקיימים, ועסקת ההחלפה לא תשפיע לרעה על הקמתם. ובמיוחד, הקמת פרויקט המגורים באודינבורג, שהחלה בינואר 2015. מסירתו של מקבץ הדירות הראשון בבניין הראשון בפרויקט החלה במרץ 2016, תוך התקדמות העבודות להקמת הבניין השני. בנוסף ישנם פרויקט אפי פבלצקיה 2, שהקמתו החלה בדצמבר 2015, וההתחלה המתוכננת של העבודות להקמתם של הפרויקטים למגורים של בולשוייה פוצ'טוביה ובוטניק גרדן במהלך המחצית השנייה של 2016", כתבה אתמול ההנהלה.

עוד נכתב כי "לאחר השלמת עסקת ההחלפה, פיתוח הפרויקטים הקיימים והמתוכננים של אפי פיתוח ימומן מיתרות נזילות שיהיו בקופת אפי פיתוח וממכירות עתידיות שלה".

אפימול