לראשונה מאז התספורת בדלק נדל"ן - תשובה ינסה לגייס אג"ח בתל אביב לפעילות נדל"ן

יצחק תשובה חוזר לגייס אג"ח בבורסת תל אביב לפעילות נדל"ן - בפעם הראשונה מאז הסדר החוב של דלק נדל"ן בשנת 2012. חברת אלעד נשיונל, שנמצאת בבעלות מלאה של תשובה ומחזיקה ב-50% בתיק מקבצי דיור בארה"ב (בשיתוף עם יקיר גבאי) ושלושה נכסי קונדו (דירות למגורים) בשווי כולל של 595 מיליון דולר, פרסמה היום (ד') תשקיף לגיוס של 50 מיליון דולר בבורסת תל אביב.

בפעם האחרונה שגייס תשובה אג"ח לקבוצת דלק, בפברואר 2015, הוא זכה להתנגדות מצד גופים מוסדיים ורגולטורים שהודיעו כי יחרימו את הגיוס שלו בעקבות התספורת שביצע בדלק נדל"ן. אלא שאותם גופים רכשו את האג"ח של תשובה כמה ימים לאחר מכן בשוק ותשובה הצליח לגייס את הכסף שלו בהצלחה.

בהנפקה הנוכחית תשובה מציד מודל דומה למודל של חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו עד כה בישראל. כלומר, הוא יצק נכסים בארה"ב לתוך חברה שרשומה באיי הבתולה (BVI) ומגייס עליה אג"ח ללא בטחונות בבורסת תל אביב, על מנת לממן את ההון העצמי בעסקאות חדשות של נכסים בארה"ב. התשקיף שפורסם אתמול נוגע לגיוס חוב של 50 מיליון דולר, אולם לכלכליסט נודע כי תשובה בוחן בימים אלו גם הנפקת מניות ראשונית (IPO) של הפעילות הזו בתל אביב או לחלופין הכנסה של משקיע הון נוסף, כך שגיוס האג"ח בישראל אינו ודאי. החברה גם טרם בחרה בחתם שיוביל את ההנפקה. התשקיף הנוכחי מעניק לתשובה תקופה של 75 יום לביצוע ההנפקה.

אלעד נשיונל פועלת בתחום של מקבצי דיור בארה"ב מסוג מולטי פאמילי (Multi Family). היא מחזיקה במחצית (החצי השני מוחזק על ידי יקיר גבאי) מפורטפוליו של כ-8,900 דירות ב-31 מתחמי מולטי פאמילי בשמונה מדינות - פלורידה, טקסס, אילינוי, אינדיאנה, ג'ורג'יה, מישיגן, קרולינה הצפונית וקרולינה הדרומית. בנוסף היא מחזיקה בכ-1193 דירות להשכרה מסוג קונדו (Condo Units) בשלושה פרויקטים שונים. רב הפעילות שלה (60%) היא בפלורידה ומטה החברה ממוקם שם.

את הכסף שהיא מגייסת בישראל היא אינה מייעדת להחלפה של הלוואות והיא מציינת כי בכוונתה "לפעול לאיתור הזדמנויות השקעה בנכסים מניבים בתחום הנדל"ן למגורים, בדגש על רכישה של מתחמי מגורים, לרבות בנכסים אשר יניבו תזרים מזומנים יציב ויאפשרו להגדיל את מצבת נכסיה".

יצחק תשובה צילום: עמית שעל

את המחצית הראשונה של 2016 סיימה אלעד נשיונל עם ההכנסות של 12.2 מיליון דולר, עלייה של 8% ביחס לתקופה המקבילה. במהלך אותה תקופה היא רשמה רווחי שערוך גבוהים של 12.3 מיליון דולר לעומת שערוכים שליליים של 5.3 מיליון דולר בתקופה המקבילה. ה-NOI הסתכם בכ-7.7 מיליון שקל, עלייה של 12% ביחס לתקופה המקבילה.

יו"ר החברה ומ"מ מנכ"ל הוא ברוך יצחק, סמנכ"ל כספים וחשב ואחראי מיזוגים ורכישות באלעד גרופ. עוד בדירקטוריון החברה מכהן רפאל לזר, מנכ"ל אלעד קנדה אינק., בועז שניצר, המעניק ייעוץ לחברות של תשובה ושל קבוצת דלק, אורלי דניאל, בתו של תשובה המכהנת כיו"ר אלעד הולדינגס, ויואל שרגיאן, גם הוא עובד בכיר באלעד.

בספטמבר השנה נחשף ב"כלכליסט" כי תשובה וגבאי ביצעו עסקת ענק לרכישת פורטפוליו של מקבצי דיור שמכיל 2,080 יח"ד תמורת 240 מיליון דולר. מדובר בחלק מהפורטפוליו שמגיע כעת לישראל ובעסקה הגדולה שעשו השניים השנה.

תשובה וגבאי מכירים מאז שגבאי היה מנכ"ל חברת החיתום של בנק לאומי וביצע עבור תשובה לא מעט הנפקות. השניים נכנסו לראשונה לשותפות עסקית בינואר השנה, כשגבאי נכנס שותף (50%) לפורטפוליו של אלעד גרופ בקליפורניה שמכיל 9,000 יח"ד בשווי של 900 מיליון דולר. בניכוי חוב של 430 מיליון דולר, שוויין של הדירות נטו הוערך אז בכ־470 מיליון דולר ומשכך גבאי שילם אז לאלעד גרופ 250 מיליון דולר (כמיליארד שקל) במזומן. מאז השניים החליטו כי הם רוצים להעמיק את האחיזה שלהם בתחום מקבצי הדיור להשכרה בארה"ב.