רשות ני"ע מהדקת הפיקוח על חברות נדל"ן אמריקאיות

מחלקת התאגידים ברשות ני"ע בראשות מוטי ימין מהדקת את הפיקוח על חברות הנדל"ן האמריקאיות בבורסת תל אביב, שמספרן הגיע כבר ל־21. הרשות החלה לאחרונה בבדיקה רוחבית בקרב החברות האמריקאיות, במטרה לבחון את הזכויות המשפטיות בנכסים שהן מעבירות לחברות שמגייסות את הכסף בישראל.

מבנה ההנפקה של חברות הנדל"ן האמריקאיות כולל לרוב הקמה של חברה הרשומה באיי הבתולה (BVI) לצורכי מס, נכסים בארה"ב וגיוס חוב בישראל. לטענת הרשות, המצב המורכב הזה דרש בדיקה מעמיקה של הזכויות בנכסים, של השעבודים שמוצעים על ידי החברות ושל הסמכויות המשפטיות במקרה של חדלות פירעון.

הרשות הופכת את החתמים לשומר סף נוסף

הרשות בדקה אם הזכויות המשפטיות בנכסים אכן הועברו בפועל לחברות שגייסו בישראל ודרשה מחתמי ההנפקה להיות מעורבים יותר בהליך הרישום בישראל. הרשות ביקשה מהחתמים לחתום בתשקיף כי בדקו שהזכויות המשפטיות אכן הועברו בצורה הנכונה לחברות המנפיקות בישראל.

בניגוד לנעשה בהנפקות קודמות, בהנפקות האחרונות בחודשים האחרונים של חברות הנדל"ן האמריקאיות וורטון פרופרטיז ונמקו חתם ההנפקה פועלים אי.בי.אי אכן חתם כי בדק שהזכויות המשפטיות הועברו לחברה המנפיקה. בכך למעשה הפכה הרשות את החתם לשומר סף נוסף בגיוסי החוב. זאת, כדי למנוע מקרה דומה לזה של אורבנקורפ, חברת נדל"ן קנדית שגייסה בישראל 180 מיליון שקל וקרסה ארבעה חודשים לאחר הגיוס. אורבנקורפ אמנם לא הציגה מצג שווא לגבי רישום הנכסים שלה, אך היא הציגה מצג שווא לגבי ההון העצמי.

מוטי ימין צילום: נמרוד גליקמן

 

ניתנו הערות לחברת ברוקלנד אפריל

בדיקת הרשות החלה לפני כמה חודשים וצפויה להסתיים בחודש הקרוב. עד כה, לא עלה מקרה חריג של רישום כוזב של נכס ונמצא כי מרבית החברות האמריקאיות פעלו כשורה. זאת, למעט כמה הערות לברוקלנד אפריל, חברת הנדל"ן של אסי פיטוסי ובועז גלעד.

ברוקלנד היא אחת מחברות הנדל"ן היחידות (יחד עם דלשה ונמקו) שהציעו שעבוד בהנפקה. הרשות בדקה את תוקף השעבוד שהציעה ברוקלנד על תאגידים שמחזיקים בנכסים, הרשומים בניו יורק. מכיוון שבהסכם השעבוד נקבע כי יחול עליו הדין הישראלי וסמכות השיפוט תהיה של מדינת ישראל, נציגי רשות ני"ע בדקו מה התוקף המחייב של השעבוד במדינת ניו יורק. החברה ענתה כי "לעמדתה ולעמדת יועציה המשפטיים בארה"ב, הסכמי השעבוד תקפים לפי דין מדינת ניו יורק ולא ניתן יהיה לטעון בשום ערכאה משפטית כי הם חסרי תוקף בניו יורק. אמנם ההסכמים קובעים העדפה ברורה לדין הישראלי ולבית המשפט הישראלי, תוך התחייבות מפורשת של החברה שלא לטעון נגד הדין הישראלי".

עוד בדקה הרשות את העובדה כי לכאורה נפל פגם בהודעות רישום השעבוד שנרשמו בניו יורק. זאת, מכיוון שבהודעות נכתב שבעלות החוב הן החברות המשועבדות, במקום לציין שבעלת החוב היא החברה. לעניין זה עלתה השאלה מדוע לא נרשמה החברה כחייבת וכיצד הדבר משפיע על השעבוד. החברה ענתה כי "לעמדת החברה ויועציה המשפטיים בארה"ב, דרך רישום אינה מהווה תנאי לתקפות השעבודים. הפרקטיקה של הרישום צריכה להיות מודרכת על ידי העסקה ולא באופן טכני. מן הראוי לרשום את הודעות השעבוד על שם החברות המשועבדות משום שהן מגלמות בפועל את הנכסים שניתנו כבטוחות בשטר הנאמנות, והן אלה שמקיימות את הפעילות העסקית בניו יורק. עם זאת, מעל הנדרש ולמען הסר ספק, החברה הוסיפה רישום לצד הרישום הקיים, שמציין באופן מפורש את החברה כמשעבדת את זכויותיה בחברות המשועבדות".