"אקסטל לא צריכה למכור דירות כדי להחזיר את החוב למחזיקים בישראל"

"רק מהפרויקט של One Manhattan Square ומהשכירויות של פרויקט 555 אנחנו יכולים להחזיר את הכסף למחזיקי האג"ח הישראלים. אנחנו לא צריכים למכור דירות בשביל להחזיר להם את הכסף, ככה שאני במקומם לא הייתי מודאג". כך אמר ל"כלכליסט" גארי בארנט, הבעלים של אקסטל לימיטד, ביחס לדו"ח שלה שפורסם אתמול.

האג"ח של חברת הנדל"ן האמריקאית עלו אתמול בסוף המסחר ב־0.9%, לאחר שנסחרו רוב היום בירידות, וכעת נסחרות בתשואה לפדיון של 8.5%–10%. אקסטל דיווחה בשורה התחתונה על מעבר להפסד של 9 מיליון דולר ב־2016 לעומת רווח נקי של 294 מיליון דולר ב־2015. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת המשיך להיות שלילי ועמד על 242 מיליון דולר לעומת תזרים שלילי של 218 מיליון דולר בשנה שעברה.

אקסטל היא חברת נדל"ן יזמית, מהגדולות שפועלות בניו יורק. היא גייסה בתל אביב ב־2015–2014 1.65 מיליארד שקל בשתי סדרות אג"ח. אלה סבלו במהלך 2016 מירידות, בעיקר בגלל הקושי של אקסטל למכור דירות ולהשיג מימון לפרויקטים שלה.

שוק הדיור בניו יורק, בפרט דירות היוקרה, מתמודד זה שנתיים עם ירידה בביקושים. זאת בין היתר בעקבות מחיר הנפט הנמוך, שהביא מדינות כמו רוסיה למשבר כלכלי אשר הבריח את המשקיעים מהשוק. בנוסף צמצמו הבנקים במידה ניכרת את החשיפה שלהם לנדל"ן והקשו אף יותר על הפעילות של אקסטל.

הפרויקטים של אקסטל מדשדשים

השיערוך השלילי ב־2016: 12 מיליון דולר

ההפסד שרשמה אקסטל בשנת 2016 נבע בעיקר מירידה של 80% בהכנסות השנתיות. אלה עמדו על 4.5 מיליון דולר בלבד, וצנחו בעקבות ירידה במכירות הדירות. בנוסף נפגעה השורה התחתונה משיערוך שלילי של 12 מיליון דולר על נכסי החברה ועלייה של 28% בהוצאות ההנהלה וכלליות ל־32 מיליון דולר.

חרף התוצאות, בארנט מקפיד לשדר אופטימיות למחזיקי האג"ח הישראלים. "תמיד יש לי אפשרות להביא משקיעים ולגייס עוד הון. יש הרבה דברים שאני יכול לעשות כדי להחזיר את החוב — ואני לא צופה שום בעיה. פרויקט 555 (פרויקט של דירות להשכרה במנהטן — א"פ) יהיה מושלם בחודשים הקרובים, והושלם כבר ב־97%. השכרנו יותר מ־50% מהנכסים בו, ואני מאמין שנצליח להשכיר את כולו. השוק מעריך את איכות הנכס, והוא הכי איכותי שיש בניו יורק", אמר בארנט.

אחד הפרויקטים הבעייתיים של אקסטל הוא One Manhattan Square, שנחשב לפרויקט הדגל של החברה וכולל 815 דירות יוקרה שנבנות סמוך לגשר ברוקלין בניו יורק. אקסטל אמנם הצליחה לממן את הבניין במלואו, בניגוד לציפיות המשקיעים, אולם היא עדיין מתקשה למכור את הדירות שבו. בדו"ח שפורסם אתמול עדכנה החברה כי עד היום נמכרו, באמצעות חתימה על חוזי מכירה, קצת יותר מ־100 יח"ד בהיקף כולל של כ־190 מיליון דולר ובמחיר המשקף מחיר ממוצע לרגל רבוע של 2,130 דולר (10 רגל רבוע הם כ־1 מ"ר). אבל למעט הפנטהאוז — שנמכר במחיר של 13 מיליון דולר וגם זה לאחר הנחה — מרבית הדירות שנמכרו היו בטווח מחירים נמוך של 3–5 מיליון דולר. שלא לדבר על העובדה שנותרו יותר מ־700 דירות למכור.

גארי ברנט

אבל גם כאן בארנט מסרב להתייאש. "זה טבעי להוריד מחירים ולהתאים אותם לביקושים. חל שינוי פסיכולוגי היום בביקוש. יש שיא מכירות כל שבוע ועיקר הבעיה היתה פסיכולוגית, אנשים רצו לנצל את המצב לצורך משא ומתן, אבל בסוף אם מישהו רוצה משהו, הוא קונה אותו. אין הרבה היצע בשוק, ולכן בסך הכל אני מרוצה מהמצב. אנשים היו מודאגים אבל נתוני המאקרו טובים, ויש מי שעדיין רוצה להשקיע בניו יורק".

בארנט הוסיף: "בפרויקט One Manhattan Square אנחנו בונים את הקומה ה־50 מתוך 80, והוכחנו שאנחנו יודעים לבנות מהר. הצלחנו לממן אותו במלואו ונוכל להגדיל את ההלוואות הבנקאיות שלנו עליו ולשחרר כסף. אני מעריך שנוכל לשחרר 200–150 מיליון דולר שיוכלו לשמש אותנו, בין היתר, להחזר האג"ח הישראליות", אמר. לגבי שאר הדירות בפרויקט אמר בארנט: "אנו ממשיכים למכור את הדירות במחיר טוב. יש לנו חוב נמוך על הפרויקט, ועלינו למכור פחות ממחציתן כדי להחזיר את ההלוואה הבנקאית".

לגבי פרויקט דירות היוקרה One 57 עדכנה אקסטל כי מכרה 12 דירות שבנייתן הושלמה מתוך 132 באמצעות חוזי מכירה, בהיקף כולל של 169 מיליון דולר ובמחיר המשקף מחיר ממוצע לרגל רבוע של 4,817 דולר.

"הבנקים יותר בררניים במתן הלוואות בנייה"

קשיי המימון של חברות מסוגה של אקסטל ניכרים גם בנכונות של המערכת הבנקאית להעניק הלוואות בנייה. "יש נכונות של הבנקים לתת הלוואות בנייה, אבל הם יותר בררניים", אמר בארנט. "הבנקים מרוויחים יפה, מניותיהם עולות ועליהם לעשות עוד עסקים כדי להצדיק זאת". בארנט משוכנע שיקבל הלוואה על Central Park Tower, פרויקט דירות יוקרה במנהטן. אקסטל בשלב בניית הקומות הראשונות של בניין המגורים מעל חנות האופנה Nordstrom. במהלך 2016 השלימה אקסטל עסקה להכנסת שותפה סינית, ענקית התשתיות SMI, והחלה בגיוס מימון של עד 168 מיליון דולר בצורת Eb-5. מימון זה נעשה כחלק מהתוכנית האמריקאית למשיכת משקיעים לתחומים היוצרים מקומות עבודה, כמו בנייה, בתמורה לגרין קארד. במסגרת ההסכם שנחתם במאי 2016 השקיעה SMI יותר מ־300 מיליון דולר. אקסטל ציינה בדו"חות כי בכוונתה לפעול להשגת הלוואת בנייה עד סוף 2017.

אקסטל עדכנה לגבי יעדיה לשנה זו, בהם "סיום מימון פרויקט One Manhattan Square והמשך בנייתו ושיווקו ומכירת יתרת הדירות ב־One 57. נשלים התקשרות בהלוואת בנייה ל־Central Park Tower ול־City Point בברוקלין ונשלים את השכרת הבניין 555 Tenth Avenue, שצפוי לתרום לגידול ב־NOI (הכנסות תפעוליות נטו). כמו כן, החברה תגביר את השיווק והמכירות לפרויקט The Kent, מגדל מגורים בן 30 קומות".