אחרי נחיתה קשה בת"א - בלוטרייך בונה על דם טרי

שלוש שנים עברו מאז הנפיק גיל בלוטרייך את חברת הנדל"ן סקייליין מקבוצת מישורים שבשליטתו בתל אביב באחת ההנפקות הקשות שהיו בשוק ההון הישראלי. החברה זכתה אז לביקושים נמוכים, והמניה נכנסה לצלילה עמוקה של עשרות אחוזים לכמה חודשים, שהכבידה גם על החברה־האם מישורים. ואולם, בשנה האחרונה נראה כי משהו מתחיל להשתנות בגישה של המשקיעים הישראלים למישורים וסקייליין — מניית מישורים רשמה מתחילת 2017 עלייה של 30% לשווי של 250 מיליון שקל וסקייליין בלמה את מגמת הירידות, ומנייתה אף רשמה עלייה של 2.7% מתחילת השנה.  

סקייליין מחזיקה בתי מלון ואתרי נופש בקנדה ובארה"ב בשווי של 520 מיליון דולר קנדי, עם הון עצמי מיוחס לבעלים של 247 מיליון דולר קנדי. בשנה האחרונה ביצעה החברה מכירה מסיבית של קרקעות ונכסים בהיקף של 70 מיליון דולר קנדי, כדי להתמקד בנכסים מניבים עם תזרים קבוע על חשבון נכסים יזמיים. מישורים, שעוסקת בעיקר בנדל"ן מניב בישראל ובארה"ב עם נכסים בשווי של 520 מיליון שקל (ללא חלקה בסקייליין) והון עצמי מיוחס לבעלים של 415 מיליון שקל, עשתה מהלך דומה של התמקדות בנכסים מניבים בישראל וארה"ב — בישראל בתחום המשרדים ובארה"ב בתחום החנויות המסחריות.

שני האנשים שאחראים על הוצאת התוכניות לפועל הם המנכ"לים החדשים של החברות — דניאל לבנטל ובלייק ליון. לבנטל, סמנכ"ל הכספים של דלק נדל"ן לשעבר, מונה לתפקיד מנכ"ל מישורים בתחילת השנה וחתום על עליית ערך של 30% במניה מאז כניסתו לתפקיד. לבנטל היה משנה למנכ"ל של חברת הנדל"ן הפרטית ב.ס.ט. הוא בוגר מינהל עסקים במכללה למינהל ומשפטים באוניברסיטת בר־אילן. "פגשתי את בלטרייך לפני כמה חודשים", הוא מספר בראיון משותף עם ליון ל"כלכליסט". "בחנתי את החברה לעומק, קראתי את הדו"חות, נסעתי לקנדה לראות את הנכסים ואני מאמין שהיא פלטפורמה מצוינת לגדול".

המניה עלתה ב־30% מאז המינוי שלך. מה לא היה בסדר בניהול?

לבנטל: "אני לא לוקח את הקרדיט, ואני לא חושב שהיה משהו מקולקל. החברה עשתה הרבה מהלכים בשנתיים האחרונות שמיקדו אותה. בשוק רואים את מה שהחברה מציגה הרבה זמן ומבינים שזה לא רק דיבורים וסיפורים".

אתה חושב שלאחר העלייה החברה מתומחרת היום נכון?

לבנטל: "ההון העצמי למניה הוא 13.6 שקל, ומחיר המניה עומד סביב 8 שקלים. אני לא יכול לדבר מטעם המשקיעים, אבל אפשר לראות את הפער. מישורים עשתה עבודה טובה מאוד של מיקוד הפעילות העסקית שלה בתחום של נכסים מניבים ושקיפות מול השוק מבחינת מצגות. גם בצד המימוני החברה האריכה מח"מ על ידי גיוסים נוספים והחלפת אג"ח קצרות וארוכות. עשינו גם מימון מחדש מול הבנקים והצלחנו לחסוך בעלויות מימון".

מימין" דניאל לבנטל, בלייק ליון צילום: אוראל כהן

"המטרה: נכסים בשווי של מיליארד דולר"

ליון, המנכ"ל החדש של סקייליין, הוא בכיר לשעבר בענקית הנדל"ן הקנדית ברוקפילד. הוא מונה לתפקיד בפברואר 2016 והוביל את מכירות הנכסים של החברה. הוא רואה חשבון בהשכלתו, עם תארים מאוניברסיטת טורנטו ומאוניברסיטת יורק. מאז כניסתו הוא הוביל גם מהלך שנוי במחלוקת של שינוי שיטה חשבונאית, כך שבתי המלון של החברה נרשמים כעת בספרים לפי שווי הוגן ולא לפי עלות. שינוי השיטה הוביל לעלייה של 50% (235 מיליון שקל) בהון העצמי של החברה ברבעון הרביעי של 2016, והכין קרקע נוחה לחלוקת דיבידנד של 5 מיליון שקל לפני חודש, לראשונה מאז הנפקתה בתל אביב.

עשיתם שינוי שיטה חשבונאי שהגדיל את ההון ומיד לאחר מכן חילקתם דיבידנד. אתה לא רואה בזה בעיה?

ליון: "ממש לא. שינינו את המדיניות החשבונאית שלנו, וזה עזר לנו להסביר את החברה למשקיעים בצורה טובה יותר. עכשיו כל הנכסים שלנו רשומים בשווי הוגן ויש אחידות בין הנכסים בספרים. הכרזנו על חלוקת דיבידנד, ואני מאמין שנגיע למדיניות דיבידנד קבועה. המטרה היתה ליצור אחידות עבור האנליסטים".

התוצאות הנוכחיות של סקליין מלמדות כי לליון ולהנהלת סקייליין יש עוד לא מעט עבודה. בדו"חות סקייליין לרבעון הרביעי של 2016 היא הציגה הפסד של כ־1.2 מיליון שקל לעומת רווח נקי של כ־18.5 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2015. הרווח הנקי של החברה ב־2015 נבע בעיקר מהכרה ברווח הזדמנותי של כ־15.7 מיליון שקל (אחרי מס) בנובמבר 2015 בעקבות רכישת מלון רנסנס בקליבלנד, אוהיו.

"המטרה שלי היא להגיע לנכסים בשווי של מיליארד דולר, כלומר להכפיל את מצבת הנכסים שלנו", אומר ליון. "נקנה בעיקר בתי מלון באזורים אורבניים, שקרובים לשדות תעופה או מקומות מרכזיים. נסתכל על אזורים מדרום לטורונטו ועד פלורידה, כלומר החלק המזרחי של קנדה וארה"ב".

מה הדדליין לזה?

ליון: "אין דדליין, אבל מדובר ביעד של כמה שנים בודדות. אנחנו נמצאים בשיעור מינוף של 20%, כך שיש לנו הזדמנות לרכוש נכסים, אבל עם סבלנות. יש שוק גדול מטורונטו עד לפלורידה. לא תמצא אותנו במנהטן או במיאמי עם נכסים בתשואה של 5%. אנחנו מחפשים נכסים בשיעור תפוסה טוב עם תשואות גבוהות ואפשרות לאפסייד".

ומה לגבי מישורים?

לבנטל: "האסטרטגיה שלנו דומה מאוד לזו של סקייליין. אנחנו רוצים עוד צמיחה. אין לי יעד שאני מכוון אליו כמו ליון מבחינת היקף הנכסים. נכון לעכשיו, אנחנו בוחנים ארבעה נכסים בישראל ושלושה בארה"ב. המטרה שלנו היא להמשיך את הצמיחה על ידי רכישת נכסים".

"עליית הריבית בעולם לא מאיימת עלינו"

הריביות בעולם בעלייה. לא מסוכן לגדול כעת בצורה כזאת?

ליון: "כל עוד אתה שומר על תזרים ועל שיעור מינוף נמוך, הכל בשליטה. הייתי בשני משברים בחיי. האנשים שנכשלו הם אלה שהגיעו למיתון עם שיעור מינוף גבוה ולא יכלו לעמוד בתזרים. זה לא המקרה שלנו".

כן, אבל בתי מלון זה העסק הכי מסוכן שיש בנדל"ן המניב.

ליון: "לא מסכים. בתי מלון זה מסוכן, אבל תלוי אילו בתי מלון. אם אתה מסתכל על בית מלון בסמוך לשדה תעופה, אנשי עסקים כל הזמן מגיעים לשם ויש שם תזרים שנחשב יציב. כאלה נכסים אנחנו מחפשים לרכוש בעתיד הקרוב".

לבנטל: "גם שיעור המינוף של מישורים הוא נמוך ובערך 40%, ככה שעליית הריבית לא מאיימת עלינו. מעבר לזה, אנחנו לא עושים עסקאות תשואה ולא קונים במרווחים של 3% מעל הריבית, אלא במרווחים משמעותיים יותר. עלות החוב הממוצעת שלנו היא באזור 3%–4%, ומרבית העסקאות שלנו היו בתשואה של 9% והגיעו לתשואות דו־ספרתיות. הפער שלנו הוא גבוה, ולכן אנחנו מוכנים לעליית ריבית".

מה דעתך על מניית סקייליין:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

סקייליין מכרה לא מעט קרקעות. מדוע עשיתם את זה, והאם יש כוונה למכור עוד?

ליון: "שווי הקרקעות בקנדה עלה משמעותית, ולכן כשהגעתי, התחלתי למכור את הקרקעות במחירים טובים. מכרנו נכסים כדי לקבל נזילות, וזה נותן לנו הזדמנות למצוא נכסים חדשים ובטוחים יותר. יש לנו כוונה למכור עוד. זה חלק מתוכנית העבודה. אנחנו רוצים להביא את שיעור הקרקעות בנכסים שלנו אל מתחת ל־10%. אנחנו עכשיו באזור 30%. אחרי מכירת קרקעות שאנחנו במשא ומתן למכירתן נרד לאזור ה־15%, ולאחר מכן נבחן עסקאות חדשות. זה יעזור לנו להגדיל את ההון ואת המזומנים בקופה".