קרן הריט CMCT תעשה רישום כפול בת"א ותגייס מיליארד שקל במניות בכורה
הקרן האמריקאית של שני ישראלים לשעבר תהיה הראשונה שמנפיקה מניות בכורה, מאז החלה הבורסה בתל אביב לאפשר זאת לפני חצי שנה
חצי שנה לאחר שהבורסה בתל אביב החלה לאפשר גיוס של מניות בכורה (Preferred Equity), קרן ריט אמריקאית תהיה הראשונה לנסות את המוצר. CMCT, קרן הנדל"ן של שני הישראלים לשעבר שאול קובה ואבי שמש, תצא לגיוס של מיליארד שקל במניות בכורה לאחר החג באחוזת בית.
- אושרו הקלות לקרנות ריט בשכירות ארוכת טווח
- מגדל משקיעה בנכס של KBS, מנהלי הקרן יגזרו קופון של 1.3 מיליון דולר
- אזורים עצרה הנפקת קרן ריט עם נכסים בחצי מיליארד שקל
מדובר בקרן ציבורית שנסחרת כיום בנאסד"ק בשווי של 972 מיליון דולר. הקרן צפויה לבצע בתחילה רישום כפול בתל אביב, כך שמנובמבר (לאחר הגיוס) היא תציע למשקיעים ישראלים גם מניות בכורה וגם מניות רגילות (מחיר מניה רגילה בנאסד"ק כיום הוא 16.8 דולר). את הקרן מביאה לישראל חברת לאומי פרטנרס בניהולם של עופר גרינבאום, שי נבו ורם דגן, בשיתוף עם היועץ אורי אייזנברג. אלה צפויים להיות החלוצים בתחום גיוסי מניות הבכורה בתל אביב. אם הגיוס של CMCT
(CIM Commercial Trust Corporation), יצלח, הוא צפוי לפתוח את הדלת לקרנות נוספות להגיע לתל אביב, שהפכה בשנים האחרונות לשם דבר בנוגע לגיוס כספים לחברות נדל"ן בינלאומיות.
CMCT היא חלק מקבוצת הנדל"ן CIM האמריקאית שייסדו ב־1994 קובה ושמש. CIM היא השותף המנהל של CMCT. שמש וקובה הכירו בזמן שירותם הצבאי.
לארה"ב הם הגיעו לפני יותר מ־30 שנה. העסק הראשון שלהם היה בתחום הגננות, ובהמשך נכנסו לעסקי היזמות בנדל"ן ותשתיות. ב־1995 הם הכירו את בנקאי השקעות ריצ'רד האסלר, שעומד כיום בראש דירקטוריון CIM, וביחד הקימו את קבוצת CIM, שהפכה לימים לאימפריית נדל"ן שמחזיקה באמצעות שש קרנות נכסים בשווי כ־20 מיליארד דולר. המטה של CIM ממוקם בלוס אנג'לס. הנכסים של CMCT הם בנייני משרדים בלוס אנג'לס, וושינגטון, סאן פרנסיסקו ואוסטין.
הקרן מגיעה לישראל לאחר שרשמה עליית שווי של 10% מתחילת השנה. נכון לרבעון השני של 2017, הקרן מחזיקה נכסים בשווי נקי (NAV) של 1.3 מיליארד דולר, אך לישראל היא צפויה להגיע עם שווי נמוך יותר של נכסים, לאחר שמכרה באחרונה כמה מהם. בעוד כמה ימים תפרסם הקרן תשקיף גלוי בישראל ותחשוף את השווי הנכסי הנקי שלפיו תירשם כאן. לפי ההערכות, השווי הנכסי הנקי צפוי להיות מיליארד דולר, לאחר מכירת הנכסים. מדיניות הדיבידנד עבור המניות שיונפקו בישראל עדיין לא פורסמה.
במצגת שפרסמה החברה באחרונה בארה"ב, ניתן לראות שהיא סיימה את הרבעון השני עם ירידה קלה בהכנסות וברווחים. הכנסותיה במחצית הראשונה של 2017 על בסיס US GAAP הסתכמו בכ־128 מיליון דולר - ירידה של 5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הרווח הנקי זינק והסתכם בכ־285 מיליון דולר, לעומת 25 מיליון דולר בתקופה המקבילה, אך הוא הושפע מרווח חד פעמי של 300 מיליון דולר על מכירת נכסים. ה־FFO, שמייצג את הרווח הנקי התזרימי מפעילות הנדל"ן מנוכה מהפחתות חד פעמיות, ירד ב־30% במחצית הראשונה. עם זאת, התוצאות שתציג בישראל לקראת הגיוס צפויות להיות שונות, לאחר מכירת הנכסים בחודשים האחרונים.
מניות בכורה: דיבידנד קבוע, בלי זכות הצבעה
מניות בכורה נתפשות ככלי שבין אג"ח למניה. בדומה למניות רגילות, הן מעניקות לבעליהן זכות לקבל דיבידנד, אך אינן מאפשרות לקבל זכויות הצבעה בחברה. קירבתן לאג"ח היא בתזרים הקבוע והידוע מראש שהן מעניקות, כל עוד החברה סולבנטית - כפי שמחזיקי האג"ח נהנים מתשלום קבוע וידוע מראש של קופוני הריבית.
שאול קובה צילום: jason laveris
מניות בכורה מיועדות לחברות בעלות תזרים גבוה, שמחלקות דיבידנד קבוע לפי מדיניות דיבידנד – מה שמתאים לקרנות ריט. זאת מכיוון שבדרך כלל הן המגייסות הגדולות ביותר, ומחויבות לפי חוק לחלק את כל הרווחים כדיבידנד. קרנות ריט אמריקאיות גדולות שחוששות לגייס אג"ח בישראל מכיוון שאינן רוצות למצוא עצמן כבולות בהתחייבויות משפטיות, יוכלו מעתה לפנות לשוק הישראלי, שמתמחר חוב של חברות נדל"ן בצורה זולה יותר מאשר האמריקאי, ולגייס כסף באמצעות מניות בכורה בתקווה שהן יצטרכו לשלם עליו תשואה נמוכה יותר ממה שהן משלמות בארה"ב.
