"גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בבורסה יימשך ב-2018 - וכך גם הסיכון"

סביבת הריבית הנמוכה ממשיכה להניע משקיעים לחפש אחר תשואות אטרקטיביות באפיק הקונצרני. אולם, בעוד שהנפקות החוב בסקטור הפיננסי מצטמצמות לאחר שמרבית הבנקים הגיעו לשיעור הלימות ההון הנדרש מהם, הרי שבסקטור הנדל"ן ישנו צורך גדול במחזור החוב והפער בין הריבית חסרת הסיכון הישראלית לזו האמריקאית מושך חברות נדל"ן אמריקאיות לבוא ולהנפיק חוב בשוק המקומי.

למרות שנהוג לכנות ללא הבחנה את אותן חברות בתור "חברות הנדל"ן האמריקאיות", נדרשת בחינת השקעה פרטנית וקפדנית לחברה או לקבוצת חברות בעלות מאפיינים דומים. כפי שלא ניתן לסווג את כל חברות הנדל"ן הישראלי באותו הסל, כך גם לא נוכל להתייחס אל כל חברות הנדל"ן האמריקאיות כמקשה אחת. 

כדי שאפשר יהיה לקבל החלטה מושכלת טרם ההשקעה באגרות החוב האמריקאיות, "כלכיסט" ביחד עם הלית ימאל ויניב שיניקמן מבית ההשקעות אלומות עושים סדר בחברות הנדל"ן בכדי להבין מהי רמת הסיכון המאפיינת את ההשקעה בכל אג"ח של חברה שמנפיקה חוב בישראל, על פי תחומי פעילות הנדל"ן השונים בהן היא מתמחה.

שכירות בניו יורק

הכלכלה האמריקאית בכלל ושוק הדיור בארה"ב בפרט, מציגים תמונה ברורה של הגירה דמוגרפית אל העיר הגדולה. תהליך שהוביל לכך שמחירי השכירות בעיר ניו-יורק נמצאים במגמת עלייה מתמדת משנות ה-70'. לכן כלל האצבע הראשון שלנו לסיווג אג"ח אמריקאית ברמת סיכון נמוכה יותר, הוא פעילות בתחום השכירות בניו יורק, זאת מאחר וחברות אמריקאיות שמתמחות בשכירות בניו יורק מייצרות למשקיע תזרים מזומנים יציב מהיום הראשון. בתוך קבוצה זו יש להבחין בין שני סוגי שכירויות שכל אחד מהם מציב רמת סיכון אחרת עבור המשקיע.

טיימס סקוור - ניו יורק צילום: שאטרסטוק

שכירות מפוקחת (rent stabilized)

השכירות המפוקחת מציגה עלייה עקבית במחירים לאורך השנים. שכירות זו לרוב נמוכה מהשכירות הממוצעת ובכך מאפשרת לבעל הנכס להעלות את השכירות בכל פעם ששוכר מפנה את הדירה (בכפוף לשיפוצה). החברות שמתמחות ברכישה, השכרה, פיתוח והשבחה של בנייני מגורים בשכירות מפוקחת בעיר ניו-יורק והונפקו בבורסה בת"א הן: דה זראסאי, ספנסר ונובל.

שכירות בשוק החופשי

אפיק פעילות זה מצוי ברמת סיכון אחת מעל השכירות המפוקחת, מאחר ובשוק החופשי שכר הדירה עלול לרדת ולמשוך מטה גם את ההכנסות ואת שורת הרווח של החברות הפועלות בתחום זה. כלכלני אלומות צופים ששוק השכירות בניו יורק ימשיך להיות יציב וליהנות מביקוש ער ומאחוזי תפוסה גבוהים במיוחד. חברות שמרבית פעילותן בשוק השכירות בשוק החופשי בניו יורק הן: אול-יר, קופרליין ודלשה קפיטל.

מימין: יניב שיניקמן והלית ימאל

דיור מוגן

הדיור המוגן היא קטגוריה נוספת בסיווג השקעה ברמת סיכון נמוכה באופן יחסי. בשנים האחרונות נהנה ענף הדיור המוגן בארה"ב ממגמת גידול מרשימה על רקע העלייה המתמדת בתוחלת החיים, לצד העלייה ביכולותיהם הכלכליות של האזרחים הוותיקים. שיעורי התפוסה בבתי אבות בארה"ב גבוהים ורשימות ההמתנה באזורי הביקוש גבוהים. חסמי הכניסה הגבוהים לענף והצפי להמשך גידול בשנים הקרובות מעמידים את פעילותן של חברות העוסקות בתחום ברמת סיכון נמוכה. חברות הנדל"ן האמריקאיות הנסחרות בישראל ופועלות בענף הדיור המוגן: סטרוברי וצ'וזן. חברת אמ.די.ג'י פועלת בתחום זה אך גם בתחום ייזום המלונאות ולכן מסווגת ברמת סיכון גבוהה יותר.

השכרת נכסים למוסדות פדראליים ועירוניים

החברות המתמחות בהשכרת נכסים למוסדות פדראליים ועירוניים מסווגות ברמת סיכון הגבוהה משכירות מפוקחת, אך נמוכה מנדל"ן יזמי של דירות יוקרה. חברות אלה נהנות לרוב מחוזים ארוכי טווח ומשוכר יציב ביותר המשלם בזמן. אולם רמת הסיכון הגבוהה יותר נובעת מכך שהנכס מותאם לצרכי מוסדות מדינה ובמקרה של עזיבת השוכר קשה יותר למצוא שוכר חדש, הסבת ייעוד הנכס באמצעות שיפוץ מגדילה את הוצאות החברה וגם מכך שחלק מהנכסים לא נמצאים במרכזי הערים או בערים גדולות ומרכזיות. החברות בתחום: דה לסר הוותיקה ו-יו.איי.אר.סי שהונפקה לאחרונה.

נדל"ן מסחרי וקניונים

נדל"ן מסחרי וקניונים מסווג ברמת סיכון גבוהה יותר מדירות להשכרה. תחום הקניונים נפגע מהמעבר לקניות באינטרנט אונליין, דבר שגורר גל פשיטות רגל של חברות מובילות וצמצום שטחי מסחר של חברות אחרות. בנוסף, בארה"ב קיים עודף משמעותי של שטחי מסחר. החברות הפועלות בתחום זה: לייטסטון, נמקו, קליין, רילייטד. יוצאת מן הכלל בתחום זה היא חברת וורטון, ששולטת בחנויות במיקומים המבוקשים ביותר בניו יורק כדוגמת, השדרה החמישית, ה-Time Square ושכונות הסוהו.

חנות טיפאני בשדרה החמישית בניו יורק צילום: Getty

נדל"ן יזמי

בקצה הסקאלה של רמות הסיכון נמצא תחום הנדל"ן היזמי, בדגש על ייזום למכירת דירות, מאחר והיכולת של החברה להחזיר את החוב תלויה ביכולתה למכור את הדירות. שוק הדיור למכירה (וביתר שאת בדירות היוקרה) מושפע בצורה חזקה מהריבית, לכן נדרש מרווח ריבית גבוה יותר עבור אג"חים של חברות נדל"ן יזמי, גם כשמדובר בפעילות ייזום בניו יורק. העובדה שחברות אלו עוסקות בפעילות בעלת רמת סיכון גבוהה לא שוללת על הסף את ההשקעה בהן, אלא יש לבחון היטב פרמטרים כמו וותק החברה, טיב ההנהלה והיקף העסקאות שביצעה החברה בעבר. החברות בתחום זה הן: אקסטל וברוקלנד.

מנהלי ההשקעות של אלומות צופים שגם ב-2018 תמשך מגמת הצמיחה בחוב המונפק ע"י חברות נדל"ן אמריקאיות, הן באמצעות הרחבת סדרות והן ע"י כניסה של מנפיקים חדשים. נכון ורצוי לבחון כל השקעה והצעה לגופה ולקבל החלטות השקעה בהתאם לסיווג הסיכון של חוב החברה והתשואה המוצעת בה.