חוזרים לבית הקברות של הנדל"ן: המשקיעים הישראלים לא פוחדים משחיתות רומנית

לא פחות מ־11 טיסות יוצאות כל יום מתל אביב לבוקרשט, בירת רומניה, ובשנתיים האחרונות הטיסות האלו הולכות ומתמלאות במשקיעים ישראלים שמחפשים אחר פרויקט נדל"ן חדש. אט אט התמונה הולכת ומזכירה את תחילת שנות האלפיים, אז עשרות ואפילו מאות משקיעים ישראלים חיפשו אחר הבוננזה הבאה בנדל"ן.

רובם הגדול של משקיעים אלו הפסידו את כספם שרובו נקבר בקרקעות ברומניה שלא כדאי לפתח והפסד עמוק בכיס. צחי חג'ג', מבעלי קבוצת הנדל"ן חג'ג' שהגיש תשקיף לגיוס חוב של 70 מליון שקל של חברת נדל"ן חדשה שלו, חג'ג' אירופה, שפועלת בשוק הרומני, פתח השבוע צוהר שחשף במקצת את העלייה בפעילות של השחקנים הישראלים ברומניה. פרט לחג'ג', משקיעים פרטיים וגופים עסקיים רבים, חלקם ציבוריים, הגדילו השקעות ברומניה בשנתיים האחרונות, כשהם מקבלים רוח גבית מהכלכלה הרומנית שמציגה שיעורי צמיחה של 7% בשנה.

הברבור של טדי שגיא

המשקיע הישראלי הגדול ביותר שביסס את עצמו ברומניה הוא היזם טדי שגיא, שרכש בשנתיים האחרונות נכסים בשווי של 150 מיליון יורו, בעיקר מרכזים מסחריים ובנייני משרדים. שגיא זכה במכרז של ממשלת רומניה ורכש לפני שנה את מרכז העסקים והטכנולוגיה סוואן (Swan) שבבוקרשט, תמורת כ־30 מיליון יורו, כולל עתודות קרקע לבניית ארבעה בניינים נוספים. לשגיא יש בנוסף גם כמה קרקעות במרכז בוקרשט שמיועדות לפיתוח של בנייני משרדים. חברת קרוסריידר שבשליטתו אף מחזיקה שם משרדים, ומקורבים לשגיא מספרים עליו שהוא אוהב מאוד את בוקרשט ומבלה שם לא מעט.

מה דעתך על מניית חג'ג' נדלן:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

חברה נוספת שהגבירה קצב ברומניה בשנתיים האחרונות היא שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון, אותה חברה שספגה הפסדי עתק עוד בגל הקודם, אז השקיעה 1.7 מיליארד שקל בפיתוח פרויקטים של תשתיות ופיתוח של נדל"ן. בשנתיים האחרונות חזרה שיכון ובינוי לפעול ברומניה עם שני פרויקטים של מגורים להקמת 3,000 דירות באזור בוקרשט, אחד הפרויקטים הוא בשיתוף עם חברת ים סוף של אלי פפושדו. עוד ישראלים שהגבירו פעילות ברומניה הם מנור גינדי, שמפתח פרויקטים של מגורים בבוקרשט ואשטרום שגם היא מפתחת גם פרויקטים של מגורים.

הדעות לגבי רומניה חלוקות. מחד, נתוני הצמיחה ברומניה מראים שאכן ישנה התאוששות מסוימת בכלכלה. על פי קרן המטבע הבינלאומית, רומניה צפויה לרשום את הצמיחה הכלכלית הגבוהה ביותר באירופה ב־2017 עם שיעורי צמיחה של 7% בשנה.

דירוג החוב הבינלאומי של רומניה עומד על -BBB עם אופק חיובי, כאשר הריבית ברומניה עומדת ללא שינוי בשיעור של 1.75% מאז מאי 2015. שיעור האבטלה ממשיך לרדת ועומד כעת על 5.3% לעומת 5.5% בדצמבר 2016. האינפלציה החלה לעלות וב־2017 היא עמדה על 1.5% לעומת ירידה של 0.5% בשנת 2016. יחד עם עליית התמ"ג במדינה חלה עלייה בשכר הממוצע לנפש שעומד על על 750 יורו בחודש. בתחום המגורים, שיעורי הריבית הנמוכים והצמיחה בכלכלה הגדילו את הביקוש לדירות וכתוצאה מכך גם המחירים עולים. בבוקרשט המחיר הממוצע לדירה ב־2017 עלה בכ־5%, כאשר הרבית המקומית הנמוכה הביאה להתעוררות בשוק המשכנתאות המקומי ודוחפת את מחירי הדירות מעלה.

תפוח אדמה לוהט פיפרה של אז, בלוקצ'יין של היום לפני עשור יזמי נדל"ן שרק אמרו את מילת הקסם "פיפרה", הבטיחו גיוס מוצלח בת"א. אם הפעם הם לא יתמקדו בבנייה, הסדרי החוב שוב יגיעו יניב רחימי לכתבה המלאה 

"יש התעוררות רצינית מאוד בשנתיים האחרונות ברומניה" אומר רוני בר ניר ראש השלוחה של משרד עוה"ד פירון בר ניר ברומניה, שמייצג כמעט את כל החברות הישראליות שפועלות ברומניה. "זה נובע מהעובדה שרומניה כמדינה לא בלעה את כל הבועה שהיתה כאן בשנות האלפיים. רומנים לא השתתפו בה. המוסדות הפיננסיים הרומנים לא נתנו את הכסף אלא הוא הגיע מאיגרות חוב ישראליות ומבנקים יוונים, ולכן רומניה עצמה לא נפגעה במיתון באופן ישיר אלא באופן עקיף מהמצב בעולם. נוצר מצב שלא בנו תשע שנים דירות למגורים, ונוצר מחסור גדול בתחום. מצד שני, התוצר של רומניה עולה כל שנה בסביבות 7%-6%, והיא מהמובילות באיחוד האירופי, ואנשים רוצים לקנות לעצמם דירות. מצד שלישי המדינה מעודדת רכישת דירות עם הטבות שונות שמגיעות עד מימון של 95% לרכישת דירה. בעקבות זה יש התעוררות ואנשים מתקדמים לכיוון של היתר בנייה ולכיוון של בנייה והיום אנחנו רואים מנופים ופרויקטים של אלפי דירות קמים בבוקרשט. יש פה לא מעט ישראלים. לא רק חברות עסקיות אלא גם משקיעים פרטיים".

נלחמים בביעור השחיתות

לצד השיפור בכלכלה, אי אפשר להתעלם מבעיות השחיתות ברומניה. אחת החברות שהסתבכה ברומניה היא שפיר הנדסה שנאלצה להתמודד עם הרשעה בבית המשפט הרומני בעבירות מס, לצד מנהל הפעילות המקומית, שעליו נגזר מאסר בפועל. שפיר נקנסה בעקבות הפרשה הזו ב־48 מיליון שקל. לפי דו"ח של האיחוד האירופי מינואר 2017, חולשת מערכת המשפט ורמת השחיתות הם אלה שמונעים את קבלתה של רומניה כחברה בגוש היורו. הדו"ח מציין כי ישנם עדיין תחומים רבים שקשה לשנות ושיש בהם התנגדות רבה לשינויים. בין אלו, מדובר על העצמאות השיפוטית ועל היכולת של בתי המשפט לקבל החלטות עצמאיות. לדברי הוועדה, הכוחות המתנגדים לביעור השחיתות גורמים לעיכובים ולעתים לצעידה אחורנית בקשר לרפורמות שנעשו. במילים אחרות טוענת הוועדה כי המצב ברומניה נותר מושחת מאוד ושהרפורמות שנעשו עד כה לא מספיקות.

מדד הנדלן ברומניה מקרטע

דו"ח נכתב עוד כי "הוועדה מוצאת שהפרלמנט עדיין לא מכבד את עצמאות בית המשפט כפי שמצופה, והיא קובעת שהמטרה הזאת עדיין לא הושגה. תהליך בחירתם של ראשי מערכת המשפט ב־2016 לא היה מלווה בשקיפות הנדרשת ובהליכי בחירה מקובלים". עוד נאמר בדו"ח שהסוכנות נגד שחיתות - DNA - העמידה לדין 7 שופטים ו־8 תובעים במהלך 2016. שניים מהתובעים שהועמדו לדין היו תובעים ראשיים ואחד מהם היה תובע ראשי בבית המשפט לערעורים. במהלך 2016 הורשעו ברומניה 9 שופטים שהושעו מתפקידם בגלל עבירות פרוצדורה בהקשר של מאסרים מוקדמים. נגד 14 שופטים ו־16 תובעים הוצאו צווי חיפוש וצווי מעצר באותה השנה.

הסוכנות הלאומית ליושרה - ANI - סיימה ב־2016 בדיקה של 1,635 תיקים, מתוכם - 263 היו מקרים של אי־התאמה לתפקיד, 123 מקרים היו של ניגודי עניינים בתפקידים שונים, 51 מקרים של ניגוד עניינים פלילי, 25 מקרים של פערים כספיים לא מוסברים. בתוך המקרים האלו הוזכרו כקשורים לפרשות השחיתות: 94 ראשי ערים, 137 חברי מועצות מקומיות, 89 סגני ראשי ערים, ו־5 חברי פרלמנט.

חסינות חברי הפרלמנט

הוועדה מציינת שיש חוסר עקביות רב בכל הקשור לרצון הפרלמנט לאשר הסרות חסינות לבכירים, ובכך מפריע למלחמה בשחיתות. כך, לדוגמה, מתוך 6 בקשות להסרת חסינות של חברי פרלמנט בכירים רק 3 אושרו. לטענת כותבי הדו"ח, תהליך ההחלטה והסיבות לדחיית בקשות להסרת חסינות נותרות עלומות ולא שקופות לציבור ולאחרים. האיחוד האירופי המליץ לרומניה לאמץ את הקריטריונים להסרת חסינות של אמנת ונציה, המקובלת על מדינות האיחוד האירופי, אבל זה לא קרה עדיין.

הוועדה מציינת שארגונים אזרחיים פרסמו בדצמבר 2016 רשימה של מועמדים לבחירות לפרלמנט החשודים באי־התאמה בעקבות אישום פלילי, ניגוד עניינים, פעילות נגד החוק והאשמות נוספות שאינן מפורטות.