אולייר לא דיווחה שהעבירה כסף לחשבון בעל השליטה

אחת מנקודות התורפה של חברות הנדל"ן האמריקאיות, המאוגדות באיי הבתולה הבריטיים (חברות BVI) וגייסו חוב בישראל בשנים האחרונות, היא רמת השקיפות של פעילותן. חברת הייעוץ למוסדיים אנטרופי אף ציינה במסגרת סקירה מיוחדת שערכה עליהן, כי הן לוקות לעתים בממשל תאגידי בעייתי.

גילו את הטעות בהכנת הדו"ח ולא דיווחו מיד

מהדו"חות הכספיים של אולייר (All Year), שהתפרסמו בסוף השבוע, עולה כי במהלך הרבעון השני השנה העבירה החברה בטעות מיליוני דולרים לחשבונו של בעל השליטה, יואל גולדמן, במקום לחברה שמחזיקה בנכס מסוים, שלה יועדו הכספים.

אולייר, העוסקת בתחום הנדל"ן המניב למגורים ברובע ברוקלין בניו יורק, היא אחת המגייסות הפעילות בקרב חברות ה־BVI בישראל, עם ארבע סדרות אג"ח בשוק ההון התל־אביבי בהיקף כספי לא מבוטל של 2.35 מיליארד שקל.

באחד הסעיפים בעומק הדו"חות הכספיים של החברה לרבעון השלישי השנה נכתב כי במהלך הכנתם התברר לאולייר כי "במהלך הרבעון השני של שנת 2018 כספים שהיו מיועדים לחברת נכס שבשליטת החברה הועברו בשוגג לחברה שבבעלות בעל השליטה".

מדובר בסכום של 3.7 מיליון דולר, שעבר לחשבון חברה של בעל השליטה והוחזר לאחר כמה חודשים בתוספת ריבית. לפי הדיווח של אולייר, הכסף הוחזר על ידי גולדמן ביום רביעי שעבר, 28 בנובמבר, והחברה חייבה אותו בריבית השנתית המקסימלית מתוך סדרות האג"ח שלה (סדרה ב'), בשיעור של 7.4%.

אולם אף שהעניין התגלה, לטענת החברה, במהלך הכנת הדו"חות, ככל הנראה במהלך נובמבר, היא לא דיווחה באופן מיידי למשקיעים על הכספים שעברו לחשבונו של בעל הבית. ואם לא די בכך, הרי שכאשר כבר דיווחה על התגלית, היא לא שיתפה את המשקיעים במועד המדויק שבו הועבר הכסף לחשבונו של גולדמן. מיליוני הדולרים שנחתו בחשבונו של גולדמן למשך כמה חודשים אף לא מנעו מאולייר לפרסם ביום שישי האחרון תשקיף מדף חדש, שעשוי לאפשר לה לבצע גיוסי הון חדשים בבורסת תל אביב.

הגיוס הראשון של אולייר היה בנובמבר 2014, ויועצי ההנפקות רפי ליפא וגל עמית הם שהובילו את הגעת החברה לישראל. איגרות החוב שלה נסחרות בתשואות לפדיון חד־ספרתיות, וזו שנסחרת בתשואה הגבוהה מתוך הארבע היא אג"ח ד' (9.41%).

את הרבעון השלישי סיימה אולייר עם עלייה של 41.9% ברווח הנקי המתואם (FFO) לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ל־2.17 מיליון דולר. ההכנסות המתואמות מדמי שכירות (NOI) עמדו על 18 מיליון דולר ברבעון השני, עלייה של 27% לעומת התקופה המקבילה.

החברה הסבירה את הגידול החד ב־FFO ברבעון השלישי בכך שביצעה במהלכו מימון מחדש של שניים מנכסיה בריביות שהיו נמוכות באופן משמעותי לעומת הריביות בהלוואות שנטלה לצורך בניית נכסים אלה. כמו כן עלה ה־FFO בשל הכנסות מפרויקט בושוויק (שלב א') של החברה.

התמורה מהנפקת אג"ח סדרה ה', שביצעה אולייר בעבר, שימשה לפירעון הלוואות עבור פרויקט בושוויק בהיקף של 140 מיליון דולר ועבור הסרת שיעבודים בשלב א' של הפרויקט, הכולל 443 יחידות דיור. אולייר רשמה משכנתא בדרגה ראשונה בסכום הקרן של האג"ח לטובת הנאמן למחזיקי אג"ח ה'.

החברה גם דיווחה על עלייה ברווח הנקי ברבעון השלישי, שהסתכם ב־4.28 מיליון דולר לעומת 223 אלף דולר ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה בעיקר משיפור ברווח התפעולי של אולייר ומרווחי שיערוך של פרויקטים שונים שלה.

סמנכ"ל הכספים יגיע השבוע לסבב פגישות

אולייר מדורגת בדירוג A2 בידי חברת מידרוג עם אופק יציב, כך עולה מנתונים שהציגה החברה במסגרת מצגת מסוף אוקטובר האחרון.

לאולייר יש - נכון לסוף הרבעון המדווח - גירעון בהון החוזר בהיקף של 47 מיליון דולר. הגירעון נובע בעיקר מהלוואות בהיקף של 26 מיליון דולר, שמועד פירעונן בשנה הקרובה. השווי ההוגן של הנכסים שעומדים כנגד ההתחייבויות המדוברות נאמד ב־52 מיליון דולר ומייצג יחס חוב לבטוחה של 51%.

את תגובתה של אולייר לא היה ניתן להשיג עד פרסום הכתבה.

נכס של אולייר בניו יורק צילום: אורן פרוינד