"רשות ני"ע לא יכולה לעצום עיניים, היא לא נתנה לנו כלים לפיקוח אמיתי"

"חברה שהאג"ח שלה נסחרות בתשואה דו־ספרתית מחלקת דיבידנדים - וכאן דירקטור צריך לשים את הגבול", אמר ל"כלכליסט" דירקטור באחת מחברות הנדל"ן האמריקאיות, שביקש שלא להזדהות.  

"כשחברה זרה מגיעה לישראל לגייס כסף, עליה להביא בחשבון את כל בעלי העניין ואת בעלי החוב, ולקבל את הקודים של שוק החוב המקומי. הבעיה היא שהמודל שהחברות האלה הגיעו איתו לא מאפשר פיקוח נאות. החברה שמגייסת היא בעצם חברה ריקה, שמתאגדת באיי הבתולה, והיא מתקשרת עם החברה התפעולית שמנהלת את כל הפעילות הריאלית בהסכם שירותים. בארץ זה כמעט ולא קיים, למעט בקרנות הריט, אבל במודל ריט יש פיצוי - כל עסקה מאושרת בדירקטוריון של חברת הריט והוא יכול לפטר בכל יום נתון את חברת הניהול, כי אין שם קשר של שליטה".

לדבריו, המבנה של החברות האמריקאיות מציב את הדירקטור במלכוד: "אצל חברות הנדל"ן האמריקאיות מוגדר בתשקיף הסכם ניהול שאי אפשר לגעת בו אלא באירוע קולוסאלי, ואתה מוצא את עצמך במצב שבו מכתיבים לך מתכונת ניהול שהיכולת לפקח עליה מוגבלת".

הדירקטור הטיח ביקורת קשה ברשות ניירות ערך: "הרשות לא יכולה לעצום עיניים אלא חייבת לשבור את הראש מה עושים. מצד אחד, אסור לשפוך את התינוק עם המים, וטוב שחברות כאלה באות לישראל במקום שהגופים המוסדיים ילכו להשקיע מעבר לים. אבל מצד שני, הרשות חייבת לדרוש מנגנוני בקרה. לא ייתכן שבכל אירוע בעייתי, הדירקטור החיצוני יצטרך לאיים בהתפטרות. חייבים לאפשר מערכת בקרה ושליטה חזקה יותר על החברה שמרכזת את הפעילות, שעושה עוד מיליון דברים אחרים שלא במסגרת החברה שגייסה את האג"ח".

"לשם השוואה", הוא מדגים, "מוטי בן־משה מחזיק בפעילויות מלבד אפריקה ישראל, אז יש יכולת אמיתית לגדר את הפעילות של אפריקה וכל עסקה בין פעילות זו לפעילות אחרת שלו היא עסקת בעלי עניין. בחברות הנדל"ן האמריקאיות אין את ההפרדה הזו".

הדירקטור הוסיף כי "הדירקטורים החיצוניים חייבים להיות מאוד חזקים. הם הרי לא באמת מבינים את העסק. אני לא באמת יכול לדעת מה קורה ברחוב מסוים בניו יורק או אם כדאי לקנות את המלון בטנסי. אני צריך כלים לבדוק את מנגנון קבלת ההחלטות ומשטר של פיקוח חזק לפחות - ואפילו יותר - מבחברה ישראלית, בגלל הנחיתות המובנית של חברות ה־BVI".

חרף נחיתותן, הוא אומר, החברות הללו מקבלות הקלות בישראל. "אני לא מבין למה חברת נדל"ן אמריקאית שמגייסת פה חוב צריכה לקבל הקלות, כמו פטור מוועדת מאזן למשל. צריך לתת לדירקטור הישראלי עוד כלים שיפצו על העובדה שהוא לא מבין אם כדאי לקנות מגרש בברודוויי פינת 54. הייתי דורש גם מהחתמים, שמביאים את החברות האלה לתל אביב, בדיקת נאותות מעמיקה ואחריות מוגברת כדי לסנן את החברות הפחות טובות. בהתחלה הגיעו לפה חברות עם חנות מכולת בתור משרדי רואי חשבון. אסור לקבל את זה".

יואל גולדמן, בעל השליטה בחברת אולייר, העביר בטעות לחברה פרטית שלו כספים שיועדו לחברה של אחד הנכסים. מקרה כזה חזר על עצמו בחברת BVI אחרת, צ'וזן נכסים. על אירועים כאלה אמר הדירקטור: "מבחינת הבעלים של החברות האלה, הגיוס בישראל הוא חלק מהפעילות הגדולה יותר שלהם, שלא נכנסה לתוך הגיוס. לכן קשה להם לעשות את ההפרדה שדורשת אישור מהדירקטוריון בישראל כדי להוציא כסף החוצה. זה נראה להם חלק אינהרנטי מהפעילות והם צריכים להבין שזה לא - שיש כאן מחזיקי אג"ח ישראלים שהלוו להם כסף וצריכים להיות מעורבים במתרחש".

נכס של אולייר בברוקלין צילום: אורן פרוינד