אולייר קיבלה 33 מיליון דולר כמקדמה בעסקה למכירת קרקע בברוקלין

חברת הנדל"ן האמריקאית אולייר שבשליטת יואל גולדמן חתמה על הסכם למכירת קרקע ברחוב Bond ברובע ברוקלין בעיר ניו יורק בתמורה לסכום שינוע בטווח של 95-80 מיליון דולר. הקרקע נרכשה ביולי 2018 בתמורה לכ-61 מיליון דולר והיא רשומה בספרי אולייר בשווי של 78.6 מיליון דולר. הקרקע משועבדת כנגד הלוואות בהיקף של כ-46 מיליון דולר.

התמורה בעסקה למכירת הקרקע בברוקלין מורכבת משלושה סכומים - במועד החתימה על העסקה הופקדה על ידי הרוכש מקדמה של 34 מיליון דולר שניתנת לשימוש מיידי על ידי אולייר (33 מיליון דולר בפועל לאחר עלויות עסקה) - הרוכש לא יהיה זכאי להשבת הסכום למעט במקרה של אי השלמת העסקה. החלק השני כולל סכום של 46 מיליון דולר שישולם במועד ההשלמה שנקבע ל-13 באוגוסט 2019. סכום זה ישמש לשם פירעון ההלוואות הקיימות על הקרקע. יתרת התמורה, סכום של 15 מיליון דולר, תשולם גם היא במועד ההשלמה ותביא את התמורה הכוללת ל-95 מיליון דולר. אולם לרוכש ניתנה אופציה, במקום התשלום האחרון, להכניס את אולייר כשותף שיחזיק 12.5% מזכויות ההשתתפות בתאגיד שרוכש את הקרקע.

אם הרוכש יבחר באופציית השותפות ובתרחיש שיבוצע שינוי ייעוד (rezoning) בקרקע למגורים, לרוכש תהיה אפשרות לקנות את חלקה של אולייר בתמורה ל-15 מיליון דולר, או להגדיל את שיעור הזכויות של אולייר בתאגיד הרוכש בהתאם לחלקה בהון העצמי.

במקרה שלא יבוצע שינוי ייעוד בקרקע למגורים בתוך שלוש שנים ממועד השלמת העסקה, אזי החל מאותו מועד תישא אולייר תישא בהוצאות השוטפות הנובעות מהמקרקעין, כולל עלויות מימון, מסים, ביטוח ועלויות שינוי הייעוד. העלויות האלו יקוזזו מהתשלום האחרון עבור הקרקע ולא יגיעו ממקורותיה של החברה. אם לא יחול שינוי ייעוד תוך שש שנים ממועד השלמת העסקה, אולייר תעביר לרוכש את זכויותיה בתאגיד הרוכש ללא תמורה, ובמקרה כזה התמורה הכוללת לאולייר תסתכם ב-80 מיליון דולר.

באולייר מציינים שהחברה ממשיכה לבחון אפשרויות שונות להגדיל את יתרות המזומנים שלה לשנה הקרובה בדרך של מימוש נכסים נוספים, לרבות נכסים מהותיים ומהותיים מאוד, וכן שהחברה בוחנת אפשרות למימון מחדש של חלק מנכסיה.

בעקבות העסקה למכירת הקרקע וקבלת מקדמה של 33 מיליון דולר (לאחר הוצאות עסקה), אישר דירקטוריון  אולייר תוכנית רכישה חוזרת של אגרות החוב הלא מובטחות (סדרות ב', ו-ד') בסכום של 10 מיליון דולר. בנימוקי הדירקטוריון להחלטה נכתב שרכישת אגרות החוב תביא לצמצום התחייבויותיה של החברה ולהקטנת המינוף שלה, וכן יצירת רווחי הון לחברה (שינבעו מההפרש בין ערכן ההתחייבותי של אגרות החוב לבין עלות הרכישה בפועל). בסוף יום המסחר אתמול נסחרו אגרות החוב של אולייר המדורגות ברמה של A3 בתשואה שהגיעה ל-37.7% לאחר שבשלושת החודשים האחרונים איבדו עד 45% מערכן.

במקביל לדיווחים על העסקה למכירת הקרקע בברוקלין ועל אישור התוכנית לרכישה חוזרת של אג"ח, אול-יר מפרסמת צפירת הרגעה לקראת פרסום הדוחות הכספיים השנתיים: אול-יר מציינת בדיווח לבורסה שהיא קיבלה טיוטות של שמאויות האומדות את שווי מרבית הנכסים של החברה, על פיהן לא חלו שינויים מהותיים בשווי הנדל"ן ליום 31 בדצמבר 2018 - כך שלא צפויים לחברה רווחי או הפסדי שערוך מהותיים ברבעון הרביעי של שנת 2018.

פרויקט של אולייר בברוקלין צילום: אורן פרוינד