ראיון כלכליסט
הנציגים של אלוני חץ בבריטניה: "מה שמניע חברות לשדרג משרד בלונדון זו הקנאה במתחרות"
ג'ייסון בלאנק ודיוויד מארקס הם הזרוע הארוכה של נתן חץ בלונדון - אלה שאמורים לאתר בעבורו נכסים שטסים בזול מתחת לרדאר משבר הברקזיט בבריטניה. חברת ברוקטון אוורלאסט שהקימו, ושאלוני חץ מחזיקה בה ב־94.4%, מתמקדת כרגע ברכישת נדל"ן מניב המושכר לטווח ארוך: "הברקזיט משפיע, אבל בתחום הנדל"ן המסחרי בלונדון המצב די חיובי"
בחודשים האחרונים החלה אחת מזרועות ההשקעה של נתן חץ, חברת ברוקטון אוורלאסט (Brockton Everlast), שחברת אלוני חץ מושקעת בה (94.4%), לקנות נכסים בלונדון בקצב מואץ. החברה הלונדונית מנוהלת בידי שני פעילים משופשפים בענף הנדל"ן, ג'ייסון בלאנק ודיוויד מארקס, המתמחים ברכישת נכסים והשבחתם.
אף שסאגת הברקזיט הבלתי־נגמרת הצליחה להתיש את הבריטים - ואיתם גם את שאר העולם - סבורים השניים שתחום הנדל"ן בבירת בריטניה עדיין עתיר הזדמנויות, וכדי לבסס את ההערכה שלהם הם מגייסים אפילו פרקטיקות של בעלי אחוזות מימי הביניים.
- עלייה של 17% ברווחי אלוני חץ; נתן חץ: "קנינו בלונדון 2 נכסים חסיני ברקזיט"
- אלוני חץ ממשיכה להתרחב בבריטניה: רוכשת בניין משרדים ב-220 מיליון ליש"ט
- דירוג המנהלים 2018: מקומות 4-10
ברוקטון אוורלאסט רכשה בחודשים האחרונים שלושה בנייני משרדים בלונדון בשטח כולל של 44 אלף מ"ר תמורת 412 מיליון ליש"ט (1.89 מיליארד שקל). השכירות היא לטווח ארוך, כשליזמי ברוקטון יש כמה אפשרויות לאורך התקופה לביצוע שינויים בנכסים - קלים או אפילו הריסה של המבנים הקיימים והקמת חדשים במקומם. בברוקטון יבחנו את האופציות הללו בהתאם למצב השוק בעתיד. עם כניסתה לברוקטון אוורלאסט השקיעה אלוני חץ 40 מיליון ליש"ט, ובמסגרת שלוש הרכישות האחרונות השקיעה סכום נוסף של 172 מיליון ליש"ט.
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
אלוני חץ ביצעה בעבר מימושים מוצלחים בלונדון
השקעה בלונדון אינה עניין של מה בכך, שכן מחירי הנדל"ן בעיר רק האמירו בשנים האחרונות. אך אלוני חץ, שביצעה שם בעבר מימושים מוצלחים, סבורה שכדאי לחזור לעיר. כיום מתמקדת אלוני חץ, ששווי השוק שלה בבורסת תל אביב עומד על 7.9 מיליארד שקל, בעיקר בתחום המשרדים, עם אחזקה בחברת אמות בישראל (56.4%), בחברת Carr הפעילה בבוסטון ובוושינגטון (43.7%) ובחברת PSP הפעילה בשוויץ (10%) - זאת לאחר שחלק נכבד מהאחזקה האחרונה מומש בזמן האחרון. בנוסף מחזיקה אלוני חץ ב־61.9% בחברת האנרגיה הירוקה אנרג'יקס.
לנוכח הפלונטר הפוליטי בבריטניה, למה להשקיע כרגע בנדל"ן בלונדון?
בלאנק: "למרות מה שקורה, המשקיעים מרגישים בנוח להשקיע בעיר, משום שההערכות שבריטניה תשקע במיתון בעקבות הברקזיט התבדו. אמנם מבחינה פוליטית יש תחושת חוסר ביטחון, אבל כלכלית המצב פחות גרוע מכפי שחששו, והייתי אפילו אומר שמבחינת שוק הנדל"ן המסחרי המצב די חיובי".
מארקס: "משאל העם ביוני 2016, על היפרדות מאירופה, הוליד חששות כבדים, אבל הכלכלה לא התמוטטה והצרכנים לא הפסיקו לקנות. חלה אמנם ירידה מסוימת בהיקפי הקניות בחנויות הפיזיות, אבל זאת בעיקר בשל העלייה במסחר המקוון, וזו תופעה גלובלית שקשה לשייך אותה לברקזיט. עם זאת, יש להודות שהכלכלה הבריטית צמחה פחות מהצמיחה שנרשמה באזורים אחרים בעולם". כלכלת בריטניה צמחה בממוצע בשנים 2016–2020 (כולל תחזית ל־2019 ו־2020) ב־1.5%, בעוד גוש היורו צמח ב־1.8% וארה"ב ב־2.2%.
מימין: דיוויד מרקס וג'יסון בלאנק צילום: אוראל כהן
אבל מחירי הנדל"ן בלונדון רק זינקו בשנים האחרונות. למה להשקיע שם?
מארקס: "קודם כל, בשל ההשקעה הממשלתית בתשתיות. מקימים כרגע קו רכבת תחתית חדש, שיזרים למרכז לונדון 1.5 מיליון איש נוספים מדי יום. זה כאילו כל אוכלוסיית ברצלונה הגיעה העירה בתוך יממה אחת. בנוסף, הכלכלה בלונדון עצמה נותרה די חזקה, בעיקר הודות לסקטור הטכנולוגיה שצמח מאוד. אנחנו לא טוענים שלברקזיט אין השפעה, והאמת היא שחברות בינוניות עדיין חשופות לפגעיו, אבל מבחינת הנדל"ן ראינו זרימה של ענקיות האינטרנט ללונדון. גוגל, אמזון ופייסבוק הגיעו העירה והוסיפו ביקושים למיליון רגל רבוע (קרוב ל־100 אלף מ"ר) של שטחי משרד חדשים. בנוסף, כל אחת מהן הגדילה את הביקושים לעובדים בשיעור ניכר. הן יצרו סביבן אקו־סיסטם שלם של ביקוש לעובדים, ומי שרוצה להעסיק יותר מ־5,000 עובדים באופרציה חדשה, כולל כאלה שיש להם ידע משפטי עשיר, לונדון היא העיר המתאימה לו ביותר".
איך מאתרים נכסים פוטנציאליים בשוק שהמחירים בו התנפחו כמה שנים ברציפות?
מארקס: "ראשית, יש עדיין משקיעים רבים שמעוניינים לממש נכסים בתמחור חסר. בלונדון יש הרבה כאלה, והם מכונים בעלי בית נפקדים (Absentee Landlords). זה מונח מימי הביניים, שבעבר נהגו לייחס אותו לבעלי אחוזות שהחזיקו בנכסים, גבו מהדיירים שלהם דמי שכירות, אך מעולם לא הגיעו לבקר בנכסים עצמם. יש היום בלונדון הרבה חוזי שכירות טריפל־נט (שוכר הנכס משלם את כל עלויות התחזוקה, ושכר הדירה אינו מושפע מהן - ח"ש), שסגורים להרבה מאוד שנים".
והבעלים רוצים לצאת מהם?
"חלק מהם. אפשר כיום בקלות לקנות בלונדון בניין משרדים לתקופה של 10–15 שנים בחוזה טריפל־נט, שבמסגרתו אפשר להעלות את שכר הדירה רק פעם אחת בחמש שנים. כלומר, שכר הדירה בבניין כזה אינו יורד, גם אם מחירי השכירות בשוק יורדים. יכולים, למשל, להיות משקיעים ממינכן, מסידני או מסינגפור, שיש להם אחזקות בבניינים בלונדון שמתיישנים בהדרגה ויורדים באיכותם מרמת פרימיום לבניינים בדרגה B, ולכן חלקם רוצים לצאת מההשקעה הזו. ומצב זה בהחלט מייצר לנו הזדמנויות. אנחנו קרובים לשטח, ויודעים לזהות אזורים בעיר עם צמיחה בדמי השכירות".
מה מניע גופים ששכרו נכס ל־10–15 שנים לצאת ממנו?
מארקס: "במילה אחת? קנאה. חברות מקנאות במתחרות שלהן שעברו למשרדים טובים יותר, ותחושה זו מחלחלת גם לעובדים. לדוגמה, גולדמן זאקס הפסידה עובדים לגוגל שיושבת בבניין חדש, בעוד גולדמן היתה ממוקמת בשני בנייני משרדים ישנים משנות השמונים והתשעים. לכן שכרו בגולדמן משרדים חדשים ונוצצים. המעברים האלה מחלחלים בסוף גם למשרדי הממשלה, אבל הגל הזה לא יימשך לנצח. הוא יגיע למיצוי אחרי תקופה מסוימת".
בלאנק: "אנחנו יודעים לזהות בניין מוצלח גם אם הוא ברחוב גרוע. מצאנו באחד הבניינים שלנו תקרת זכוכית בגודל של מגרש טניס, כך שכל הבניין מואר באופן טבעי. הבניינים שאנחנו רוכשים מושכרים בשיעור של 95% ומעלה. בגלל חוסר הביטחון לגבי השפעת הברקזיט נקטנו אסטרטגיה של קניית בניינים עם הכנסה, שבהם אנחנו יכולים להחליט מתי ובאיזו צורה לבצע את השינויים - שיפוץ חלקי, מלא, או אפילו להרוס את הבניין ולנצל את הזכויות על הקרקע להקים משהו אחר. יש מגמות בעיר גדולה כמו לונדון שצריך לדעת לזהות אותן".
מה הטרנדים בענף הנדל"ן בלונדון כיום?
מארקס: "יש ארבע מגמות, והראשונה שבהן היא ארבעה דורות באותו מקום עבודה. זו הפעם הראשונה בהיסטוריה שארבעה דורות עובדים יחד - הבייבי־בומרס (ילידי 1944–1964), דור ה־X (1979–1965), דור ה־Y או המילניאלס (1980–1998) ודור ה־Z (מ־1999 עד היום). הם לא רק עובדים יחד, אלא גם מתחרים אלה באלה על משרות, וההיררכיה הבין־דורית הזאת משפיעה מאוד על הנדל"ן. בשנות השמונים, למשל, המנכ"לים נהגו לגור בשכונה יוקרתית במערב לונדון, קנזינגטון או צ'לסי, ולכן המשרדים היו במערב העיר, בעוד העובדים היו מגיעים ממזרחה. כיום יש לאותו מנכ"ל 500 עובדים שגרים בצד המזרחי של העיר, והחברה עוברת לשם. גם המנכ"ל עצמו כבר לא בהכרח חי בשכונות היוקרה, ואת הבידור והפנאי שלו הוא צורך על פני העיר כולה.
"הטרנד השני הוא מתחמי העבודה המשותפת, בסגנון WeWork, ששינה את הדרך שבה חברות שוכרות שטח משרד. אם בעבר תחשיב שטח המשרד לעובד היה 14–9 מ"ר, כיום זה כבר כ־4.5 מ"ר בחללי עבודה משותפים, כי הם יעילים יותר. כאשר עובד נמצא, למשל, בנסיעת עסקים, חלל העבודה שלו מושכר למישהו אחר, ובחברות מנוהלות היטב לא ישתמשו בחדר ישיבות של 12 איש לישיבה של 5 אנשים בלבד.
"הטרנד השלישי שמשפיע על הנדל"ן בלונדון הוא אותו קו רכבת חדש, קרוסרייל (Crossrail), שמוקם בהשקעה ממשלתית עצומה של 18 מיליארד ליש"ט. הוא יוסיף 41 תחנות חדשות, מרביתן מתחת לתחנות המרכזיות הקיימות. זה עניין קריטי להכיר את הקו ולדעת מה השפעתו הצפויה על הנכסים בסביבתו.
"והטרנד הרביעי קשור למהפכה בכוח העבודה. חברות ההייטק הענקיות מייצרות עשרות אלפי מקומות עבודה, והן רוצות משרדים בסטנדרטים של דור המליניאלס. אנחנו מזהים בלונדון ובערים גדולות נוספות בעולם רצון לשיתוף פעולה יצירתי עם העובדים, ובסוף זה משפיע על חוזה השכירות".
נתן חץ. השקיע עד כה בברוקטון אוורלאסט 212 מילון ליש"ט צילום: עמית שעל
איך נוצר הקשר ביניכם לבין נתן חץ?
בלאנק: "במילה אחת - אמון. בחרו בנו משום שנתנו בנו אמון. זה קשר היסטורי שהוביל לכך שכיום המשקיעה העיקרית בברוקטון אוורלאסט היא אלוני חץ, והיא גם תישאר כזו. אבל יש בחברה משקיעים נוספים, וייתכן שיהיו עוד כאלה".
מארקס: "חלק מהשיח שלנו עם אלוני חץ היה לפי הלוגיקה שלהם. הם רצו לרכז את ההשקעות בידי מנהלים שהם מכירים ואוהבים לעבוד איתם קבוע. הם רצו שנוכל להעריך את הנכסים, שנדע לזהות אותם על פי תקופות השיא והשפל בענף".
בלאנק: "הקמנו את ברוקטון קפיטל ב־2005 כקרן פרייבט אקוויטי בתחום הנדל"ן. חיפשנו משקיעים, ונתן חץ היה בין הראשונים שהגיעו. הגיעו אלינו אז גם הרבה גופים מוסדיים - חלקם מישראל. חצי מהכסף אז הגיע מארה"ב, למשל מקרנות הפנסיה של המורים בקליפורניה או מחברות ביטוח. במשך 15 שנים הקמנו שלוש קרנות וגייסנו 1.5 מיליארד דולר".
"רוצים לגייס 1.5 מיליארד ליש"ט ולהגיע לתיק נכסים של 5 מיליארד"
הקרנות שגייסו בלאנק ומארקס עומדות להסתיים בקרוב, וב־2018 החליטו השניים לעבור לשיטת קניית נכסים "לנצח". הם הקימו את ברוקטון אוורלאסט - חברה שמשקיעיה מחזיקים במניות - ואלוני חץ נהפכה לבעלת המניות העיקרית בה. בלאנק ומארקס השקיעו בה יותר מ־10 מיליון ליש"ט.
"קראנו לחברה ברוקטון אוורלאסט, משום שהנכסים יכולים להישאר לנצח (Everlast, לעולם באנגלית)", מסביר בלאנק. "אנחנו רוצים לגייס 1.5 מיליארד ליש"ט ולהגיע לתיק נכסים של 5 מיליארד ליש"ט. ביצענו שינוי אסטרטגי: יצרנו כאן מודל הון תמידי (Permanent Capital Vehicle), וכחלק מהשינוי קנתה החברה החדשה את חברת הניהול של ברוקטון קפיטל הוותיקה יותר".
איך החלה השותפות בין שניכם?
מארקס: "בלאנק אמריקאי ואני מאנגליה, והכרנו בשנת 2000 בלימודים לתואר שני בנדל"ן ב־MIT שליד בוסטון. אחרי הלימודים עבדנו בנפרד בערך חמש שנים. ג'ייסון, שעבד במריל לינץ', עסק בקניית נכסים מפשיטות רגל בהונג קונג ובטוקיו, על רקע המשבר הפיננסי של 1998. אני עבדתי באיתור נכסים בצוות הרכישות של קרן בלקסטון בלונדון. חידשנו את הקשר והתחלנו להיפגש".
בלאנק: "הוא הגיע להונג קונג ולטוקיו, והתחלנו לכתוב תוכנית עסקית. החלטנו על הקמת ברוקטון קפיטל, התפטרנו באותו יום ויצאנו לדרך. ברוקטון היא עיירת צווארון כחול הסמוכה לבוסטון, ושמה משמר משהו מימי לימודינו המשותפים".
אם אתם נקראים על שם עיירת פועלים אמריקאית, למה החלטתם להתמקד בלונדון?
מארקס: "נדל"ן הוא עסק מקומי מאוד בניגוד לטכנולוגיה, למשל, תחום שמתבסס על הכישרון של העובדים. חיפשנו עסק שיכול להתבסס בעיר גלובלית, ולונדון היתה מקום טוב להתחיל בו".
