"אין הרבה גברים שמגיעים לדרג ניהולי עם אותו רעב בעיניים שיש לנשים"

שוק ההון כבר התרגל לנשים חזקות, שמנהלות חברות ציבוריות כמו בנקים, קרנות הון סיכון וחברות ביטוח. אך בעוד השוק מבכה באחרונה את ההחלפה של כמה מהן בגברים — ע"ע מנכל"ית בנק דיסקונט לילך אשר טופילסקי, שתוחלף בידי אורי לוין, ורקפת רוסק־עמינח שתשאיר את לשכת המנכ"ל בבנק לאומי לטובת חנן פרידמן — נכנסה צופית הראל לעמדת ההובלה בחברת נדל"ן ציבורית, ענף שנחשב מעוז גברי.

הראל (45) אינה בת למשפחה של בעלי השליטה בחברה, וגם לא אשתו של מישהו שבכוחו לקדם את הקריירה שלה, אלא רואת חשבון שצמחה מלמטה והגיעה לפסגת חברת הנדל"ן המניב אספן גרופ — לדבריה, "עם דרייב ומודלים של נשים חזקות, שהגיעו לנהל אימפריות כלכליות". מבחינתה, זו רק תחילת הדרך.

את דרכה באספן, ששווי השוק שלה עומד על כ־470 מיליון שקל, היא החלה ב־2015 כסמנכ"לית כספים. זאת לאחר שבעל השליטה בחברה רוני צארום (47%) הציע לה את התפקיד, בעקבות היכרות מוקדמת מהתקופה שבה היתה סמנכ"לית כספים בסונול. ב־1 בינואר השנה כבר החלה בכהונתה כמנכ"לית החברה.

"השוק נותן דיסקאונט מסוים לחברות שנכסיהן מעבר לים"

הראל צמחה במחלקות הכספים של ארגונים גדולים במשק, והיא רואה בהן "בית ספר שאפשר לי להגיע לתפקיד הנוכחי". היא משוכנעת שהגיעה בשלה לתפקיד המנכ"לית, ולאספן בניהולה היא צופה מסלול התפתחות שיוביל ממדדי ת"א־נדל"ן ות"א־SME60 עד לכניסה למדד ת"א־35.

רק נכנסת לתפקיד, ואת כבר רוצה להשתלט על המדדים המובילים?

"כן. אספן צריכה להיות בת"א־125, שם מקומה, ושם נהיה בשנה הבאה. ההון העצמי שלנו הוא באזור 600 מיליון שקל, ויחד עם זכויות המיעוט הוא מגיע לכ־820–830 מיליון שקל. שווי השוק שלנו הוא כ־470 מיליון שקל, כך שאנחנו נסחרים בדיסקאונט. המניה אמנם עלתה יפה — כ־38% מתחילת השנה — אבל לא בצורה שמשקפת את פעילות החברה.

"עד היום לא עניינו את המוסדיים, בגלל שאנחנו לא במדד ת"א־125, ואני חושבת שבזכות עסקאות קרובות והמכירות שביצענו באירופה, נגיע לסחירות גבוהה יותר במניה. הדיסקאונט שאנחנו חווים אינו מוצדק, והוא נובע בעיקר מהיעדר סחירות גבוהה במניה. מעבר לזה, שוק ההון נותן דיסקאונט מסוים לחברות שעיקר הנכסים שלהן מעבר לים. הנכסים שלנו בחו"ל מדהימים, ובגרמניה מימשנו נכסים בשנתיים האחרונות ב־50% מעל שוויים בספרים". מאז נכנס צארום לשליטה באספן, בשנת 2005, עלה שווי השוק שלה מ־140 מיליון שקל ל־470 מיליון היום — קצב סולידי למדי.

לנוכח השאיפות שלך להיכנס לת"א־125, והרצון להציף ערך לבעלי המניות, איך את מתכוונת לשנות את התמונה?

"החברה נמצאת בשנים האחרונות במגמת עלייה, המתבטאת בין היתר בגידול בהון העצמי ובפרמטרים התפעוליים — הוכחה לכך שהאסטרטגיה העסקית של מיקוד בנדל"ן מניב במדינות שבהן היא פועלת הוכיחה את עצמה. לצד זאת, אספן פועלת לשיפור יחסי המינוף באמצעות הנפקות אג"ח בתשואות נמוכות יותר, גורם שצפוי אף הוא לשפר את רווחיותה".

צופית הראל צילום: דנה קופל

ענף הנדל"ן הישראלי הוא גברי מאוד, וגם מתנהל כקליקה שסוגרת עסקאות די במעגל סגור. את תצליחי להיות אחת מהחבר'ה?

"זה נכון שכנשים אנחנו נדרשות, קודם כל, להוכיח את עצמנו רק בשל היותנו כאלה, ובמיוחד בסביבה שהיא גברית מאוד. אני גם חושבת שיש לנו, לנשים, רצון להוכיח לאחרים את היכולות שלנו דווקא בשל היותנו נשים. אבל בהיבט הזה אני לא בטוחה שיש הרבה גברים שמגיעים לתפקידי ניהול עם אותו רעב בעיניים כמו שלי — או כמו של כל אשה אחרת שמגיעה לדרג הזה. הבשלות האישית שלי לתפקיד המנכ"לית התגבשה באספן. הגעתי לחברה כסמנכ"לית כספים עם מי שכיהן כמנכ"ל סונול, תמיר פוליקר, ועבר לכהן כמנכ"ל אספן (פוליקר פרש מאז ועבר ליזמות עצמאית — ח"ש). הוא הביא אותי לכאן ברמה החברית, אחרי שהכרנו במסגרת העבודה המשותפת בסונול. מרגע שהרגשתי שאני יכולה לשמש כמנכ"לית, היה לי ברור שזה יהיה באספן או במקום אחר. המעבר מתפקיד סמנכ"ל כספים למנכ"ל קורה בהרבה חברות, וגם בחברות נדל"ן אחרות רבים מהמנכ"לים הם רואי חשבון. אז עכשיו יש גם אשה.

"החתירה להישגיות מתחילה אצלנו בילדות, וכשאנחנו נהפכים להורים, אנחנו שואפים להעניק לילדינו דוגמה אישית. אני רוצה לשמש דוגמה כזו גם לשוק — ולשוק הנשי בפרט. כמודל אני מסתכלת על שדרת הניהול היוצאת של הבנקים".

אפרופו המנכ"ליות היוצאות של הבנקים, את מאמינה שהתחלת הקריירה בתחום הכספים מסייעת להגיע לפסגה?

"כשמגיעה עסקה לשולחן, רואה חשבון מיד מבין את הפוטנציאל שלה לחברה. בתוך זמן קצר מאוד הוא או היא יכולים להבין איך היא תשפיע על הדו"חות הכספיים או מה היא תעשה להון העצמי ולמניה. אנחנו רואים את הצד הכספי של העסקה ויודעים לנתח את כדאיותה לחברה. אבל התכונות שהופכות סמנכ"ל כספים למנכ"ל הן מעבר לכך — האם הוא חושב מחוץ לקופסה, האם הוא טיפוס יוזם, והאם יש לו קשרים בשוק. אם כל התנאים האלה מתקיימים, יש לו או לה יכולת להביא עסקאות לשולחן.

"אני, למשל, הובלתי את העסקאות שלנו בהולנד, שבה רכשנו בשנתיים האחרונות נכסים בהיקף של 180 מיליון יורו. לדוגמה, בנובמבר 2012 רכשה אספן מרכז לוגיסטי, שהושכר לקבוצת אופנת הפנאי טימברלנד. אנחנו הרחבנו ושדרגנו את המבנה, ותוך כדי עבודות הבנייה מכרנו אותו ביולי האחרון עם תשואה על ההון (IRR) של יותר מ־30% ורשמנו רווח של יותר מ־100 מיליון שקל. אנחנו סופר־מקושרים בהולנד, ומגיעים שם לעסקאות 'אוף מרקט'".

מה הסיבה להתמקדות בהולנד?

"הולנד נהנית כיום מהפרישה של בריטניה מהאיחוד האירופי. מספר רב של חברות אירופיות, למשל פנסוניק, העבירו את פעילותן לשם בעקבות הברקזיט. הן מחפשות משרדים, ואלה עיקר הנכסים המניבים שאנחנו מתמקדים בהם. התשואות בהולנד עדיין נורמליות עבורנו. אם לפני חמש שנים חברות הנדל"ן המניב קנו נכסים שהניבו תשואה שנתית של 9%, הרי שהיום הן קונות נכסים שמניבים 6%–7%. הריבית למימון העסקאות הללו ירדה מאוד, וזה פועל לטובתנו במימון מחדש (Refinance). אנחנו מרוויחים, וגם המרווחים (הפער בין התשואה על הנכס לריבית המשולמת על החוב לרכישתו — ח"ש) נשארים יפים.

"אספן נכנסה להולנד אחרי שענף הנדל"ן שם חווה משבר. שוק המשרדים שם היה מוצף, ולכן המדינה הפסיקה את בנייתם של משרדים חדשים והסבה בנייני משרדים קיימים למגורים. התהליך הזה נמשך כמה שנים, ובנקודת הזמן הנכונה, לראייתנו, נכנסנו להולנד. זו מדינה המדורגת AAA, עם שיעור אבטלה של 3.5%, אינפלציה שנתית של 1.5%–2% ותמ"ג שעולה 1%–2% מדי שנה. אנחנו לא מחפשים את הנפילות, אלא איפה תהיה ההזדמנות הבאה. אנחנו כל הזמן מחפשים. הפעילות שלנו התמקדה עד לאחרונה בהולנד ובגרמניה, ולאחרונה התחלנו להתרחב גם בישראל. אנו מסתכלים על נכסי משרדים מרובי דיירים בעיקר ב'סובב תל אביב' — הרצליה, כפר סבא, חולון — שם אפשר להשיג תשואות ריאליות. אנחנו מתעניינים רק במשרדים, ולא בקניונים או בנדל"ן מסחרי, וגם מנסים להשביח את הנכסים בארץ שיש בהם זכויות בנייה. גם בהולנד ובגרמניה אנחנו עושים בשלוש השנים האחרונות שינוי לעבר נכסים מרובי דיירים, שכן המודל הזה מבטא טוב יותר את היכולות של החברה. אנחנו לא מתבססים על שוכר יחיד בנכס, אלא על שוכר עוגן של כ־50% מהנכס, בעוד כל שאר השוכרים הם מתחלפים".

נכס שרכשה אספן בהולנד, עם מיטב דש ומנורה מבטחים. מושכר לחברה־בת של KPMG

אתם בוחנים כניסה למדינות אירופיות נוספות?

"בדקנו את פולין, והחלטנו לוותר עליה. אנחנו חברה של 30 איש, ואני חושבת שזו תהיה טעות לפרוס את פעילותה על פני חמש מדינות. אני לא אופורטיוניסטית, ולכן לא ניכנס למדינה מסוימת רק כדי לעשות עסקה טובה, ואז לעוד מדינה בשביל עוד עסקה. צריך להכיר את השוק שנכנסים אליו, ללכת על הערים המרכזיות, להכיר את דרכי המימון ולדעת איפה מתפנות הזדמנויות".

רמות הריבית כיום אפסיות, והנכסים במערב אירופה ובישראל מתומחרים ברמות שיא. איך אתם צופים צמיחה?

"נכון, הריביות ירדו לרמות נמוכות מאוד בשנה האחרונה, אבל זה גם יתרון. באחרונה, למשל, סגרנו עסקת מימון עם בנק גרמני על נכס שרכשנו בהולנד בריבית שנתית קבועה של 1.3% לחמש שנים. זה מאפשר לנו לקנות נכס עם תשואה קצת יותר נמוכה. לשם השוואה, בתחילת 2010 נכנסנו לגרמניה ולהולנד ולקחנו הלוואות בריבית של 4.5%. היום אנחנו עושים מימון מחדש לחלק מאותם נכסים בריבית של 1.3%".

אספן היא לא מהגדולות בתחומה, היא מתאימה לשאיפות הגדולות שיש לך לגביה?

"אצל המוסדיים בישראל שוכב כסף גדול שמחפש מקומות טובים להיכנס אליהם. אנחנו יודעים לאתר עסקאות טובות, ויש עוד לאן להתפתח. לאחת העסקאות האחרונות שלנו, לדוגמה, הכנסנו את מנורה מבטחים ואת מיטב דש. מדובר ברכישת תשעה נכסים מניבים בערים מרכזיות בהולנד. שמונה נרכשו בסוף 2017 ונכס נוסף במרץ 2018. באותה קונסטלציה של שותפות רכשנו שם נכסים גם עם אלטשולר שחם פרופרטיז. אנחנו מסתכלים על עסקאות של נכסים מניבים בהולנד שחלקנו בהם נע בטווח של 90–100 מיליון יורו".

WIV: מספקת לשוכרים שירותים נלווים במטרה להפוך לקהילה

"כשהצטרפתי לאספן, לפני ארבע שנים", אומרת הראל, "מצאתי חברה קטנה מאוד, שפועלת באופן מדויק עם אסטרטגיה ברורה מאוד, והתאהבתי בה. ההנהלה כאן מצומצמת, ונחשפתי לכל העסקאות. בשנתיים האחרונות התוצאות שלנו הן הטובות ביותר אי־פעם. את 2018 סיימנו עם רווח נקי של 114 מיליון שקל ו־40 נכסים — 10 בישראל, 12 בגרמניה, 1 בשוויץ ו־17 בהולנד. יש לנו גם קרקעות, שאנחנו מתחילים ליזום הקמת פרוייקטים עליהן".

אז עוד חמש שנים נראה את אספן במדד ת"א־35?

"אין סיבה שלא. חזרנו בשנה האחרונה גם להסתכל על ישראל, והגענו לצבר עסקאות לא מבוטל. היתה לנו עסקת יזמות עם יובלים, שבמסגרתה רכשנו קרקע בפארק המדע בנס ציונה, ונקים שם שני בנייני משרדים עם 23 אלף מ"ר. אנחנו נהנה מהרווח היזמי, שאמור להיות 18% ותלוי בהיקף ההשקעה, ואחר כך נהנה מהנדל"ן המניב. זה פרויקט בעלות של 200 מיליון שקל, וחלקנו בו 50%. אנחנו גם נכנסים לפעילות נדל"נית המכונה WIV, שמספקת לדייר בבנייני המשרדים במרכז הארץ שירותים נלווים מגוונים: היצע של סוגי ספורט, הסעות (קרפול), קניות בסופר שממתינות לו בלובי בצאתו מהעבודה ועוד — הכל במטרה להפוך את בנייני המשרדים לקהילה. המטרה היא לשמר את הדייר, וזה אולי יוביל להעלאת דמי השכירות בהמשך".