תעודת הביטוח הפולנית של הכשרת הישוב

בזמן שנגיף הקורונה הכה בחברת הנדל"ן הכשרת הישוב, שבשליטת משפחת נמרודי, והוריד 46% ממחיר מנייתה, החברה־הבת הפולנית שלה MLP GROUP, שבה היא מחזיקה בשרשור 38.8%, שנסחרת בבורסת ורשה ופועלת בתחום המרכזים הלוגיסטיים, נסקה ב־56%. למעשה, בלי העלייה החדה במניית MLP, הירידה של הכשרת הישוב היתה חריפה יותר. מתברר כי דווקא משבר הקורונה, שחבט בתחום הנדל"ן המניב, הקפיץ את תחום הנדל"ן הלוגיסטי, בעיקר עקב עלייה ברכישות האינטרנטיות.

הכשרת הישוב רכשה את השליטה (38.8%) ב־MLP לפני כ־15 שנה תמורת כ־4-2 מיליון דולר, לפי הערכת השוק. באוקטובר 2013 MLP הונפקה בבורסת ורשה לפי שווי של כחצי מיליארד שקל, שהעניק לאחזקה של הכשרה הישוב בה שווי של 194 מיליון שקל.

קניון שבעת הכוכבים. הנכס הגדול ביותר של הכשרת הישוב צילום: עמית שעל

בתחילת השנה השווי של MLP הגיע לכ־969 מיליון זלוטי (852 מיליון שקל), ושווי אחזקתה של הכשרת הישוב עלה בהתאם ל־328.5 מיליון שקל. מאז השווי של MLP המשיך לעלות ועמד נכון לסוף יום המסחר אתמול על 1.31 מיליארד שקל (1.50 מיליארד זלוטי), המעניקים לאחזקה של הכשרה שווי של 508.3 מיליון שקל, שהם כ־63% משווי הכשרת הישוב בבורסה בת"א — 802.7 מיליון שקל.

שטח של 1.3 מיליון מ"ר

MLP מחזיקה ב־16 פארקים לוגיסטיים, מהם 12 בפולין, 3 בגרמניה, ו־1 נוסף ברומניה, בשטח מניב של כ־650 אלף מ"ר בנוי, לצד כ־90 אלף מ"ר נוספים הנמצאים בהקמה. בנוסף, לחברה שטחים לפיתוח עתידי בהיקף של כ־550 אלף מ"ר, המביא את סך השטח המניב שברשותה לכ־1.3 מיליון מ"ר.

מרכזיה הלוגיסטיים של החברה משמשים חברות לוגיסטיקה, מזו, ייצור, קמעונאות, אריזה, שילוח ועוד. חלק משוכרי החברה הם פיליפ מוריס, אלקטרולוקס, DHL, סימנס ו־InPost. החברה מציינת כי המח"מ (משך חיים ממוצע) של חוזי השכירות שלה עומד על כ־8.4 שנים בממוצע, עם שיעור תפוסה ממוצע של כ־97%. ה־NOI של MLP עמד על כ־22 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2020, לעומת כ־15 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי עלה באותה תקופה ל־100 מיליון שקל לעומת כ־12 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2019. ההון העצמי של החברה חצה בסוף הרבעון הראשון של השנה את רף מיליארד הזלוטי (874 מיליון שקל).

התרומה של MLP לפרוטפוליו והתוצאות של הכשרת הישוב ניכרת במיוחד לאחר 2015, אז מכרה 2 מרכזים לוגיסטיים תמורת 90 מיליון יורו. ה־NOI של MLP ב־2015 עמד על 54 מיליון שקל ‑ 30.5% מסך ה־NOI של הכשרת הישוב לאותה שנה, שעמד על 177 מיליון שקל. ב־2019 ה־NOI של MLP עלה ל־74 מיליון שקל והיווה 40.2% מסך ה־NOI של הכשרת הישוב, שעמד אותה שנה על 184 מיליון שקל.

כאמור, את הרבעון הראשון של 2020 סיכמה MLP עם NOI בגובה 22 מיליון שקל, המהווים 43% מסך ה־NOI של הכשרת הישוב לאותו רבעון, שעמד על 51 מיליון שקל.

תרומת MLP להכשרת הישוב ניכרת גם בשווי נכסיה, שעמדו ב־2015 על 843.5 מיליון שקל והיוו 30% משווי הנכסים הכולל של הקבוצה, בעוד שברבעון הראשון של השנה צמח שווי נכסיה ל־1.9 מיליארד שקל, שהם 44.3% משווי כלל נכסי הקבוצה. MLP גם הגדילה את תרומתה להכנסות הכשרת הישוב, שעמדו על 4% בשנת הנפקתה, ועלו ל־30% מסך הכנסות הכשרת הישוב ב־2019.

עופר נמרודי, בעל השליטה בהכשרת הישוב צילום: ורדי כהנא

"מרכיב צמיחה משמעותי"

הנכס הגדול ביותר של הכשרת הישוב הוא קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, ששוויו בדו"חות הכספיים של החברה לרבעון הראשון של 2020 עמד על כ־1.1 מיליארד שקל. שווי יתרת נכסי המסחר, המשרדים והתעשייה של הכשרת הישוב מסתכם בכ־1.28 מיליארד שקל.

בין הנכסים: בית קלקא ובית מעריב בת"א, המרכז המסחרי ברעות, קמפוס הכשרת הישוב בבני ברק, מתחמי תעשייה בבאר שבע וחיפה, בניין כלבו ירושלים ומגדל העיר בירושלים.

עודד סתר, סמנכ"ל מימון, השקעות ופיתוח עסקי בהכשרת הישוב, אמר ל"כלכליסט" כי "מי שמסתכל על הכשרת הישוב ומבקש לבחון שווי, אמור להבין שיש פה מרכיב צמיחה מאוד משמעותי בדמות MLP".

לדבריו, "העלייה בשווי MLP לא נובעת רק מהקורונה, אלא גם מדו"חות 2019 והרבעון הראשון של 2020. MLP החלה בתהליך הגדלת ההון הרשום שלה, כי יש אפשרות להגדיל את הפעילות. הכשרת הישוב החליטה אסטרטגית לפתח את זרוע הלוגיסטיקה שלה, ונכסי MLP מהווים חלק ניכר מסך הנכסים המניבים במאזן של הכשרת הישוב".