איזו ריבית לבחור, האם להצמיד למדד ומה זה גרייס: כך בוחרים משכנתא

1. סוג הריבית

הריבית משפיעה על גובה ההחזר החודשי שלכם. ריבית על המשכנתא יכולה להיות ריבית קבועה, משתנה או חצי קבועה כאשר הריבית משתנה בתחנות ידועות מראש אחת לכמה שנים. דעו כי ניתן לבחור יותר מסוג אחד של ריבית כשאתם לוקחים משכנתא. דבר זה נקרא 'תמהיל משכנתא' ונפרט עליו בהמשך.

במשכנתא עם ריבית קבועה, ההחזר החודשי של המשכנתא לא משתנה בכלל או משתנה מעט לכל אורך תקופת ההלוואה. היות והבנק הוא זה שנושא בסיכון, מסלולי הריבית הקבועה יהיו יקרים יותר. אם לקחתם משכנתא בריבית קבועה ותרצו להחזיר חלק או את כל הסכום מוקדם ממה שסוכם מראש, ייתכן שתידרשו לשלם עמלת פירעון מוקדם. העמלה מהווה מעין "קנס" על העובדה שאתם מבקשים לשלם את כל הכסף מוקדם מהצפוי והבנק עשוי להפסיד כסף על הריבית שהייתם אמורים לשלם לכל אורך התקופה של ההלוואה.

במשכנתא עם ריבית חצי קבועה יש תחנות אחת לחמש שנים ומעלה כשהריבית קבועה לתקופות קצובות. בסוף כל תקופה, שנקראת גם 'תחנה', הריבית משתנה לפי מה שנקבע בתנאי ההלוואה.

ריבית משתנה או קבועה ואיזה תמהיל כדאי לבחור? צילום: shutterstock

במשכנתא עם ריבית משתנה, מחיר ההלוואה משתנה אחת לתקופה כפי שנקבע בתנאי המשכנתא כמו גם תדירות שינוי הריבית. כשהריבית משתנה מדי חודש, גם ההחזר החודשי ישתנה בהתאם לשיעור השינוי בריבית. במקרה של לקיחת משכנתא בריבית משתנה לא קיימת עמלת פירעון מוקדם.

2. הצמדה למדד

משכנתא צמודה למדד כלשהו או למטבע זר או לכל דבר אחר, היא משכנתא שההחזר החודשי עבורה ישתנה גם לפי השינוי במדד. במקרה לדוגמא של משכנתא שצמודה למדד המחירים לצרכן, אם המדד יעלה ב-2% במשך שנה מסוימת, גם ההחזר החודשי שלכם יעלה ב-2%, בנוסף לכל שינוי אחר שנקבע לפי סוג הריבית ושיטת ההחזר. במשכנתא לא צמודה, ההחזר החודשי נקבע אך ורק לפי הריבית ושיטת ההחזר. אם תעדיפו לבחור במסלול לא צמוד כדי להפחית את הסיכון לשינוי פתאומי בגובה ההחזר החודשי, הריבית שתשלמו במסלול כזה תהיה מעט יקרה יותר כי הסיכון בעצם עובר לבנק.

שימו לב, קיימת אפשרות של משכנתא צמודה בריבית קבועה. במשכנתא כזו הריבית קבועה, אך סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן או למטבע זר ולכן ההחזר החודשי משתנה מעט לאורך הזמן. את החישוב עושים כל חודש מחדש.

3. שיטת ההחזר

שיטת ההחזר של המשכנתא קובעת איך יפרסו לכם את התשלומים החודשיים עבור ההחזר. בשיטה הנפוצה ביותר, שיטת לוח שפיצר, ההחזר החודשי יהיה קבוע או כמעט קבוע לאורך כל השנים עד להחזר המלא של המשכנתא. שיטה זו תיתן לכם וודאות גבוהה יותר לגבי גובה ההחזר החודשי, אבל המשכנתא תעלה יותר בגלל שיטת החישוב.

שיטת החזר נוספת שקיימת היא קרן שווה בה ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר בשנים הראשונות ונמוך יותר בהמשך. שיטה זו מאפשרת להוזיל את המשכנתא למי שמסוגל לעמוד בתשלומים גבוהים יותר בתקופה הראשונה.

בשיטה השלישית, שיטת בוליט או בלון, ההחזר החודשי יהיה נמוך יחסית וקבוע או כמעט קבוע, כי משלמים רק עבור חלק מהמשכנתא. בסוף התקופה, תצטרכו להוסיף סכום חד-פעמי גבוה כדי להשלים את יתרת ההחזר. שיטה מתאימה רק למי שיודע בוודאות שבתוך שנים ספורות יהיה בידו סכום כסף גדול שיוכל להפנות לטובת החזר המשכנתא.

4. תמהיל משכנתא

משכנתא היא התחייבות לתקופה ארוכה שבמהלכה יתכן שיקרו שינויים שלא בהכרח תוכלו לצפות – השכר שלכם ישתנה, ההוצאות יגדלו, הריבית במשק תעלה או תרד וגם המדד עשוי להשתנות לאורך זמן. כדי להפחית את הסיכון שלא תוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא, כדאי לבנות תמהיל משולב ולפצל את המשכנתא לסוגי מסלולים שונים.

• כדאי להגביל את החלק של המסלולים המשתנים בתוך תמהיל המשכנתא שלכם. מסלולים בריבית משתנה או מסלולים צמודים זולים יותר, אך הם מגדילים את הסיכון שההחזר החודשי שלכם ישתנה משמעותית. לכן, מראש קיימת הגבלה כך שרק שליש מסכום המשכנתא יוכל להיות במסלולים בריבית משתנה.
  

• בדקו מה קורה להחזר החודשי ולהחזר הכולל על המשכנתא בתמהיל שהציעו לכם, במקרה שהתנאים במשק ישתנו (ריבית ומדד).
  

זכרו, משכנתא היא אמנם התחייבות לתקופה ארוכה – אך אפשר לשנות אותה במידת הצורך. אחת לכמה שנים כדאי לחזור ולבדוק אם המשכנתא שבחרתם עדיין מתאימה לכם. אם לא, בדקו אפשרות למחזר את המשכנתא באמצעות משכנתא חדשה שתחליף את הישנה בתנאים טובים יותר, תוך תשומת לב לעלויות הכרוכות במחזור כמו עמלת פירעון מוקדם וכו'. קראו מתי כדאי למחזר משכנתא.

קראו עוד על איך בוחרים משכנתא באתר 'האוצר שלי'.