"נדל"ן זה אנשים, לא מספרים"

"הדרך הטובה ביותר לזהות את הרגע שבו שוק נדל"ן בצניחה מתקרב לתחתית או הגיע אליה היא לגלות מתי האנשים שנחשבים חכמים בעיניך מתחילים לעשות עסקים", אומר איאן מרכוס, מבכירי קרדיט סוויס והאיש שעומד בראש מערך ההשקעות של הבנק בשוק הנדל"ן באירופה שמושבו במטה הבנק בלונדון.

מרכוס, הפעיל בשוק בנקאות ההשקעות בנדל"ן כבר 30 שנה, ונחשב כיום אחד ממובילי הדעה החשובים ביותר בשוק, מודה שאף שיש כיום כלים רבים לניתוח התנהלות שוק הנדל"ן, הוא עדיין סבור שאסור לשכוח שמדובר בשוק המבוסס על הטבע האנושי ולכן כדאי לסמוך יותר על האנשים הפועלים בו מאשר על מספרים.

איאן מרכוס

השיחה עם מרכוס מתקיימת בטלפון יום לאחר שחברת הייעוץ CBRE, המובילה בעולם בתחום הנדל"ן המניב, פרסמה נתונים שלפיהם ב־12 החודשים האחרונים נרשמו ירידות של עשרות אחוזים במחירי הנכסים והתשואות בשווקים שנחשבו החזקים ביותר בשוק - עוד תזכורת לגודל האסון הכלכלי שחווה העולם בשנה וחצי החולפות.

"יש היום נתונים שמאפשרים לנו להסתכל על תחזיות של המוני אנשים באפס זמן. אפשר, למשל, לראות שאף ששוק נדל"ן מסוים איבד כבר 40% משווי הנכסים שלו, המסחר בנגזרות (אופציות, חוזים עתידים ועוד - ש"פ) עדיין מצביע על ירידה צפויה של עוד 10%, ולהשתמש במידע הזה כדי לקבל החלטה מושכלת על השקעה או אי־השקעה בנדל"ן", הוא מסביר.

"צורה פחות מדעית אך לא פחות יעילה היא לעקוב אחר אותם צוותי מנהלים שבאופן מסורתי זיהו נכון את מגמות השוק ופעלו נכון. עסקי נדל"ן היו ונשארו 'עסק של אנשים', כך שאם תדע לבצע נכון את ההשקעה שלך מההיבט הזה, תצליח להשיג ביצועים טובים".

פוגע באופטימיות

שאלת 100 מיליארד הדולר היא, כמובן, באיזו המהירות יתאושש שוק הנדל"ן במערב?

"אני מצטער שאני נאלץ לפגוע באופטימיות, אבל אני חושב שאנחנו רחוקים מאוד מהסוף. כשבוחנים נדל"ן צריך להכניס אותו לקונטקסט של הנעשה בכלכלה העולמית. זה רגע היסטורי. כל מדינות ה־G8 נמצאות במיתון והכל תלוי בבנקים. בהסתכלות על כל מה שקורה בשוק הבנקאות אנו מבינים שכל המערכת, בלי יוצא מן הכלל, מתקשה לתת מימון. הביזנס הזה הוא קודם כל מימון. האנשים ש'עושים' את שוק ההשקעות בנדל"ן מונעים מרעב, אבל הם צריכים להביא כסף לשולחן. אנחנו עדיין במצב שבו רוב האנשים שהרעב הזה בוער בהם אינם יכולים לגייס כסף.

"אני מעריך שנחזור לערכים ההיסטוריים של הנכסים רק בעוד שלוש עד שבע שנים. עם זאת, יש לזכור שבעיה של משקיע או בעל נכס מסוים היא גם הזדמנות למשקיע הבא בתור, כך שתמיד יהיו הצעות ספציפיות שראויות לבדיקה ולשיקול דעתם של אלה שיש להם כיום נגישות טובה להון".

בינתיים, מרכוס מסמן מטרות ומבקש להתייחס בנפרד להשקעות במערב, במדינות המתפתחות ובמדינות ה־BRIC (ברזיל, רוסיה, הודו וסין). "באירופה משקיעים ממוקדים בשווקים שיש להם סיכוי להשתקם במהירות. אחד המקומות המועדפים הוא בריטניה, שמקדימה בשישה עד תשעה חודשים את שאר שוקי אירופה".

בריטניה. סיכוי טוב להשתקם במהירות צילום: shutterstock

אחרי אנגליה מרכוס מסמן את צרפת וגרמניה. "מדינות אירופיות אחרות כגון ספרד, אירלנד ואיטליה סובלות מתנאים מאקרו־כלכליים קשים יותר ומעודף היצע של נכסי נדל"ן. למדינות במרכז ובמזרח אירופה ייקח זמן רב יותר להתאושש, מאחר שההון הרב שזרם אליהן נבע ברובו מהשקעות של מקורות זרים, ובמהלך המשבר ההון התאדה כמעט לחלוטין".

הוא סבור כי לכלכלות בשווקים מתעוררים בדרום־מזרח אסיה יש סיכוי טוב לצאת מהמשבר מהר, והוא מצפה שתגובת שוק הנדל"ן בהן תהיה חיובית ומהירה. "מוסדות גלובליים רבים נמצאים בחשיפה נמוכה לשווקים אלה ובודקים כיום מקרוב את האפשרות לרכוש שם נכסים, אך גם כאן צריך להיזהר. סינגפור, למשל, סובלת מנפילה של 50% במחירי שכירות המשרדים לעומת השיא", הוא מציין.

אז איפה כדאי להשקיע הטיפים של איאן מרכוס ההזדמנויות הכי מעניינות כיום בשוק הנדל"ן המניב בארצות הברית ובמערב אירופה שי פאוזנר לכתבה המלאה 

לדבריו, גם כלכלות ה־BRIC ממשיכות לעורר עניין. "אי אפשר להתעלם מהנתונים הביקוש וההיצע, הדמוגרפיה והגודל העצום של השווקים שלהן. אולם יש לבדוק היטב ובזהירות כל אחת ואחת מהן, ולכל אחת יש נסיבות מיוחדות. השקעות במדינות אלה מומלצות רק למשקיע המתוחכם, לטווח ארוך במיוחד של עשר שנים קדימה או אף יותר מזה".

כשהוא מתבקש לסמן יעדים ספציפיים יותר, מרכוס מחזיר את הפוקוס לשווקים הלוהטים של ערב המפולת הפיננסית."כבר עתה יש פעילות רבה במרכז לונדון, במרכז פריז ובמנהטן, והיא תימשך".

להמר על קזינו

נתונים שפרסמו גופי המחקר בשוק הנדל"ן האמריקאי גילו כי במחצית הראשונה של השנה רשמו הבנקים בקשות לעיקול בתים של אחד מכל 84 נוטלי משכנתה בארה"ב. תהליך העיקול עצמו עשוי להימשך חודשים ולעתים שנים. מרכוס מדווח כי בפועל אין כיום מספר גדול של נכסים מעוקלים בארה"ב ובעולם כולו, אבל מעריך שהדבר עשוי להשתנות עם התקדמות המחזור הנדל"ני.

עיקול בתים בארה"ב צילום: בלומברג

"עד כה לא רצו הבנקים לבצע עיקולים המוניים, ובצדק לדעתי", הוא אומר, ומוסיף כי מלווים גדולים (balance sheet lenders) שוקלים כיום את האסטרטגיות שלהם לטיפול בחובות בעייתיים. "במקרים מסוימים, אם בנקים יגיעו למסקנה שההנהלות של חברות ניהול נכסים אינן מתפקדות כראוי, הם ייכנסו לנעליהן".

מרכוס מבקש לסמן מטרות גם בנושא סוגי הנכסים. המשקיעים, הוא אומר, מחפשים נכסים שמשלבים מיקום טוב, ומושכרים לטווח ארוך (עשר שנים ויותר) בחוזים שאינם בני ביטול. "יש ביקוש לנכסים כאלה, שמגיע מקרנות פרטיות, וגם מגורמים מוסדיים ובעיקר קרנות גרמניות. בשוק הנכסים מהסוג הזה כבר ראינו שיפור של 10%-15% בשווי האמיתי של הנכסים בששת החודשים האחרונים, בשל הביקוש הגובר.

"הבחירה בסוג הנכס היא החלטה שמשתנה ממקום למקום. מגזר הנדל"ן הקמעונאי תלוי מאוד ברמת ההוצאה של הצרכנים, וזהו הנתון הרגיש ביותר למצב הכלכלי הכללי. אני מאמין ששוקי הנכסים למגורים יתאוששו מהר יותר מהשווקים המסחריים באופן כללי, מפני שלשוק הדירות יש סיכוי טוב יותר ליהנות ממהלכי חקיקה ורגולציה ממשלתיים שייתנו זריקת מרץ לשווקים וישפרו את הנגישות למימון באמצעות משכנתאות. זכור שעד כמה שזה נראה ציני, שיפור במחירי הדירות יכול להביא קולות בקלפי".

הוא מזכיר כי בכל העולם נוצרה הזדמנות בשורה של מגזרי משנה שמושכים יותר ויותר עניין של משקיעים כגון מבני בריאות הציבור, בתי חולים סיעודיים, מוסדות חינוך ומעונות, פרויקטים בתחום הפנאי, מלונות ומתקני אחסנה לשימוש עצמי. לכך הוא מוסיף שווקים עם רגולציה שלא משחררת קרקע לבנייה, כמו בריטניה והונג קונג. במקומות הללו, הוא אומר, "רכישת קרקע, גם אם אינה מניבה הכנסה מיידית, אמורה להיות השקעה מעניינת ורווחית לטווח הארוך".

הדור שלא ידע

על הטעויות הגדולות שהביאו למשבר הענק מרכוס אומר: "אנשים נוטים לשכוח שנדל"ן הוא עסק מחזורי. העניין הוא שהיה לנו שוק בעלייה לאורך כ־17 שנים, כך שדור שלם של משקיעים, מלווים ויועצים מעולם לא חווה ירידה בשוק".

הוא מזכיר עוד את העובדה שבעקבות המשבר זינקה השפעתן של ממשלות על הענף. "ברחבי העולם אנו מוצאים כיום ממשלות בשליטה על 40 בנקים. כיום כל אומה צריכה להחליט כיצד לשחרר את ההשקעות הללו ועדיין לשמור על שוק יציב ולהגן על מצבם של הבנקים".

קולו של מרכוס, יהודי חם שחלק ממשפחתו חיה בישראל כיום, מתרכך כשהוא נשאל על יחסיה של ישראל עם שוק הנדל"ן הבינלאומי. "ישראל והמשקיעים הישראלים דומים למשקיעים בשוקי נדל"ן קטנים אחרים כמו הולנד ואוסטרליה שבהן שווקים צרים יחסית. הוא אומר, "ישראלים מגלים עתה עניין רב בשוק הנדל"ן הבריטי, אם לשפוט על סמך מספר הטלפונים והאימיילים שאני מקבל בנושא הזה".