כללי הזהב לבחירת קבוצת רכישה
בחירת מארגן
- בדקו כמה קבוצות רכישה עברו תחת ידיו של המארגן - חלק מהיזמים יציגו רקורד של ארגון קבוצות רכישה רציניות אף שתפקידם בהן היה שולי.
- בחרו יזם שיש לו לפחות פרויקט אחד שהגיע לקו הסיום ומאוכלס לפחות שנה. בקרו בפרויקט, שאלו את הרוכשים על איכות הבנייה, ליקויים ודרכי טיפול בהם, צורת ההתנהלות במהלך בניית הפרויקט, חריגות תקציב ואמינות המארגן.
- בדקו כי שכרו של המארגן פרוס על פני תקופה ארוכה (עד 15 שלבים) וכי התשלום האחרון מועבר לו שנה לאחר האכלוס, לאחר שדאג לתעודת גמר ולרישום הדירות בטאבו.
ליווי בנקאי
- ודאו שלקבוצת הרכישה יש כבר ליווי בנקאי סגור. הבנקים בודקים כל קבוצת רכישה, ולכן ליווי בנקאי הוא אינדיקציה נוספת לאיכות המארגן.
תמחור ועלויות
- שבו עם המארגן ופרקו את מחיר החבילה לסעיפים ותתי־סעיפים שאותם מומלץ לבדוק מול אנשי מקצוע. ההוזלה המקובלת היא של 15%-20% ממחיר השוק - הבטחות למחיר נמוך מזה הן חשודות.
- ודאו שכל השטחים בפרויקט מתומחרים ומשווקים. בכל בניין יש שטחי שירות ושטחים ציבוריים, לכן חשוב למנוע מצב שבו במהלך הבנייה תגלו שיש שטחים כאלה שימומנו מכיסכם.
- ודאו שלא גוזרים קופון על הגב שלכם - ככל שהקבוצה משתמשת יותר בשירותים של מתווכים למיניהם, העסקה נהפכת לכלכלית פחות. בקשו פירוט של האנשים שמרוויחים מהעסקה ומהי מידת נחיצותם לפרויקט.
בחירת המגרש
- השוו את מחיר הקרקע למחירים הנהוגים בשוק. הביקוש הרב מצד קבוצות רכישה למגרשים מעלה לא פעם את מחיר הקרקעות באותו אזור.
- התרחקו מקבוצות שמציעות לכם קרקעות שאין להן תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת - קרקעות כאלה מיועדות לספקולנטים.
- בדקו את מצב הקרקע - האם היא נקייה משעבודים ומפולשים, האם מיקומה עלול לייקר את הבנייה בגלל גישה בעייתית ועוד.
בעלי מקצוע
- בקשו לקבל פירוט של כל בעלי המקצוע שילוו את הפרויקט. מארגנים שתמחרו את הפרויקט בחסר ינסו לחסוך בשכירת שירותיהם של בעלי המקצוע והיועצים.
- בדקו כל מומחה לגופו - מיהו? בכמה קבוצות רכישה טיפל? האם הרוכשים שבעי רצון מעבודתו? מה מידת האחריות שלו לפרויקט והאם זה מגובה בחוזה?
- א. עורך הדין: עברו עם עורך הדין על סעיפי החוזה, ודאו כי הוא בקיא בפרטים ובקשו הסברים.
- ב. יועץ מס: נוסף על הפטור ממע"מ, הדיירים יכולים לחסוך כ־5% מעלות הבנייה ו־10% מהמיסוי. ייעוץ לא נכון עלול לגרום נזק כספי לקבוצה, ולעתים רשויות המס ידרשו את הכספים אפילו לאחר כמה שנים. ודאו שיועץ המס מבין את כל הדקויות ומעודכן בפרטים הרלבנטיים לקבוצות רכישה.
- ג. אדריכל וקונסטרוקטור: בדקו שהאדריכל מכיר את פרטי הפרויקט ואינו מתכנן תוכניות שאינן תואמות את תקציב הקבוצה. בדקו עם הקונסטרוקטור שמדובר בבנייה סטנדרטית או שיש אלמנטים מסוימים שמייקרים את הבנייה.
- ד. קבלן הביצוע: בקבוצות הגדולות מקובל לבחור קבלן ביצוע שהוא אחד מחמשת קבלני הביצוע המובילים בישראל. קבלן הביצוע חייב להיות אמין ומוכר, וגם אז יש לוודא שיהיה עליו פיקוח צמוד ושהתשלומים יועברו לו לפי שלבי ההתקדמות.
מחלוקות בקבוצה
- הימנעו מלחשוף את הקבוצה לסכסוכים פנימיים שעלולים לעכב את הפרויקט.
- עגנו מראש את כל הפרטים בחוזים כתובים, כגון מי מקבל איזו דירה, מה חלקו באחוזים בפרויקט, מי הוועד הנבחר ומה קורה אם דייר אינו יכול לעמוד בתשלומים.
חברת ניהול
במגדלי מגורים, חתמו מראש עם חברה לניהול ואחזקת הבניין, שתקבל לידיה את הפרויקט עם סיום הבנייה ותחילת האכלוס.
