בלעדי: נזריאן חוזר לרחוב המסגר
המיליארדר יצחק נזריאן מלוס אנג'לס וחברת באוהאוס חידשו את העסקה שהוקפאה לפני שנה וחצי לאחר שקיבלו הנחה ורכשו את הקרקע ב-240 מיליון שקל
עסקת המשרדים הגדולה ביותר בישראל שוב יוצאת לדרך. המיליארדר יצחק נזריאן ושותפיו לעסקה, חברת באוהאוס, הצליחו להשיג הנחה של 6% על מתחם חסן ערפה בין רחוב המסגר לדרך בגין בתל אביב. כך נודע ל"כלכליסט".
העסקה נחתמה לראשונה לפני כשנה וחצי. יצחק נזריאן, מיליארדר יהודי ממוצא איראני המתגורר בלוס אנג'לס, חתם על הסכם לרכישת קרקע בשטח של 27.7 דונם בתל אביב המיועדת להקמת מגדלי משרדים ומגורים. העסקה התבצעה בשיתוף עמוס וינברגר ויעקב קוטלר, מבעלי חברת באוהאוס, המתמחה ברכישת מבנים לשימור והשבחתם. בתמורה התחייב נזריאן להעביר סכום של כ־70 מיליון דולר (כ־255 מיליון שקל) בכמה שלבים.
מגדלים במקום מוסכים. מתחם חסן ערפה בתל אביב צילום: גלעד קוולרציק
בפברואר 2009 העביר נזריאן תשלום ראשון של כ־36 מיליון שקל, אך אז חלה תפנית. בעוד המשבר הכלכלי משתולל, ביקש נזריאן לדחות את המשך העברת התשלומים. זמן קצר לאחר מכן ביקש לסגת מהעסקה בטענה שהוצגו לו מצגות שווא והמחיר אינו משקף את מצב השוק.
מאז התקיימו כמה דיונים בין נציגיו של נזריאן לנציגי הרוכשים - חברת ת.ע.מ, המייצגת 142 בעלי קרקעות במתחם ומיוצגת על ידי הנהלה מטעמם - ובסיכומו של דבר הושגה פשרה שתאפשר את המשך העסקה, ולפיה התמורה בגין הקרקע תעמוד על 240 מיליון שקל, הנחה של כ־15 מיליון שקל.
התוכנית אושרה ב-2006
השטח הנרכש הוא כשליש מחטיבת קרקע גדולה ונדירה בגודלה בעיר, שמשתרעת על 81 דונם ונקראת מתחם חסן ערפה. המתחם גובל בגשר מעריב וברחובות יצחק שדה, דרך בגין והמסגר. הוא נמצא בסמוך למתחם השוק הסיטונאי, ובמרחק הליכה ממגדלי עזריאלי והקריה. בצדו הדרומי גובל המתחם במגדלי רובינשטיין ובמגדלי סונול. על השטח נמצאים כיום בעלי מלאכה, מוסכים, עסקים של חלקי חילוף ישנים לרכב, מסגריות ונגריות. במתחם נמצאים גם לא מעט פולשים אשר בעת הצורך תיאלץ החברה לפנותם לפני תחילת העבודות במקום.
התב"ע למתחם כולו מאפשרת הקמה של 14 מגדלי מגורים. מתוכם רוכש נזריאן את הזכויות לארבעה מגדלים בני 23–26 קומות הכוללים 100 אלף מ"ר, כך שהעסקה משקפת עלות של כ־2,400 שקל למ"ר. מדובר במחיר נמוך יחסית למחירים הנהוגים כיום בתל אביב, וכנראה הסכום נובע מהצורך בהוצאות על פינוי הפולשים.
בשלב ראשון בכוונת הרוכשים להקים על הקרקע מגדל משרדים בן 26 קומות על גבול הרחובות המסגר ויצחק שדה בהשקעה כוללת של כ־150–180 מיליון דולר. שטח כל קומה בבניין יעמוד על כ־4,000 מ"ר, והפרויקט יכלול גם חניון ענק בן כמה קומות המיועד ל־3,000 רכבים. בתוספת עלות הקרקע, ההשקעה במגדל הראשון עשויה להגיע ל־250 מיליון דולר.
בהמשך, הרוכשים מתכננים להקים שני מגדלים נוספים ברחוב יצחק שדה בגובה 23 קומות ומגדל נוסף בן 21 קומות
בדרום הפרויקט, בסמוך לדרך בגין. התוכנית כולה אושרה וקיבלה תוקף בתחילת 2006 ומגדירה את האזור כמיועד למשרדים, למסחר ולבידור, עם אופציה להמרה למגורים בשיעור של 20%.
מתעניינים נוספים
נזריאן אינו המשקיע הראשון אשר לוטש עיניים למתחם חסן ערפה. אפריקה ישראל ניהלה משא ומתן על אותו מתחם בשותפות שווה, אך נסוגה מהעסקה ברגע האחרון. גורמים באפריקה ישראל הסבירו אז כי הרקע לביטול העסקה נבע מחשש לפינוי הקרקע מהפולשים הרבים המצויים עליה, ובשל התנגדות עקרונית של בעל השליטה לב לבייב לפנות פולשים בכוח.
אך יש גם עסקאות נוספות שיצאו אל הפועל. אנשי העסקים משה ישעיהו ואיל אפלבאום והיהלומן אברהם נמדר רכשו שטח של כ־4 דונמים לפני כשנתיים במתחם. בכוונתם להתחיל כבר בזמן הקרוב בהקמתו של מגדל בן 30 קומות הכולל 32 אלף מ"ר של משרדים ו־15 אלף מ"ר של מרתפי חניה בהיקף השקעה של כ־50 מיליון דולר. קרקע זו נחשבת קרקע "נקייה" מפולשים, מצרך נדיר במתחם זה.
התוכניות לפיתוחו של מתחם חסן ערפה משתלבות היטב עם תנופת הפיתוח לאזור מרכז־דרום תל אביב. עד לפני כמה שנים היה קשה לדמיין את האזור הזה, על מוסכיו, התעשייה הקלה והתושבים מעוטי היכולת, כאזור אטרקטיבי. אך כעת, עם מכרז השוק הסיטונאי ופרויקט דרום הקריה, עתיד האזור להפוך לסיטי של תל אביב וליצור רצף בנוי עד לאזור רוטשילד ואחד העם. דרך בגין וסביבתה יהפכו למתחם עסקים, מגורים ובילויים גדול וצפוף שיכלול מאות אלפי מ"ר של מסחר, משרדים, חניונים ואף מגורים.
תוכנית מתחם חסן ערפה היא חלק בלתי נפרד ממה שקיבל כבר לפני שנים בעיריית תל אביב ובמשרד הפנים את הכינוי "תוכנית מע"ר (מרכז העסקים הראשי) צפון". התוכנית מאושרת לאורך השנים האחרונות בחלקים. שני נושאים עיקריים כלולים בה: הראשון הוא הרצון של העירייה לבצע שדרוג מהותי באזור, והשני - לבה של התוכנית - הוא הנכונות של העירייה לאשר בנייה מסיבית של מגדלי משרדים ומגורים לאורך צירי הרחובות בגין והמסגר. במסגרת זו מתוכננים כיום לקום בשני הצירים הללו כעשרה מגדלים, בהם מגדל בן 21 קומות במקום אולם האירועים הוותיק רסיטל, ארבעה מגדלים בני 50 קומות ליד שאול המלך ושני מגדלים נוספים בצומת בגין־מוזס - האחד הוא פרויקט בית אגד שיכלול 65 קומות.
