"שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב עוד לא הגיע לתחתית"

משבר החובות הריבוני באירופה מתרחב, שוק התעסוקה האמריקאי לא מתרומם, והשווקים הפיננסיים נסחרים בתנודתיות כמעט חסרת תקדים. נדמה שחיפוש אלטרנטיבות השקעה בימים אלה דומה יותר להליכה בין הטיפות. על רקע ספיחי משבר האשראי של 2008 והדיבורים על אפשרות שהעולם ייקלע למשבר נוסף, יותר ויותר גופים מוסדיים שמעוניינים לפזר את תיק ההשקעות שלהם מתעניינים לא רק בנכסים פיננסיים, אלא גם בנכסים ריאליים.

זו הסיבה שבסוף אוקטובר נחתו בישראל שניים מבכירי חברת הנדל"ן הייטמן (Heitman), לסדרת פגישות עם גופים מוסדיים ישראליים. "אנחנו רוצים להתמקד בכמה גופים מוסדיים מובילים בישראל כדי ליישם יחד איתם את האסטרטגיה שלנו", מסביר רוב ריסקין, מנהל אירופה בהייטמן, שהגיע ארצה לשלושה ימים עמוסים יחד עם לואיס אינגל, מנהל תחום שירות לקוחות ושיווק בחברה ואחד מ־16 השותפים בה. "בשווקים התנודתיים של היום זו אלטרנטיבה אטרקטיבית, ואנחנו מקווים שנוכל להגיע לשותפות ארוכת שנים עם גופים מוסדיים ישראליים. במהות שלנו אנחנו שחקנים של הטווח הארוך, לא באנו בשביל למכור בניין אחד. באנו לבנות מערכת יחסים אסטרטגית שתחזיק לאורך זמן".

ממשכנתאות ועד השקעות ישירות

הייטמן, שנוסדה בשנת 1966, מנהלת פורטפוליו נכסים בשווי כ־24 מיליארד דולר, ונחשבת לאחת החברות הגדולות בעולם בתחום ניהול הנכסים. החברה מנהלת נכסים עבור משקיעים מוסדיים ופרטיים גדולים, חלקם מהגופים המוסדיים הגדולים בעולם, כמו קרנות הפנסיה של המורים בקליפורניה, הבנק האירופי לפיתוח ובנייה, זרוע הנדל"ן של ג'נרל אלקטריק ובנק וולס פארגו. הנהלת החברה ממוקמת בשיקגו, אולם יש לה משרדים בלוס אנג'לס, וושינגטון, לונדון, לוקסמבורג, מינכן, ורשה, מוסקבה, טוקיו ומלבורן.

רוב ריסקין, מנהל אירופה בהייטמן, ולואיס אינגל, אחד השותפים בחברה. "לכל אחד מאיתנו יש עניין אישי בהצלחה של הביזנס" צילום: תומי הרפז

המודל העסקי של הייטמן השתנה לאורך השנים: לפני יותר מ־40 שנה פעילות הליבה שלה היתה משכנתאות, אולם מאז היא החלה להשקיע בכמעט כל סוגי הנדל"ן - באמצעות השקעה ישירה בנכסים וגם באמצעות קרנות הריט שבבעלותה. ב־1980 החלה הייטמן לספק שירותי ניהול נדל"ן למוסדיים, וב־1989 החלה לרכוש עבור משקיעיה גם מניות בחברות נדל"ן ציבוריות, בעיקר קרנות ריט. ב־1995 התרחבה הייטמן לראשונה מחוץ לגבולות ארה"ב, והחלה לפעול בעיקר במרכז אירופה.

כיום פועלת הייטמן בשתי זרועות עיקריות: השקעות נדל"ן בארה"ב ואירופה (שמהוות כ־80% מנכסיה), והשקעות בחברות נדל"ן ציבוריות (כ־10%). לחברה זרוע פעילות נוספת, המעניקה הלוואות לצורך רכישת נכסים תוך שעבוד הנכס כבטוחה (כ־10% מפעילותה).

בשנת 2000 החליטו מייסדיה ומנהליה של הייטמן למכור מחצית מאחזקותיהם לענקית הפיננסים Old Mutual הבריטית, שנוסדה לפני 150 שנה. כיום עדיין מחזיקים 16השותפים המקוריים ב־50% מהחברה, "ולכל אחד מאיתנו יש עניין אישי גדול מאוד בהצלחה של הביזנס", אומר אינגל.

היסטוריה ישראלית

את בכירי הייטמן הביאה לארץ שותפתה חברת פרופימקס הישראלית, זרוע ה־Private Equity של חברת במברגר־רוזנהיים הפרטית, שהחלה לפעול ב־1969. פרופימקס מגייסת כספים ממשקיעים מוסדיים, חברות פרטיות וציבוריות ומשקיעים פרטיים עתירי הון, ויחד עם ההון העצמי שהיא מביאה משקיעה בנדל"ן ברחבי העולם בהשקעה ישירה או דרך קרנות. נכון לסוף 2010 הסתכם שווי הנכסים שבהם היא מושקעת ב־30 מיליארד דולר.

"השותפות עם הייטמן מתאימה לפרופיל העסקי של השותפים האחרים שלנו", מסביר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס. "אנו חוברים תמיד לשותפים מקומיים בעלי ניסיון ארוך שנים במטרה להפחית את רמת הסיכון בהשקעה".

זו אינה הפעם הראשונה שבהייטמן עובדים עם ישראלים. טרם המשבר הפיננסי של 2008, ולפני שחתמה על שיתוף פעולה עם פרופימקס, היתה הייטמן מעורבת בשתי עסקאות נדל"ן בולטות עם חברות ישראליות. בפברואר 2004 הציעה הייטמן למוטי זיסר, בעל השליטה באלביט הדמיה, לרכוש 90% מ־19 מרכזים מסחריים שהיו בבעלות החברה־הבת פלאזה סנטרס בתמורה ל־690 מיליון שקל. במפתיע, במאי 2004 דיווחה אלביט הדמיה כי החליטה למכור לחברת הנדל"ן הצרפתית קלפייר 12 מתוך 19 נכסים אלו, בתמורה ל־500 מיליון שקל. בהייטמן לא התייאשו מהישראלים, ובדצמבר 2005 חתמה החברה על הסכם עם אנגל מזרח אירופה, שבמסגרתו השקיעה הייטמן 147 מיליון שקל בפרויקטים של אנגל באזור.

עד לראיון הספיקו ריסקין ואינגל להיפגש עם כמה נציגים של גופים מוסדיים ישראליים, והתרשמו שהם דומים למדי לעמיתיהם בחו"ל. "המוסדיים הישראליים גילו בקיאות וידע רב בנושא עסקאות נדל"ן בחו"ל", מספר אינגל, "זה מרשים במיוחד כי אלו רמת מקצועיות וניסיון שנצברו רק בשנים האחרונות. נראה שאם נעבוד איתם עקומת הלמידה שלהם תהיה קצרה, בגלל ההבנה הגבוהה שהם גילו. הישראלים התעניינו מאוד ב־Club Transactions, עסקאות שבהן אנחנו מביאים כמה גופים מוסדיים להשקיע יחד באותו נכס. זה מפזר את ההשקעה באופן מאוזן, עם חשיפה לא גדולה מדי לנכס אחד, ובמקביל גם נותן מענה למגבלות רגולטוריות".

"הצעירים לא קונים בתים"

למרות היותה גלובלית, הייטמן היא חברה אמריקאית במהותה. "שוק הנדל"ן האמריקאי הוא הוותיק ביותר אצלנו", מסביר אינגל. לדבריו, למרות מצבה המעורער של הכלכלה האמריקאית, ואולי בגללו, שוק הנדל"ן המקומי מציע לא מעט הזדמנויות. "זיהינו פלחי שוק בתוך שוק הנדל"ן האמריקאי שנמצאים בשלבים שונים של התאוששות ממשבר הנדל"ן של 2008", אומר אינגל, "אנחנו מתמקדים בעיקר במקבצי דיור כי יש זינוק אדיר בשכירויות". לדבריו, היקף הבעלות על בתים בארה"ב הולך ויורד, כשמנגד שיעור השכירויות ממשיך לעלות, בעיקר בגלל סיבות סוציולוגיות.

"צעירים בני 25-18 מסיימים קולג' ומחפשים עבודה. כיום הם לא גרים יותר עם ההורים אלא שוכרים בית. ייתכן שחלק מהם אפילו איבדו את הבית שלהם במשבר הפיננסי האחרון, והאופציה היחידה שלהם היא שכירות". הנחת העבודה של אינגל היא שאנשים צעירים זקוקים למוביליות ולגמישות. בתוך כך, ובדומה למצב בכל העולם, חלקם גם אינם בטוחים לגבי עתיד פרנסתם, ולכן מפחדים להתחייב לרכישת בית תוך לקיחת משכנתה. "אין ספק שחלקם יוצאים מנקודת הנחה שרכישת בית במצב הנוכחי של שוק הנדל"ן היא סיכון גדול מדי עבורם, למרות הירידה הדרמטית במחירים. עידוד נוסף לשוק השכירויות מעניק שוק המשכנתאות האמריקאי. בניגוד למצב לפני 2008, קשה לקבל היום משכנתה בארה"ב, כך שהרבה אנשים נאלצים להסתפק בשכירות".

פרויקט גלריה מלטה בפולין, שבבעלות הייטמן. 23% מהיקף הפעילות של החברה באירופה נמצא בפולין

בשלושת החודשים האחרונים אכן נרשמה ירידה בהיקף מכירת הבתים הקיימים בארה"ב. מכירת הבתים החדשים עלתה מתחילת השנה בשיעור זניח של .6%, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. השוק נמצא בקיפאון, שמוזן בין היתר בזרימתם לשוק של עשרות אלפי בתים מעוקלים במחירי רצפה. על פי הערכות, כדי ששוק הנדל"ן למגורים האמריקאי יציג שינוי מהותי, נדרשים שני פרמטרים: התאוששות אמיתית בשוק התעסוקה, וגידול בהכנסתם של משקי הבית.

מה לדעתכם צריך לקרות בשביל ששוק הנדל"ן האמריקאי יתאושש?

"חוסר הוודאות השורר כיום בשווקים הוא עצום", אומר אינגל, "רוב משקי הבית בארה"ב לא מוכנים לקחת על עצמם התחייבויות גדולות, וגם הביטחון התעסוקתי נמצא ברמות נמוכות. להערכתי, עוד לא ראינו את התחתית של שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב. ההתאוששות תתחיל רק כאשר הביטחון יחזור למשקי הבית וכאשר יתווספו למשק האמריקאי מספיק משרות לאורך זמן, ואנחנו עדיין לא שם. זה ייקח זמן. האלמנטים הפסיכולוגיים עדיין שולטים במידה רבה בכל מה שקורה בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב".

לנוכח התחזיות העגומות האלו, איזה סוג של השקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי אטרקטיבי כיום?

"אסטרטגיית ההשקעה שלנו מתמקדת באזורים שאינם פריים לוקיישן, אבל הנתונים הדמוגרפיים בהם נמצאים במגמת צמיחה. בארה"ב יש חמישה אזורים שנחשבים לפריים לוקיישן: ניו יורק, שיקגו, וושינגטון וסן פרנסיסקו. במעגל השני אפשר למצוא ערים קטנות יותר אבל עדיין גדולות מאוד, כמו אטלנטה, מיאמי, סיאטל, דנבר, בוסטון ופילדלפיה. בערים מהמעגל השני יש הרבה פחות מתחרים, פחות חסמי כניסה ומחיר נמוך יותר מערי הליבה. שם אנחנו נמצאים".

ממליצים על נדל"ן משרדי בפריז

אינגל, כלכלן בהשכלתו ובעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת סטנפורד, התחיל את הקריירה המקצועית שלו בחטיבת המימון התאגידי בליהמן ברדרס, שם רכש ידע מקצועי בתחום המיזוגים והרכישות. הוא הצטרף להייטמן ב־1988 וניהל את מחלקת המיזוגים של החברה, שבה עובדים כיום עשרות אנליסטים. ב־2001 קודם לתפקידו הנוכחי.

ריסקין, שמנהל את תחום אירופה בהייטמן, הצטרף לחברה בשנה שעברה לאחר עשר שנים שבהן ניהל את תחום ההשקעות עבור AEW Europe, ענקית נדל"ן אירופית הפועלת ברחבי העולם ומנהלת על פי הערכות נכסים בהיקף של כ־16 מיליארד יורו. במהלך השנים שעבד שם, הוביל ריסקין 74 עסקאות רכישה ב־13 מדינות שונות באירופה. בכל הקשור להשקעות ביבשת, ריסקין מבקש לשמור על הפרדה ברורה בין המדינות החזקות לחלשות. "לא נראה בקרוב פירוק של גוש היורו, אולם הצמיחה באירופה כולה תיחלש, במיוחד לנוכח מצבן הקשה של מדינות ה־PIGS (פורטוגל, איטליה, יוון וספרד)", הוא אומר. לדבריו, הייטמן לא השקיעה במדינות הללו, "אנחנו עוקבים אחרי שוקי הנדל"ן האלו, אבל הסיכון שם עדיין גדול מדי לטעמנו".

למרות משבר החובות, איפה מתחבאות ההזדמנויות המעניינות במערב אירופה?

"ההזדמנויות המעניינות לדעתנו נמצאות בתחום הנדל"ן המשרדי, במיוחד בפריז - לא בליבת העיר אלא מסביב. אפשר למצוא במעגל החיצוני של העיר נכסים טובים במחיר הזדמנות, שמושכרים לטווח ארוך לשוכרים איכותיים. גרמניה גם היא מעניינת, על רקע הצמיחה הכלכלית הגבוהה יחסית שלה. שם אנחנו לא מחפשים נכסים באזורי הליבה כמו מינכן, המבורג או פרנקפורט, כי המחירים שם כבר גבוהים. אנחנו שוב מעדיפים להיות במעגל השני של הערים, כמו בדיסלדורף, שם המחירים עדיין לא הגיעו לשיא. סקנדינביה מאוד מעניינת אותנו, בעיקר בגלל החוסן הכלכלי של המדינות שם, כמו גם הולנד, שבה כבר יש לנו השקעות בנדל"ן לוגיסטי".

פעילותה של הייטמן בבריטניה זניחה, סביב 3.5% מסך כל הנכסים המנוהלים. במידה מסוימת הייטמן צודקת כשהיא מזניחה את בריטניה, שסיכמה את הרבעון השני של 2011 עם צמיחה של 0.1% בלבד. עיקר הביקוש לנדל"ן משרדי במרכז לונדון מגיע מסקטור הבנקאות והפיננסים, אך החולשה שהפגינו סקטורים אלו בתקופה האחרונה עדיין מדאיגה. למרות זאת, בתחום הנדל"ן למגורים בלונדון התמונה שונה לגמרי: מחירי הדיור בעיר עלו ב־3.1% בכל אחד משני הרבעונים הראשונים של השנה. השוק בכללותו מאופיין בביקוש חזק של משקיעים זרים, לצד היצע מצומצם מאוד של נכסים.

"מחירי הנדל"ן למגורים בלונדון עלו בחדות בשנה וחצי האחרונות בגלל סיבות שונות ומגוונות", מסכים ריסקין, "אבל זה גם מה שמרחיק אותנו משם. אסטרטגית אנחנו לא מעוניינים להיכנס לשוק נזיל שיש בו הרבה שחקנים ונכסים שמתומחרים כמעט במלואם".

20 איש בוורשה

בהייטמן מעדיפים בהרבה לפנות מזרחה ולהשקיע במרכז אירופה, ובמיוחד בפולין, האחראית ל־23% מהיקף הפעילות של החברה באירופה. החשיפה הגבוהה של הייטמן לפולין נתמכת בנתוניה החיוביים של המדינה, שברבעון השני של השנה צמחה ב־4.4%. "אנחנו פעילים בפולין מאז 1996", אומר אינגל, "מתוך 43 אנשים שאנחנו מעסיקים באירופה, 20 אנשים יושבים בוורשה. אנחנו מאוד מאמינים במדינה הזו". על פי הערכות, שיעורי התשואה שמניבים נדל"ן משרדי, קמעונאי ולוגיסטי בפולין מסתכמים ב־6.25%, 6% ו־8% בהתאמה. רק ברבעון השני הסתכמו כלל עסקאות הנדל"ן בפולין ב־886 מיליון יורו.

אולם המצב באירופה, מודה גם ריסקין, רחוק מלהיות פשוט. בספטמבר הזהירו בכירים באיחוד האירופי את שרי האוצר של גוש היורו מפני מחנק אשראי מחודש אם משבר החוב באירופה יגלוש לבנקים. הבכירים התריעו כי גוש היורו מסתכן ב"מעגל קסמים של משברי חוב, בעיות במימון בנקאי וצמיחה שלילית, לאחר שמשבר החובות הריבוני התפשט ברחבי השווקים ונהיה מערכתי".

מה אתה יכול לומר על נכונותם של בנקים אירופיים להעניק כיום אשראי ליזמי נדל"ן?

"חלקם אכן קוצבים את כמויות האשראי שהם נותנים לחברות נדל"ן, כלקח ממשבר הסאב־פריים של 2008. כיום הבנקים הגדולים בודקים בציציות את חוזה השכירות או ההחכרה, את איכות הנכס, מי השוכר ומי המשקיעים הנוספים שמעורבים בעסקה. למזלנו, הנטייה שלנו היא לצרוך אשראי נמוך יותר מהמתחרים, זה מהווה יתרון יחסי. לא פשוט היום לקבל אשראי".