"על ראשי הערים לסייע לדיור בר־השגה גם אם זה מעצבן אותם"

ההחלטה הדרמטית של משרד האוצר מתחילת השבוע, ולפיה גופים מוסדיים יקבלו פטור ממס על הכנסות מהשקעה בדירות להשכרה בשוק ישראלי, נועדה סוף סוף לצקת תוכן ממשי למושג "דיור בר־השגה" - אותו מושג חמקמק שנכנס בסערה לחיינו עם המחאה בקיץ שעבר.

ראו עוד בערוץ הנדל"ן של כלכליסט:

• שני חדרים בשני מיליון שקל זה דיור בר השגה?
• באיזו עיר עושים מכירות חיסול של מגרשים לבנייה
•  באיזו מדינה עניים ועשירים גרים במתחמים משותפים
  

זו השעה לבחון מה הסיכוי שאכן נראה פה דיור במחירים שפויים. כדי לנסות ולסמן את מפת הדרכים של התחום זימן "כלכליסט" את המשנה למנכ"ל משרד הפנים, ד"ר שוקי אמרני, אחד האנשים המשפיעים ביותר בישראל על תכנון הבנייה; את עו"ד אייל מאמו, מהבולטים בעורכי הדין בשוק הנדל"ן הישראלי ולשעבר בכיר במשרד הפנים; את רו"ח שאולי בן אמוץ, שותף ומרכז תחום הנדל"ן בפירמת הייעוץ קסלמן אנד קסלמן PwC, המלווה כמה ממיזמי הנדל"ן הגדולים בשוק; ואת עו"ד גיל גן־מור, עורך דין באגודה לזכויות האזרח ומי שהיה בין מייסדי הקואליציה לדיור בר־השגה, שפועל לקידום החקיקה בתחום זה.

חוק או לא

הרפורמה בחוק התכנון והבנייה (רפורמת המרפסות של נתניהו) עלולה למות מוות שקט אם לא יהיו הפתעות. החוק שהוצע כלל פרק שקבע איך ייראה דיור בר־השגה. הוא ישוב לחיים בממשלה המורחבת?

מאמו: "אני מאמין שכן, בצורה זו או אחרת. נראה לי סביר שהחלק של דיור בר־השגה יהיה מרכזי בדיון הציבורי. לכן נראה לי שיפרידו את החלק של דיור בר־השגה משאר הרפורמה ויהפכו אותה לחוק עצמאי".

אמרני: "צריך ליצור מצב שבו לכל אדם בישראל תהיה אפשרות שתהיה לו דירה, אם זה בדרך שהוא משכיר או רוכש אותה. בשני התחומים האלה הניסיון מלמד שצריכה להיות התערבות של המדינה. כלומר, אי אפשר לחכות שכוחות השוק יעשו את שלהם".

"לא בטוח שצריך בכלל חוק דיור בר־השגה. אם אתה יודע לתת מבחינה כלכלית כלים לייצר דירות זולות יותר זה טוב מספיק כדי שזה יקרה", מפתיע שאולי בן אמוץ. לדעתו, דיור בר־השגה צריך להתמקד כעת ביצירת שוק שכירות לטווח ארוך ופחות במכירת דירות קטנות. "זה סיפור הביצה והתרנגולת. לא ברור אם האשם בכך שאין פה שוק שכירות ארוכת טווח הוא חוסר בדירות להשכרה או התרבות שלנו שבה דוחפים את כולם לקנות דירה. אני משוכנע שאם יהיו מספיק דירות להשכרה המצב ישתנה בהדרגה. עם גמישות קלה של השלטון ניתן להגיע פה למצב של רווח לכולם. אם יישמר הרווח של היזם תיסלל הדרך לשוק כזה". מאמו מסכים חלקית: "האקסיומה שצריך להגדיר מה זה דיור בר־השגה בחוק היא לאו דווקא נכונה".

גיל גן־מור: "צריך חוק. צריך שהממשלה תתערב. הוכח שבעולם המערבי, במדינות שבהן יש חוק המחייב בנייה בת־השגה, זה קורה הרבה יותר. הייתי מחלק את זה לכמה רמות. הדירה צריכה להיות ברמה נאותה ולא קראוון. המחיר צריך להתבסס על הכנסה של אוכלוסיית היעד באופן שלא תוציא יותר מ־25%–30% מהכנסתה החודשית על הוצאות הדיור, כלומר שכ"ד והוצאות נלוות. מחקרים מצאו שאם משפחה מוציאה מעבר לכך, זה בא על חשבון הוצאות אחרות וצרכים בסיסיים. בדרך כלל מדובר על אוכלוסיית יעד שמשכורתה עד שכר ממוצע או למטה מכך".

אתם מסכימים שהמדינה צריכה להכניס את היד לכיס. מאיפה יבוא הכסף?

מאמו: "בעניין הזה דווקא היתה הפתעה טובה בדו"ח טרכטנברג. הוועדה הציעה לבצע העלאת מסים כדי לתת חמצן לשיפור הדיור. אני מוכרח להזהיר כי ההמלצה איננה קובעת לאן ילך הכסף וכך זה נראה. צריך להעביר את הכסף לקופה נפרדת המשויכת לדיור בלבד. העלאת המסים יצרה כסף שמאפשר לעשות חלק גדול מהדברים בתחום הדיור בר־ההשגה, אבל הממשלה משתמשת בתירוצים כדי להימנע מזה".

אמרני מגיב: "האוצר לא אוהב את מה שאפשר לקרוא לו 'הלוואות ביניים' לדיור. הכסף יגיע בסופו של דבר למקומו ולא צריך לתת אותו מראש לפני שהתקבל. אם אנחנו שמים את הפוקוס על מיקום הכסף לא נגיע לשום מקום. מחיר הקרקע והפחתת ההיטלים הם המפתח בתחום הזה לקידום בנייה זולה. בעניין זה יש לערב ראשי ערים. צריך להבטיח להם תוספות בהשתתפות המדינה בפרויקטים בשטחם תמורת הבטחה לקדם דיור בר־השגה אצלם".

מימין: גיל גן-מור, שאול בן אמוץ, שוקי אמרני ואייל ממו צילום: תומי הרפז

להשכרה ולא למכירה

בכל זאת, מה לדעתכם צריך לכלול חוק לדיור בר־השגה?

מאמו: "דיור בר־השגה צריך להיות מכוון לשכבות נמוכות. התפיסה שלפיה המחיר צריך להיות החזר חודשי למשכנתה של 30%–25% מהשכר של המשפחה מקובלת בכל מקום בעולם. אבל ברמות המחירים שיש היום בשוק הדיור הישראלי, הציפייה שאלה יהיו דירות למכירה ולא להשכרה רחוקה מהמציאות. צריך לשים דגש. אסור לשכוח שלדיור בר־השגה יש פן חברתי ראשון במעלה, מדובר בהזדמנות לאינטגרציה בין אוכלוסיות שונות והגדלת השוויון. לכן כדאי לכוון גם למקומות שבהם ערכי קרקע גבוהים. בשנים הקרובות ההשפעה של פרויקטים לדיור בר־השגה על רמת המחירים לא תהיה דרמטית. את ההשוואות לפרויקטים של דיור בר־השגה בעולם צריך לעשות בזהירות, כי מדינת ישראל שולטת בקרקע ולכן מתבקש שהיא תכתיב ותיזום צעדים בתחום".

אתם מדברים על השכרה - כדי שיהיה דיור להשכרה צריך מישהו שיתחזק דירות, מי יעשה את זה?

בן אמוץ: "הגופים המוסדיים בשוק ההון שלנו רוצים להשקיע בדיור להשכרה. תראו איך הם עושים מזה כסף בחו"ל. כל עוד בישראל רואים תשואות של 4%–3% על השכרה הם מעדיפים לוותר על השקעה כזו. כשאני מדבר על גמישות שלטונית אני מדבר על הכיס של המדינה. אם קופות גמל ישכירו בפועל בפטור ממס, כפי שהוחלט השבוע, אפשר יהיה לייצר שוק אלטרנטיבי של דירות להשכרה בזול. צריך מכלול של כלים שישפיעו על ההתנהלות הכלכלית של השוק ולא חוק דיור בר־השגה".

איזה גוף צריך להוביל את נושא הדיור בר־השגה?

אמרני: "הפן המרכזי הוא של העוסקים בתכנון. הבסיס כאן הוא התכנון ומכיוון שהתכנון זה מקצוע, אלה שעוסקים בו יובילו את התחום הזה. הפן השני הוא של משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל. בנוסף, אני מבקש להדגיש שחייבים לחבר להובלת תחום דיור בר־השגה את הרשויות המקומיות. בתפקידי אני עושה מאמצים לחבר אותן. ברשות מקומית יש שני מרכיבים חשובים הנוגעים לעניין: הפן הניהולי ומצב האוכלוסייה. ראשי רשויות שרוצים איזון צודקים מבחינתם, אבל הם שוכחים שהם חלק מהמדינה. אנחנו שומעים אמירות מראשי רשויות שלא רוצים אוכלוסיות מסוימות אצלם, אלא רק אנשים אמידים ורק דירות חמישה חדרים. אם ראש רשות מקומית לא ירצה לקדם את הנושאים האלה יהיה קשה לקדם אותם. צריך לרתום את ראשי הערים לעניין גם אם זה מעצבן וכואב להם".

אחד הנושאים שעליהם נרשמה הסכמה מקיר לקיר בפאנל היה הצורך בהוצאה ממשלתית. על השיטה, לעומת זאת, נרשמו חילוקי דיעות שמאפיינים את חוסר ההסכמה בין אנשי שוק הנדל"ן לממשלה כבר שנים רבות בתחום הדיור בר־השגה.

גן־מור: "יש כאן מגוון של פתרונות. אין פתרון אחד שמספק תשובה להכל. ישנו פתרון של הקמת הרבה דירות קטנות, פתרון של דירות להשכרה, ואחרים שמעולם לא הוצעו פה כמו פתרון שמקובל באנגליה של בעלות ביניים, שבו הממשלה מוכרת על את הדירה לתושב בהדרגה, או פתרון הפקדת פרויקטים בידי ארגונים חברתיים כמו בארצות הברית. אנחנו יודעים שדירות קטנות יכולות לעלות גם 1.5 מיליון שקל ובהשכרה יש דירות גם ב־6,000 שקל לחודש. המחיר חייב להיות מפוקח, אחרת זה לא מגיע לאוכלוסיית היעד. בשורה התחתונה, לכל אחד מהפתרונות הללו נצטרך דירות. חייבים מאגר משמעותי של בנייה לדיור בר־השגה בבנייה חדשה. לשם כך צריכה להיות מוטיבציה פוליטית וזה עדיין לא קרה. גם המחאה של השנה שעברה שיצרה שיח סביב העניין לא שינתה בפועל את המצב באמת. הפוליטיקאים לא באמת מוכנים להוציא כסף".

מאמו: "אני מסכים עם שוקי אמרני בכך שיש לחזק פה את ראשי הערים ולתת להם מרחב פעולה. הם יכולים להיות הכוח שיניע את התחום. הרי בשנים האחרונות יזמים התחילו לקדם פרויקטים לדיור בר־השגה בתל אביב, רמת גן וקריית אונו. בכולן ראשי הערים שיתפו פעולה והסכימו לתת יותר דירות למי שיתחייב לדיור בר־השגה".

שכונת שפירא בת"א. מתוכננת הקמת דיור בר השגה צילום: איתן ידגר

"לא דאגו ליזם"

היו בעבר ניסיונות ליצור חוק שיעודד בנייה כזו שלא הצליחו. למה?

בן אמוץ: "יש בישראל חוק ישן לעידוד בנייה להשכרה שלא הצליח מפני שהצד העסקי לא טופל בו. לא דאגו שם ליזם. בסוף, המחוקק מוכרח להתיישב בכיסא היזם כשהוא כותב חוק ולראות את חישוב הרווח היזמי מול עיניו. אם יזם ימכור בזול יותר דירות או ישכיר אותן כי חייבו אותו בלי שנפחית את העלות שלו, הוא יבטל פרויקטים. שואלים עכשיו בדיונים בממשלה, האם רק 3% מהדירות יהיו כאלה, או 5%? זו שאלה של חיים ומוות לפרויקט. עד שכולם לא יסכימו על כך שמפחיתים היטלי פיתוח ואת מחיר הקרקע, לצד מתן ערבויות של המדינה להלוואות שיאפשרו מתן הלוואות נוחות ליזמים, לא יקרה כלום בתחום הזה".

אז מי תוקע את זה?

מאמו: "במקרים של השנתיים האחרונות נתקעו הפרויקטים כתוצאה מחוות דעת של האשה שהובילה את רפורמת המרפסות של נתניהו, שרית דנה ממשרד המשפטים (כיום המשנה ליועץ המשפטי לממשלה), הקובעת שעירייה לא יכולה לתת הטבות לקבלנים תמורת דיור בר־השגה. זה היה לפני המחאה החברתית. האווירה היום לא היתה מאפשרת את זה. היה למשל פרויקט של אשדר ברמת אביב ופרויקט של אפריקה ישראל ברמת גן שבהם היו חוזים וולונטריים עם העירייה למתן זכויות בנייה גדולות מהמקובל לחברות שיקצו דירות אשר יימכרו תחת מחיר מפוקח".

בן אמוץ: "הבעיה הגדולה היא האשמות הדדיות של המשרדים זה את זה. התיאום הוא הבעיה".

מאמו: "צריך לזכור שאפילו בוד"לים - שאמרני הוא האחראי עליהן, הכניסו אפשרות לחייב דיור בר־השגה בפרויקטים על קרקע של המדינה. יש גם בתמ"א 35 (תוכנית המתאר שקובעת את תצורת הבנייה בכל המדינה והחלוקה בין הרשויות) הגדרה שלפיה כל משרד ממשלתי יכול לדרוש חובת דיור בר־השגה. למרות זאת, המהלכים הללו לא יצרו שום פרויקט בתחום זה".

גן־מור: "נכון, חוק הוד"לים יכול היה לעשות שינוי ראשון אמיתי פה. יש שם כלי פנטסטי ליצירת דיור בר־השגה תוך קביעת התנאים והזכאות לדירות הללו. מאז עבר החוק עברו תשעה חודשים ובינתיים לא עברה אפילו תוכנית דיור בר־השגה אחת בוד"לים".

בתגובה לדבריו של גן־מור חשף אמרני שבדו"ח על פעילות הוד"לים ברבעון הראשון של 2012, תיכלל תוספת משמעותית לשוק הדירות להשכרה בישראל.