בלעדי ל"כלכליסט": תמ"א 38 הופכת ללא משתלמת בהרצליה

עיריית הרצליה בוחנת את יישומן של כמה החלטות שיסרסו את ביצוע תמ"א 38 בפרויקטים רבים בעיר, כך נודע ל"כלכליסט". ההנחיה המשמעותית ביותר היא שמספר יחידות הדיור לדונם לא יעלה על 20. הנחיה זו תקפה לכל פרויקט חדש בעיר, אך ההשפעה המיידית היא על פרויקטים של תמ"א 38, שבהם תוספת יחידות הדיור קריטית לקיום הפרויקט. יזמים הפועלים בעיר מעריכים כי ההנחיות יוציאו ממעגל התמ"א כמחצית מהבניינים שמתאימים לפרויקט.

הנחיה נוספת, של מהנדס העיר החדש, היא שכל בניין שנבנה בעיר יחופה בחיפוי קשיח במקום טיח רגיל. המשמעות היא גידול בעלויות הבנייה ופגיעה בפרויקטים שכדאיותם הכלכלית גבולית ממילא. לפי גורמים בענף, מ"ר של טיח עולה כ־100 שקל, ועלות מ"ר חיפוי אבן נאמדת בכ־250 שקל.

תמ"א 38 בהרצליה צילום: אוראל כהן

עוד החלטה שתקשה על יישום התמ"א מגבילה את שטח מכפילי החניה ל־25% ממספר החניות הנותר, כך שאם בבניין מסוים התקן קובע שיש צורך ב־18 חניות אך יש מקום רק לעשר חניות, ניתן ליצור מכפילי חניה רק עבור שתי חניות מקרב שמונה החניות שנותרו, ואילו עבור שש החניות הנוספות יש לשלם סכום של 80 אלף שקל כ'כופר' חניה.

"שילוב כל ההנחיות האלה מפיל 50% מעסקאות התמ"א החתומות בעיר", אומרת קארן חרס־ברנזון, מנהלת פרויקטים מטעם דיירים שפעילה בפרויקטים בהרצליה. לדבריה, בעבר העירייה יזמה כנס ואמרה ליזמי התמ"א שלא לחכות לאישור התב"ע, אלא להגיש תוכניות וברגע שתוגש התב"ע יוכלו לבצע שינויים. אלא שכעת מסתמן כי חלק גדול מהיזמים השקיעו לחינם. "בפרויקט שהחתמתי ברחוב ההגנה 43, מדובר בבניין של שלוש קומות ושש דירות קטנות בכל קומה על מגרש של 870 מ"ר, כך שבעקבות ההנחיה החדשה אין לנו אפשרות להוסיף קומות", אומרת חרס־ברנזון.

במקרה אחר, בבניין שבו עשר דירות המשתרע על פני 800 מ"ר, היזם תכנן תוספת של עשר דירות, וכעת הוא יבנה רק 18 דירות בסך הכל במקום 20 דירות.

יזם הפועל בעיר בתחום התמ"א שביקש להישאר בעילום שם, אמר ל"כלכליסט" כי העירייה מתנהלת לאט, לא לוקחת את התפקיד שלה כרגולטור ברצינות ולא מתחשבת בגורם הזמן. "לפני תיקון 3 לא היתה הצדקה כלכלית בעיר לתמ"א 38 עבור תוספת של קומה וחצי, ויזמים יצאו מהפרויקטים בשן ועין. כדי שפרויקט יצא לדרך, רמת הרווחיות צריכה להיות 20%–25%, וזו גם הדרישה של הבנקים המלווים. כל היתר הולך לעירייה ולתושבים, כולם נהנים מכך".

בעבר נחשבה עיריית הרצליה לאחת הערים המתקדמות בנושא התמ"א, וכמו רמת גן קידמה תוכנית שתאפשר תוספת של 2.7 קומות. במאי האחרון חלה תפנית ברמה הארצית בכל הקשור לתמ"א 38, אחרי שאושר תיקון 3 המאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין, במקום תוספת סטנדרטית של 1.5 קומות. אלא שהתיקון אינו מחייב את ראשי הערים, והוא מותיר להם שיקול דעת לגבי היקף הזכויות שיאשרו בעירם.

"יזמים חוששים להיכנס להרצליה מחשש שכספם ירד לטמיון", אומר עו"ד אביב טסה, היועץ המשפטי של איגוד חברות התמ"א. לדבריו, ההוצאה הראשונית של היזם היא כ־150 אלף שקל לקידום פרויקט, וכשבערים סמוכות כמו רעננה ניתן לקבל את כל ההקלות, אין סיבה לעבוד בהרצליה. "להערכתי גם גבעתיים תלך בעקבותיהם, ובאופן כללי בשנה הקרובה

מפת הערים שתומכות או לא תומכות בהקלות תתבהר", הוא מסביר. איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, שמוביל את המאבק להגדלת זכוית הבנייה בתמ"א 38, מבטיח שההתאחדות תילחם בעיריות שיצאו נגד תיקון 3. "הבעיה המרכזית של אישור תוספת בנייה מעבר לקומה אחת היא הצורך בעוד חניות. אפילו את זה הצליחה המדינה לפתור בהסכם איתנו, שלפיו יזמים ישלמו 'כופר' חניה, וחניונים ייבנו ברדיוס סביר מהבניין עם תוספת הדירות". כעת לדבריו, "המדינה הפקירה את ההחלטה בשאלה 'מי יחיה ומי ימות' בידי רשויות המקומיות. המאבק הבא שלנו יהיה על אכיפת התיקון ברשויות כולן".

תגובת עיריית הרצליה: "העירייה נמצאת בתהליך בדיקת המשמעויות של תיקון 3 לתמ"א 38 והשפעתו על תוכנית הר/2213, התוכנית המעצימה לתמ"א 38 שיזמה העירייה. העירייה והוועדה המקומית דבקות בקידום פרויקטים של תמ"א 38. בחינת המשמעויות תימשך עוד שבועיים, וייתכן שתוליד מגבלות על חלקים מן העיר. עד אז אגף הנדסה מקבל בקשות לפי תמ"א 38, ומתייחס לכל בקשה לגופה".