ניתוח "כלכליסט": מחירי הדירות עולים, ועוד לא רואים שינוי באופק
השמאי הממשלתי פרסם אתמול נתונים שחושפים כי לראשונה השנה הדירות למכירה רשמו התייקרו משמעותית. ברבעון השני זינקו מחירי הדירות בירושלים ובחיפה לשיא של שנתיים. "כלכליסט" מנתח את 5 הסיבות שימנעו הוזלות בקרוב
החשש כי מחירי הדירות ישובו ויעלו מתחיל להסתמן כמציאות מוחשית שנראה כי צריך להתרגל אליה מחדש. נתונים חדשים שפורסמו אתמול על ידי השמאי הממשלתי מצביעים על התייקרותן של דירות 4 חדרים ומתיישבים בין היתר עם נתונים שפרסמו הבנקים על עלייה בהיקף המשכנתאות ועם הדיווחים שמגיעים ממשרדי המכירות על חזרה של הקונים לשוק. כל אלה גם יחד יוצרים אוסף ארוך של כותרות ונתונים שמאותתים משמעות אחת: שוק הדיור עובר למגמת התייקרויות.
מעקב אחר נתוני השמאי - הנוגעים לדירות 4 חדרים בלבד - מראה כי מאז הרבעון השני של 2010 הפער באחוזים בין הרבעון הנבדק לרבעון המקביל לו הולך ומצטמצם. המגמה הכללית שאפיינה את השוק אמנם מצביעה על עלייה הדרגתית במחירים, אך מבט מדוקדק מגלה כי בעוד שבין השנים 2009 ל־2010 התנודתיות במחירים הייתה גבוהה וחצתה את רף 15% בין הרבעון הנבדק לרבעון המקביל, בתקופה הנוכחית הפערים התכנסו לרמות שבהן השינויים יחסית מינוריים. משמעות הדברים היא שב־2011–2012 השינויים אינם משמעותיים כבעבר.
נדל"ן בבאר שבע (ארכיון) צילום: חיים הורנשטיין כך למשל, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב ברבעון השני ב־2009 עמד על 1.76 מיליון שקל, ובתוך שנה אחת הוא זינק ב־32% ל־2.31 מיליון שקל. מאז נרשמו בעיר שינויים מינוריים יחסית, כשבשיא שנרשם ברבעון השני של 2011, עמד מחירה של דירה זו על 2.54 מיליון שקל.
אולם נתוני השמאי כאמור אינם היחידים שמאותתים על שינוי מגמה. את ההתעוררות בשוק הדיור אפשר היה לראות גם בנתונים שפורסמו אתמול על ידי משרד האוצר במסגרת הדו"ח החודשי המכונה "אורות אדומים". לפי הדו"ח, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה בחודש יוני האחרון עלייה של כ־15% במספר העסקאות למכירת דירות. ואם לא די בכך, הרי שביוני נרשמה קפיצה של 6% במספר רכישות הדירות להשקעה לעומת החודש המקביל אשתקד. למעשה, לשוק הדירות נכנסו יותר משקיעים ביוני האחרון מאשר בחודש שלפני מחאת האוהלים בקיץ 2011.
באוצר אמנם טוענים כי מחירי הדירות החדשות לבדן ירדו ב־0.6% בחודש יוני האחרון, אולם יש לציין כי מדובר בכ־20% משוק הדירות כולו, שכן רוב הפעילות בענף הדיור היא בדירות יד שנייה.
כלל הנתונים שלעיל מצטרפים למספר עובדות אחרות בתחום שמעלות תמונה מדאיגה. בחינה של "משולש הזהב" של הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות - מחיר הקרקע, עלות הבנייה, עלות הכסף - חושפת עתיד עגום. זה המקום להציג את שש הסיבות לפסימיות בתחום הדיור הישראלי.
1. יותר מדי קונים
מספר הקונים גדל, אך היצע הדירות נשאר נמוך
עובדה ראשונה שתשפיע על מחירי הדיור היא שבחודשים האחרונים זינק היקף הפעילות בשוק המשכנתאות. מנתוני בנק ישראל שפורסמו בשבוע שעבר עולה כי במאי וביוני 2012 ניתנו בממוצע בכל חודש משכנתאות בהיקף של כ־4 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 3.4 מיליארד שקל ב־12 החודשים שקדמו להם. המשמעות היא שפעילות שוק המשכנתאות החדשות צמחה בכ־18% לעומת הממוצע של 12 החודשים האחרונים - 28% בהשוואה לשליש הראשון של 2012.
בנקאים בכירים שאיתם שוחחנו אמרו אתמול שלא לייחוס, כי מגמת עליית היקף הפעילות בשוק המשכנאות נמשכת אל תוך הקיץ הנוכחי. "מתחילה לחלחל התובנה שאין פה סיכוי לצניחת מחירים השנה, ולעובדה זו הצטרפה בשבועות האחרונים ההחלטה על העלאת המע"מ בספטמבר. שתי אלה ביחד דחפו את המתלבטים להשלמת עסקאות לפני תום הקיץ. את הנתונים על כך נראה בהמשך", אמר הבנקאי הבכיר.
2. לא מוכרים קרקעות
הירידה הניכרת במכירת קרקעות ליזמים תקשה על בנייה
סימן נוסף לירידה בסיכוי שנראה פה ירידת מחירי דירות בקרוב, ניתן עם פרסום דו"ח הפעילות החצי שנתי של מינהל מקרקעי ישראל. הדו"ח הצביע על ירידה בולטת במכירת קרקעות ליזמים לאחר שלוש שנות שמירה על מגמת עלייה בתחום זה.
כדי שמחירי דירות יירדו המשק זקוק, בין השאר, לעלייה דרמטית במספר הדירות שיוצעו למכירה. כדי שזה יקרה, על היזמים להיות מסוגלים לרכוש שטח רב לדירות. על פי הנתונים של המינהל, נחתך היקף השטח שמכרה המדינה ליזמים בינואר־יוני 2012 בכ־18% לעומת המחצית הראשונה של 2011. במינהל הסבירו כי הירידה היא בין היתר תוצר של עיכוב התוכנית לשיווק קרקע במסגרת מכרזי מחיר למשתכן. במכרזים אלה אמורה להיקבע רמת מחיר אחידה לשטח שתהיה נמוכה משווי הקרקע שקבע השמאי הממשלתי. כמו כן הקבלן הזוכה הוא זה שמציע את מחיר הדירה הנמוך ביותר לציבור.
על כל פנים, הירידה במכירת קרקע מיוחסת גם להאטת הפעילות של יזמים שבחרו להתיישב בעצמם על הגדר המטפורית של הממתינים לשינוי מגמה בשוק.
שר השיכון אריאל אטיאס סימן ב־2010 יעד של הוצאת שטחים למכירה שיאפשרו הקמת 40 אלף יחידות דיור בשנה. אף שאטיאס הצליח לעמוד ביעד שקבע כמעט במדויק ב־2010–2011 - לפחות בכל הקשור לשטחים שהוציא למכירה - אך המכירות בפועל היו נמוכות משמעותית. בדיקה שביצעה לשכת השמאים בסוף 2011 עבור "כלכליסט" העלתה כי מדובר בשטחים לכ־23 אלף יחידות דיור בלבד. כשמוסיפים לכך את הירידה הדרמטית בפעילות המינהל בינואר־יוני השנה, ברור שאנחנו בבעיה.
שר השיכון, אריאל אטיאס צילום: אוראל כהן
3. קשיי מימון ליזמים
חברות הבנייה מתקשות לקבל מימון לעסקאות מהבנקים
סיבה נוספת לירידה בפעילות היזמים שתביא להקטנת מכירות הדירות החדשות בשנתיים הקרובות, היא העובדה שחברות הבנייה עדיין נתקלות בקשיים בקבלת מימון מהבנקים לרכישת קרקעות וביצוע פרויקטים. החלטת ממשלה מהשבוע שעבר - לסבסד חלקית את המע"מ שעל היזמים להעמיד כחלק מהערבות שהם נותנים לבנקים כדי לבנות דירות - עשויה להקל רק במעט על מחנק האשראי.
למרות החלטה זו, ההגבלה שלפיה רק כ־20% מכלל ההון שילווה הבנק יוקצה לנדל"ן עדיין עשויה להקשות על הבנקים לתת אשראי ליזמים קטנים ובינוניים. כיום הבנקים דורשים ריביות שיא עבור ההלוואות הללו, והם מעלים תדיר את גובה הערבויות שעל היזמים להעמיד כנגדן ההלוואות.
4. אין מוטיבציה
היזמים לא מזדרזים לרכוש קרקעות או לבנות עליהן
ניתוח נתוני מכירת הקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל ליזמים שאותו ביצעה חברת NMA־מחקרי נדל"ן, מגלה כי הביקוש לקרקעות המדינה צנח ב־45% במחצית הראשונה של השנה לעומת המחצית הראשונה של 2011. נתון זה מעיד בעיקר על הקושי של המדינה למכור כעת קרקעות, וזאת בשל הירידה במוטיבציה של שחקני הנדל"ן לרכוש אותן.
הניתוח מראה בנוסף כי למרות הירידה במחירים ששילמו היזמים על הקרקעות, הם הפחיתו את מחירי הדירות שנמכרו על קרקעות אלה בשיעור זעום יחסית לירידת המחיר. בחברת המחקר אף העריכו שבהמשך נראה קבלנים רבים שיחזיקו בקרקעות תקופה ארוכה עד להנעת הליך הבנייה עליהן. זאת מתוך הערכה שהמחירים בשוק הדירות יעלו.
אולם זה גם העניין היחיד שבו ניתן לזהות נקודת אור בחושך הגדול שבו מתנהל ענף הדיור הישראלי כיום. ישנם יזמים שנמצאים כיום בין הפטיש - הבנק שממנו לוו כסף, לסדן - שוק רוכשי הדירות שבו התנועה עדיין איטית. לאור זאת, הם נאלצים להפחית מחירים, גם אם לא במוצהר. אפשר לקרוא לזה "מבצע" או "הטבה בתנאי התשלום", אך בכל אופן מדובר במקרים שבהם ניתן למצוא כעת הזדמנויות בענף.
אמנם מדובר במקרים לא רבים, אך בהחלט ישנם יזמים שנתקעו עם דירות שנמצאות כיום בבנייה - בעיקר בשלבים מוקדמים או ממש לפני תחילת ההקמה. אולם ההערכות בשוק הן כי גם אלה ייעלמו בקרוב. לפי הערכות אלה, נראה קבלנים רבים שיחזיקו בקרקעות תקופה ארוכה עד להנעת הליך הבנייה עליהן, לאור ההנחה שהמחירים בשוק הדירות יעלו.
5. תקופה של אי־ודאות
מלחמה אזורית או הקדמת בחירות לא יסייעו לענף
ואי אפשר בלי מילה על ההתרחשויות הפוליטיות והביטחוניות. אי־הוודאות בימים אלה הולכת והופכת לקיצונית יותר ויותר, כששני עניינים קריטיים עלולים להשפיע בשנה הקרובה על המשק כולו ועל מנוע הצמיחה המרכזי בו - הנדל"ן: הראשון הוא הסיכוי הגדול שלאחר החגים ניכנס לתקופת בחירות, שבה כמעט תמיד קשה לעשות עסקים שבהם טווח הראייה צריך להיות רחוק ובהיר. עניין נוסף שאין להקל בו ראש הוא הסיכוי למלחמה אזורית שאליה אנחנו עלולים להיקלע בחודשים הבאים.
שני גורמים אלה הם כאלה ששום משק בעולם - גם חזק ויציב כמו המשק הישראלי הנוכחי - יכול לתפקד בהם בצורה שתעודד עלייה בהיקף ההשקעות וירידה במחירים בתחום הדירות.
