המדינה לא יודעת מה באמת קורה עם מחירי הדירות

אף שלא פחות מארבעה גופים רשמיים מספקים בקביעות נתונים שמצביעים על המגמות השונות במחירי הדירות בישראל, עדיין ציבור קוני ומוכרי הדירות מתקשה לקבל תמונה אחידה ומדויקת על הנעשה בשוק. השמאי הממשלתי במשרד הפנים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), משרד האוצר ואף משרד השיכון והבינוי סוקרים כל אחד בנפרד את מחירי הדירות, אך עושים זאת באופן שמקשה על הקונים והמוכרים הפרטיים - הרוב המכריע של שוק הנדל"ן - לדעת מה מחירי האמת של הדירות.

למשל השמאי הממשלתי, שפרסם שלשום (א') את נתוניו העדכניים ביותר לרבעון השני של 2012. בדיקת "כלכליסט" מגלה כי הנתונים שעליהם מתבסס השמאי הממשלתי בבואו להשוות בין מחירי הדירות בתקופות שונות אינם תמיד אותם נתונים, דבר שמעלה תהיות בנוגע לאמינות הדיווחים ויכולתם לשקף נאמנה את המצב בשטח.

השמאי הממשלתי בודק את מחיריהן של דירות 4 חדרים חדשות וישנות ב־16 ערים שונות ומפרסם אותם אחת לרבעון, אך מבדיקת "כלכליסט" עולה כי זהותן של רבות מבין 16 ערים אלה משתנה מבדיקה לבדיקה - דבר שבהכרח מטה את המדד הכללי שמפרסם השמאי. לצד ערים הנכללות דרך קבע במדד, נכנסות ומוצאות ממנו לסירוגין ערים כרמלה, חדרה, בת ים, נהריה ומודיעין.

בשיחה עם "כלכליסט" הסביר השמאי הממשלתי טל אלדרוטי כי המדד שהוא מפרסם אינו כפוף לחוקי הסטטיסטיקה, לדבריו. לכן, כאשר הוא מגלה ערים שבהן נרשמו חריגות משמעותיות ברמות המחירים או בהיקפי המכירות, בדרך כלל בעקבות מבצע מכירות חד־פעמי, הן מוצאות מהמדד וחוזרות רק כשהן מתייצבות כעבור כמה חודשים. לדברי אלדרוטי, הוא מקפיד על בחינת 16 ערים לפי אזורים אך מסרב לאפשר לעיר יחידה להטות את המדד.

לצד הביקורת יש לזכור כי השמאי הממשלתי הוא הגוף היחיד שמציג נתונים על מחירי הדירות לפי ערים, וכך מאפשר לציבור להתעדכן בנעשה בעירם. מטרה זו מושגת בין היתר באמצעות שימוש במדד סטייה, שמציג את רמות המחירים השונות בתוך הערים, דוגמת הפערים בין צפון ודרום תל אביב.

הלמ"ס לא מתחשבת בהבדלים בין גדלי הדירות

הלמ"ס נחשבת הגוף בעל הכלים המדויקים ביותר בישראל לביצוע מחקרים סטטיסטיים. עם זאת, הלמ"ס מפרסמת את נתוניה בצורה מורכבת ונגישותם לציבור נמוכה. נתוני הלמ"ס מסתמכים על נתוני רשות המסים, שכוללים דיווחים על כל עסקאות הנדל"ן שמתבצעות במשק.

הלמ"ס מעדכנת את נתוניה בקביעות אחת לרבעון, ומציגה את מחיר הדירה הממוצע בחלוקות לפי מחוזות ולפי מספרי חדרים. עם זאת, היא אינה מספקת נתונים על מחירי הדירות בערים ספציפיות, כך שקוני ומוכרי הדירות עשויים להתקשות להשתמש במחירי הדירות הממוצעים בבואם לבחון את המחירים בשוק. בנוסף, היא אינה מתחשבת בגודל הדירות ומשקללת יחד דירות 3 חדרים שעשויות להיות כפולות זו מזו.

לפני כשנה וחצי, בינואר 2011, הוגדל מדגם היישובים של הלמ"ס המשמשים לחישוב המדד, והוא כולל עתה 67 יישובים עירוניים. הגדלת המדגם פוגמת ביכולת להשוות את הנתונים לנתוני עבר. עם זאת, פרסומי הלמ"ס הם הוותיקים ביותר בנמצא, כך שאפשר להסיק מהם על שינויים ארוכי טווח ולכן מסתמכים עליהם מרבית משרדי הממשלה, בנק ישראל וגופים אחרים במשק, כגון בנקים, התאחדויות הקבלנים וחברות למשכנתאות.

האוצר מעדיף להתעלם מהנעשה בשוק היד שנייה

במשרד האוצר נוהגים לחשוף את היקף העסקאות והמחירים בענף הדיור מדי חודש כחלק מדו"ח אורות אדומים, שבו הוא מתאר את מצבו של הענף באמצעות סקירת וחשיפת נתונים העוסקים בהיבטים שונים של שוק הנדל"ן. בנוסף, האוצר כולל בדו"ח דיווחים רבעוניים העוסקים בשוק הדיור שמתפרסמים באופן לא עקבי.

הבעיה העיקרית בדיווחי המשרד היא שהוא מתעלם באופן כמעט מוחלט ממחירי הדירות יד שנייה בשוק. כמעט מוחלט, מכיוון שכאשר לשר האוצר ופקידיו היה נוח לעשות זאת, הם דווקא כן כללו נתונים העוסקים בדירות אלו, למשל בסיכום הנעשה בענף הדיור ברבעון הראשון של 2011. אז היה לכלכלני המשרד נוח להציג נתונים שלפיהם המחיר החציוני של דירה שנרכשה למגורים על ידי שכירים במשק ירד ב־1.5% לעומת המחיר ברבעון שלפניו.

עם זאת, בחודשים האחרונים, שהפעילים בשוק הדיור תמימי דעים כי מחירי הדירות בשוק היד שנייה לא ירדו בהם, המשרד מציג נתונים רק לגבי שוק הדירות החדשות, שבו נרשמו ירידות קלות במוקדים מסוימים.

ניתן היה לצפות כי נתוני האוצר יהיו המשפיעים ביותר בענף הדיור, אך התעלמותו מהנעשה בשוק היד שנייה מונעת זאת. נתוני המשרד משמשים כחלק מחבילת הנתונים שמשמשת את הבנקים למשכנתאות להתאמת התנהלותם למגמות בשוק. בנוסף, לפי הערכות בשוק הנדל"ן, בבנקים המסחריים נעזרים בנתוני האוצר כדי להעריך את המגמה בתחום מחירי הדירות החדשות ומסתייעים בהם לקביעת שיעורי המימון והריבית שיעניקו לקבלנים.

משרד האוצר הוא ללא ספק הגוף שמרכז את הנתונים המקיפים ביותר על אודות מחירי הדירות במשק, אך הוא בוחר במודע שלא להציג אותם. רשות המסים אוספת בקביעות את נתוני העסקאות מתוך כל עסקת נדל"ן שבה משולמים מסים הרלבנטיים לשוק זה. הרשות אפילו מציגה את הנתונים באופן גלוי באתר האינטרנט שלה, אך היא עושה זאת באופן פזור המקשה על בדיקת הנתונים ועל הסקת מגמות מהם.

מהאוצר נמסר כי "מבדיקות שביצענו לבסיס הנתונים המשמש את הלמ"ס והשמאי הממשלתי עולה כי לא ניתן על סמך נתונים אלה לחשב את שינוי מחירי הדירות באופן נקי. לכן, אנו מתמקדים בשינוי מחיר דירות חדשות בלבד".

אריאל אטיאס צילום: מיקי אלון

השר אטיאס רוצה מדד משלו

משרד השיכון נחשב לשחקן חדש יחסית בזירת הפרסומים הסטטיסטיים על מחירי הדירות, והוא החל את פרסומיו הרשמיים לציבור רק לפני כשנה. גורם במשרד סיפר ל"כלכליסט" כי לצורך שימושים פנימיים היו בידיהם נתונים וניתוחים מעודכנים, אך רק לאחרונה הוחלט לפרסם אותם לעיני הציבור. עם זאת, מדדי משרד השיכון עדיין נתפסים כחדשים והשימוש בהם טרם הושרש בשוק.

המשרד מסתמך גם הוא על נתוני רשות המסים אך מבצע להם עיבודים שונים מאלה של הלמ"ס. באגף מידע וניתוח כלכלי במשרד, האחראי לנתונים, מסתמכים על עסקאות של יותר מ־70 ערים (בניגוד ללמ"ס שמסתמכת על 67 ערים) ומתבססים על כ־80% מהעסקאות לתקופות הנבדקות.

נתוני המשרד מסתמכים על ממוצעים פשוטים ומיועדים לספק לציבור מידע נגיש וברור. הנתונים מחלקים דירות חדשות ודירות יד שנייה בנפרד ואף משקללים את הדירות בכלל. בנוסף מפורסמים חלוקת המחירים לפי אזורים וכן השינויים ביחס לרבעונים המקביל והקודם.

הנתונים מוצגים בטבלאות ברורות ומסודרות, אך היעדר ניתוח לפי ערים מקשה על הציבור הרחב להשתמש בהם ומשאיר אותם לשימוש גופים המחפשים ניתוחי מאקרו של השוק.