מפרקים סופית את האוהלים, ורצים אל הדירה

השבוע הסוער בכל הנוגע לנתונים על שוק הדיור הישראלי קיבל אתמול טלטול נוסף וחסר תקדים שמוכיח כי שוק הנדל"ן למגורים יצא סופית מהתרדמת. על פי נתונים שפרסם הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, היקף המשכנתאות שנטלו רוכשי הדירות מהבנקים בחודש יולי האחרון עמד על 4.9 מיליארד שקל - שיא כל הזמנים. סכום זה מגלם זינוק של 25% לעומת החודש הקודם ועלייה של 20% בהשוואה להיקף המשכנתאות בחודש יולי 2011, שבו פרצה מחאת האוהלים.

נתוני המשכנתאות החדשים מצטרפים לנתונים שפורסמו השבוע על ידי השמאי הממשלתי וחשפו חזרה לעליות המחירים בשוק הדירות, וכן לנתונים של משרד האוצר שהראו שיבה לעליות בהיקף הפעילות בשוק הדירות.

להתפתחויות הדרמטיות הללו יש קו מקשר דומה, אך הן מעלות גם שאלות דומות. איך ייתכן, למשל, כשדווקא בימים שבהם מדברים על כניסה למשבר כלכלי עמוק, הממשלה מכריזה על קיצוצים בתקציב ושורת גופים עסקיים בולטים במשק מפטרים עובדים רבים - שוק הנדל"ן למגורים מתעורר לחיים? התשובה לשאלה זו מורכבת וכוללת כמה רכיבים, שההתפתחויות בעניינים יגיעו לשיא כבר בשבועות הקרובים. להלן חמשת ההסברים המרכזיים להתעוררות הנדל"נית של העת האחרונה.

שוק הנדל"ן למגורים יצא סופית מהתרדמת צילום: חיים הורנשטיין

1. רוכשי הדירות ירדו מהגדר אחרי שנה

הגורם המשפיע המרכזי על הזינוק בהיקף המשכנתאות שניתנו לרוכשי הדירות ביולי הוא התקופה הארוכה, בת 14 החודשים, שבה רבים מאלה שצריכים היו דירה ישבו על הגדר.

מחכים להתייקרות הטריו הכלכלי נכשל מקבלי ההחלטות אבחנו את הבעיות בענף הנדל"ן הישראלי, אבל לא הצליחו לפתור אותן שי פאוזנר לכתבה המלאה 

רוכשי הדירות הפוטנציאליים המתינו בסבלנות רבה בשנה החולפת בשל ההנחה שרווחה בשוק כי מחירי הדירות יירדו. סבלנות זו באה לידי ביטוי כואב לעתים בתשלום מחיר כלכלי או אישי כבד של מגורים ארעיים במסגרות שונות או בתשלום ההולך וגדל על דמי שכירות. הבעיה היא שמחירי הדירות לא ירדו, ולאחר שני דו"חות רצופים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ודו"ח רבעוני של השמאי הממשלתי שהראו שניהם כי המחירים עולים בפועל - המתעניינים בקניית דירה נאלצים להודות שהסיכוי שייהנו מירידת מחירים אמיתית פחת מאוד.

2. ריבית נמוכה על המשכנתאות

בחודש יוני האחרוןהפחית בנק ישראל את הריבית במשק ב־0.25% לרמה נמוכה של 2.25%. התוצאה של צעד זה היא חיתוך עמוק בריביות שאותה גובים הבנקים למשכנתאות. שני המסלולים המקובלים ביותר בענף זה הם של ריבית משתנה צמודת מדד ומסלול ריבית שמשתנה בכל חמש שנים שעומדות על 2% בלבד. על פי בנק ישראל הריביות הקבועות עומדות בממוצע על 2.3% בלבד.

רוכשי דירות שעקבו אחרי הנעשה בענף יודעים כי אנו מצויים כיום בשפל של יותר משנה. כשברקע קיימת אפשרות שהריבית במשק תשתנה בקרוב, רוכשי דירות רבים מעדיפים לקנות עכשיו ולא להמר על עניין זה.

3. מתכוננים להעלאת המע"מ בספטמבר

הממשלה החליטה להעלות את המע"מ במשק בתחילת חודש ספטמבר. למעשה, נכון לחודש יולי ההחלטה המקורית היתה להעלות את המע"מ ב־1% לשיעור של 17% כבר בתחילת אוגוסט - צעד שנדחה בשל הצורך בקבלת אישור מוועדת הכספים. למרות הדחייה, רבים מאלה שהתלבטו לגבי הרכישה הזדרזו לסגור עסקה כבר בחודש שעבר.

הקבלנים מעריכים כי עליית המע"מ תגרום לעלייה חדה של יותר מ־1% במחירי הדירות בשל הצורך לבצע תיאומים ולשלם תוספות על שירותים הקשורים לפרויקטים שלהם. את חלק מההוצאות הללו הם יצליחו לקזז רק בעוד תקופה ארוכה, בגלל ההימשכות הארוכה של תהליכי בנייה.

4. הדירות מיד שנייה חזרו לשוק

לאחר יותר משנה של קיפאון עמוק בהיקף מכירות הדירות מיד שנייה, דיווח האוצר השבוע כי ביוני האחרון חזרו בעלי הדירות הפרטיים למכור נכסים בהיקף בולט. מדובר בקפיצה של 30% בהיקף העסקאות באזור המרכז לבדו. במקביל, מאז מאי האחרון נרשמה עלייה ברכישות של המשקיעים בדירות להשכרה, כפי שהודו השבוע באוצר. המשמעות היא שלאחר חודשים ארוכים שבהם רבים מהקבלנים נמנעו מלרכוש קרקעות ולהתחיל לבנות, נקבל בקרוב שוק שבו ישלטו מוכרי הדירות ביד רמה. הם יוכלו להעלות את המחירים בקלות גדולה יותר.

5. תקופת אי־הוודאות מגיעה לשיא

בניגוד כמעט מוחלט לרוב ענפי העסקים, שוק הנדל"ן נוטה ליהנות מפריחה בימים של חוסר ודאות. כשברקע נשמעים דיבורים על מלחמה כוללת או על בחירות קרובות, מעדיפים אלה שהתלבטו עד כה לגבי רכישת דירה לעשות זאת עכשיו.