"המחירים ימשיכו לעלות אם המדינה לא תשחרר קרקעות"

"ללא אלטרנטיבה לכספים, עם ריבית נמוכה וללא פעולה ממשלתית משמעותית - אנחנו נראה עלייה במחירי הדיור", אומרים שני הבנקאים המשפיעים ביותר בישראל בתחום המשכנתאות, ישראל אנגל ויעקב רויטר, שאחראים על תיק המשכנתאות של בנק מזרחי טפחות - התיק הגדול במערכת הבנקאית, בהיקף 70 מיליארד שקל.

אנגל, כיום ראש החטיבה הקמעונאית בבנק ומי שכיהן כמנכ"ל בנק טפחות ב־2004, מסביר בראיון ל"כלכליסט" כי בחודשיים האחרונים ניתן לראות שמחפשי הדירות מתחילים להישבר. "מחירי שכר הדירה עולים ואני מניח שהם ימשיכו לעלות. קיים גידול בביקוש כתוצאה מגידול טבעי באוכלוסייה, וההון העצמי של האנשים נשחק כי האלטרנטיבה (דוגמת פיקדונות ושוק ההון - מ"א וד"ל) לא קיימת. לכן הזוגות הצעירים וגם המשקיעים שבים לרכוש דירות", אומר אנגל.

יעקב רויטר וישראל אנגל, בנק מזרחי טפחות צילום: עמית שעל

"יש כיום מצב אבסורדי שבו קבלנים ממתינים עם פיתוח קרקעות כי הם במצב של חוסר ודאות", סבור אנגל. "הממשלה בלמה את עליית המחירים לכמה חודשים כי היתה תחושה שדברים ישתנו משמעותית ולכן הרצון לרכוש דירות נכבש אצל הקונים - כשאנשים ראו שאין שינוי הם חזרו לשוק. כדי לשמור על רמת מחירים סבירה המדינה חייבת לשחרר קרקעות".

אנגל מתייחס לכוונת בנק ישראל להגביל את המשכנתאות בשיעור מימון גבוה באומרו כי הדבר יפגע בעיקר בזוגות הצעירים. "הממשלה צריכה להיות יותר אגרסיבית כדי שהשוק יהיה רגוע. לפני שנה, כשהם נשמעו נחרצים - המחירים נבלמו. בגלל חוסר הוודאות קבלנים ממתינים ולמעשה מווסתים את ההיצע - שחרור קרקעות יפסיק את הוויסות", הוא אומר.

לצפייה בגורמים המשפיעים על העלייה במספר המשכנתאות ו/או בהיקף שלהן לחצו כאן

לדברי רויטר ואנגל, בחודשים הקרובים אנו צפויים לראות נטילת משכנתאות בהיקף של כ־4 מיליארד שקל מדי חודש - רמה שמשקפת את רמת הביקושים האמיתית. ביולי הגיע היקף המשכנתאות לשיא של 4.9 מיליארד שקל והשניים מעריכים כי באוגוסט נראה היקף דומה.

הציבור ממהר לקנות דירה לפני שהמע"מ יעלה

השניים מעריכים כי הידיעה על העלאת המע"מ האיצה את הציבור לקנות דירות, ודחפה חלק מהרוכשים שחתמו על חוזה להקדים חלק מהתשלומים, כדי לשלם את המע"מ הישן. "יש נקודה שבה לאנשים נמאס לשלם 4,000–5,000 שקל על שכירות לדירות שלא כולן ראויות וגם לעבור בכל שנה דירה", אומר רויטר. "הציבור לא רואה שבונים וכשהאלטרנטיבות לא מספקות – הוא חוזר לקנות. כבר במאי־יוני היה אפשר לראות את ההתעוררות בשוק – מכלול הדברים עם המע"מ פשוט גרם תאוצה", הוא מוסיף.

למרות אזהרות ודוח בנק ישראל בנושא עדיין ניתנות משכנתאות בשיעור מימון גבוה משמעותית.

רויטר: "יש ביטוח אשראי במקרים רבים אבל העסק שלנו הוא לא גביית כסף מביטוח אלא הסתכלות על כושר ההחזר. לדוגמה, רופא בהתמחות - השכר שלו כיום נמוך אבל פוטנציאל ההשתכרות הוא גבוה, ולכן העצה שלי אליו היא לקנות דירה גם במקרה של הון עצמי נמוך, כי משכנתא זו הסתכלות לטווח ארוך בכושר ההחזר".

לדברי אנגל, "קו ההגנה הראשון של משכנתא הוא לא הדירה אלא כושר ההחזר החודשי. אחד ההישגים של בנק ישראל הוא הורדת שיעורי המימון ואלה אכן ירדו כך ששיעור ההלוואות מעבר ל־60% לשווי הנכס נמוך ב־2%–3% מבעבר כתוצאה מרוח בנק ישראל וכן מכללי באזל 2, המייקרים את המשכנתאות בשיעור של מעל 75% משווי הנכס".

"בסופו של דבר" אומר רויטר, "אנשים לא מעוניינים בשיעור מימון גבוה ולכן הם מתפשרים וקונים דירות יותר זולות או שמביאים יותר כסף מהבית".

"הסכנה הגדולה ביותר היא אבטלה", אומר אנגל. "אנו נמצאים כיום ברמת אבטלה נמוכה של כ־7% ואם היא תעלה בכמה אחוזים, סביר להניח שנראה עלייה בהפסדי האשראי מהרמה היום של עד כ־0.1% מהתיק, לרמה של עד 0.25%, כך שנהיה סביב ממוצע של 0.15%.

"כשבוחנים היטב את כושר ההחזר, זה לא משנה אם שווי הדירה עלה או ירד ב־10%, זה בעייתי רק במימוש הנכס. הסיכון של הבנקים במקרה של ירידת מחירים הוא סיכון שצריך לשלול אותו. אם שיעור המימון הוא 60% מהנכס, שווי הדירה בעת המימוש צריך לרדת ב־40%, כדי שנגיע לרמה שבה הבנק מפסיד את ההלוואה".

"כל השוואה לארה"ב אינה נכונה מראש. שם ההלוואות הן נון־ריקורס לעומת ריקורס בישראל (הלוואות בארה"ב הן כנגד הנכס בלבד, כך שבמקרה של כשל בתשלומים - החזרת הדירה לבנק תסיים את ההתקשרות בין הקונים לבנק- מ"א וד"ל), כך שנוצר תמריץ לוותר על הבית. הבתים עברו לבנקים ואלה נאלצו למכור את הבתים בהפסדים וכך התגלגל כדור השלג.

"מלבד סוג ההלוואות, צריך לזכור שמסלול ההלוואות העיקרי שם הוא בריבית משתנה לעומת ריבית קבועה או משתנה בכל חמש שנים בישראל - זאת רמת סיכון אחרת שירדה הודות לבנק ישראל, וגם לפני כן, כשהמסלול תפס תאוצה, אנחנו מיתנו את המסלול כי סביר להניח שרמת הריבית לא תישאר נמוכה לאורך תקופה ארוכה מאוד, כך שבפועל תגלם רמת ריבית ריאלית אפסית".

ובכל זאת, אנו צפויים לראות יותר אנשים שיפונו מביתם.

"כבר בעת מתן המשכנתא נערכים לאפשרות שתהיה תקופה שבה לאחד מבני הזוג לא תהיה הכנסה לזמן מה. במשבר ההייטק בתחילת ה־2000 היו מהנדסים ומתכנתים שפוטרו. לחלק גדול מהם עשינו גרייס והם שילמו לאחר שחזרו לעבוד - שני הצדדים יצאו נשכרים. גם עכשיו אנו מעריכים כי נעניק גרייס של חצי שנה עד שנה ללווים שיפוטרו".

"מפנים דיירים רק לאחר שמוצו כל האפשרויות"

לדברי אנגל ורויטר, הבנק מחזיק שליש משוק המשכנתאות אך חלקו בפינוי דיירים נמוך יותר. מדי שנה מפונות מביתן 500 עד 1,000 משפחות בשל אי־תשלום משכנתא לבנקים. "מפנים לאחר שמוצו כל האפשרויות האחרות. מימוש נכס הוא כישלון של הבנק", אומר אנגל.

מדו"חות הבנק לרבעון השני עולה כי הבנק הגדיל את חלקו במערכת ל־34% ושמר על הרווחיות הגבוהה. אנגל ורויטר מסבירים את הרווחיות בכך שהמערכת שלהם היא היעילה ביותר וזה הופך אותה גם לרווחית ביותר בבנקים למשכנתאות.

קבוצות הרכישה, הלהיט של השנים האחרונות, נעלמו כתוצאה מהתערבות בנק ישראל. זה פגע ברוכשי הדירות?

אנגל: "למרות דרישות ההון והמיסוי היותר מחמירות, הקבוצות המשיכו להתקיים כך שיצאו המארגנים הפחות טובים והחאפרים שארגנו את הקבוצות בעבר, ונותרו המארגנים החזקים. עדיין קיים אלמנט של חיסכון בקבוצות. מדובר בסכומים נמוכים ולעתים מדובר בחריגות לטובת שדרוגים".

אתם מרגישים חזרה של משקיעים ובמיוחד משקיעים זרים?

רויטר: "המשקיעים חוזרים ומוסיפים להיצע הדירות להשכרה. הזרים פועלים יותר בשוליים - הרבה פעמים ישראל ממשיכה להוות מקלט מאנטישמיות בארצם או יעד לחופשה בישראל כשיש גם רוכשים למטרת השכרת הנכס. עם זאת, למצב הפוליטי והמדיני בישראל השפעה שממשיכה להותיר אותם בשוליים ביחס לרמת הפעילות בעבר". אנגל מסביר כי אצל משקיעים זרים נערכות בדיקות דומות לישראלים שנוטלים משכנתאות, אך בגלל הריחוק הם מחייבים אותם להפקדת פיקדון במקרה של כשל בפירעון השוטף של המשכנתא".

יש חזרה לרכישת דירות יוקרה?

רויטר: "יש ביקוש אבל הוא מועט. אפשר לספור על יד אחת את קוני דירות היוקרה האמיתיות. משכנתאות בתחום זה ניתנות אחרי בדיקת שמאות דקדקנית ועם שיעור מימון של עד 50%–55% משווי הנכס, שכן שם השאלה היא אם בכלל יהיה אפשר לממש את הנכס במידת הצורך".

התחלתם להשתמש במודלים מתקדמים לבדוק את תיק המשכנתאות- מה המשמעות של זה?

אנגל: "כתוצאה משימוש במודלים מתקדמים להערכת נכסי הסיכון של הבנק, נראה ירידה דרמטית בנכסי הסיכון, אבל העניין נמצא עוד בבחינה בבנק ישראל". בתקופה האחרונה התרחבה פעילות חברות הייעוץ למשכנתאות, מה המשמעות עבור לקוח שבא עם ייעוץ מחברה כזו?

רויטר: "בשורה התחתונה הם לא מביאים דיל טוב יותר ללקוח. בסופו של דבר הוא לקוח שלנו — יש לנו אחריות כלפי הלקוח וההלוואה".

אנגל מוסיף כי הייעוץ בסניף עדיף כי יש זהות אינטרסים בין הלקוח לבנקאי. "מי שמשתמשים בחברות הללו הם אנשים שחוששים מהמפגש עם הבנק או שאין להם זמן" אומר אנגל.

רויטר: "אנחנו מבינים את השוק ומכירים הכי טוב את הצרכים של הלקוחות שלנו ואת הצרכים של הקבלנים. הקשרים שלנו יוצרים ייעוץ טוב. הבנקים האחרים וחברות אחרות מכירים את העבודה אבל צריך עוד משהו כדי להיות המוביל בשוק.

"בתחרויות בפסנתר לא בודקים רק אם האמן מקיש על הקלידים כפי שהתווים מראים, בודקים אם הוא מביא את רוח המלחין. זה קובע את ההבדל".