כך מתמודדים בעולם עם מצוקת הדיור: זינוק של 200% במחירי הדיור נבלם לירידה של 2%
מדיניות שחרור הקרקעות באוסטרליה הוזילה את מחירי הבתים בתוך פחות משנתיים; בסינגפור החלה המדינה למכור קרקעות לקבלנים במחירים מופחתים, והשוק עבר לירידות
06:4720.09.12
למחיר הקרקע חלק חשוב במחירה הסופי של הדירה. ישראל אינה המדינה היחידה בעולם עם עתודות מוגבלות של קרקע לבנייה, ובניגוד למה שמקובל לחשוב, היא אינה היחידה עם בעלות כמעט מלאה של הממשלה על הקרקעות. ניסיון שצברו מדינות רבות בעולם מלמד שבאמצעות ניהול קרקעות, הקצאת מגרשים במחירים מופחתים ועריכת מכרזים מתוחכמים עם חשיבה על הרוכש ולא על הכנסות המדינה, ניתן להוריד את מחירי הדיור ולתרום לרווחת התושבים.
לכתבה: פה טמונה ההזדמנות להורדת מחירי הדירות
סינגפור
הקרקעות נמכרות לקבלנים במחיר מינימלי
כ־75% מהקרקעות בסינגפור נמצאות בשליטה ממשלתית, מה שמעניק לרשויות יכולת תמרון בשוק הנדל"ן אך גם מטיל עליהן את האחריות לעלייה במחירי הדיור. לאחר שמחירי הדיור בעיר־מדינה זינקו ב־38.2% ברבעון השני של 2010 לעומת הרבעון המקביל אשתקד, החליטה הממשלה למכור לקבלנים קרקעות במחירים מופחתים. הקבלנים שניגשו למכרזים נדרשו להציע מחיר מינימלי עבור הקרקעות, והצעות גבוהות מדי נפסלות אוטומטית. על אותן קרקעות מתוכננת הקמת 5,000 דירות כבר השנה.
צילום: בלומברג
במקביל, נקטה הממשלה צעדים נוספים כדי לקרר את שוק הנדל"ן הסינגפורי, כמו דרישה מנוטלי משכנתאות להציג הון עצמי גדול יותר מבעבר, העלאת ההיטל שנדרשים לשלם משקיעים זרים הקונים דירה והטלת מס מוגדל על רוכשי דירות להשקעה. בעוד שהצעדים הפיננסיים התקבלו בהבנה, החלטת הממשלה למכור יותר קרקעות במחירים מופחתים עוררה סערה ציבורית בסינגפור, כשהמתנגדים טענו כי צעד זה לא יפחית את מחירי הדיור, אלא ישאיר יותר כסף בכיסם של הקבלנים.
ניקולאי מאק, מנכ"ל חברת המחקר SLP International, טען כי כל מאמץ של הפוליטיקאים להשפיע על שוק הדיור באמצעות הגדלת היצע הקרקעות נועד לכישלון, כיוון שהביקוש הגבוה לדירות הופך את מחירי הדירות לקשיחים. בממשל הסינגפורי מתעלמים עד כה מהביקורות ובסוף יולי אף הודיעו כי ירחיבו את מכירת הקרקעות המוזלות במטרה להתחיל בבניית 7,100 דירות נוספות השנה. הממשלה המקומית מציינת בסיפוק כי שוק הדיור נרגע ברבעון השני של 2012 ומחירי הדירות החדשות עלו ב־1.9% בלבד בתקופה זו.
הונג קונג
הקבלנים נדרשים להתחייב על מחיר הדירה הסופי
בהונג קונג, כמו בישראל, הממשלה מחזיקה במרבית הקרקעות ומפשירה אותן לבנייה בהתאם לשיקוליה. בחברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Jones Lang LaSalle העריכו שהמדיניות, שבמסגרתה צומצמה בצורה דרסטית הקצאת הקרקעות לבנייה החל מ־2002, הובילה לעלייה מתמשכת במחירי הדיור. לפי בנק ברקליס, בחמש השנים האחרונות נבנו בממוצע 9,850 דירות בשנה בהשוואה ל־23 אלף דירות בשנה במהלך שנות התשעים.
לצד צעדים פיננסיים כמו הטלת מיסוי על דירות להשקעה, משנת 2011 הונג קונג מציעה קרקעות במחיר מופחת לקבלנים שיתחייבו למכור דירות בפחות ממחיר השוק. בפברואר השנה הודיע שר האוצר בהונג קונג כי על הקרקעות המוזלות ייבנו 30 אלף דירות, שמיועדות לתושבים מקומיים ממעמד הביניים שרוכשים את דירתם הראשונה. הקבלנים שזוכים בקרקעות המוזלות מתחייבים למכור יחידות דיור במחיר שלא עולה על זה שנקבע בחוזה ההתקשרות. בנוסף, החוזה קובע כי 65% מכלל הדירות יהיו קטנות מ־50 מ"ר. לשכבות החלשות, שלא יכולות להרשות לעצמן דירות גם על קרקע מוזלת, יש מערכת של דיור ציבורי.
במחצית הראשונה של 2012 נרשמה עלייה של 6.7% בלבד במחירי הדירות בהונג קונג לעומת התייקרות של 20% ב־2010 וב־2011. בדויטשה בנק צופים, כי בתוך שנה יירדו מחירי הדירות בהונג קונג ב־20%.
אוסטרליה
מגדילים הקצאת קרקעות באזורי הביקוש
לאחר שמחירי הדירות באוסטרליה זינקו ב־200% בתוך כחמש שנים (2007–2011), הסוגיה הפכה לאחת הבעיות המרכזיות ביבשת ואף גרמה להפלת ממשלה. מנהיג מפלגת לייבור, קווין ראד, שהבטיח במהלך קמפיין הבחירות שלו להפשיר קרקעות ממשלתיות לבנייה, הקים עם מינויו לראש ממשלה גוף סטטוטורי המכונה המועצה הלאומית להקצאת קרקעות לדיור. המועצה הוקמה במאי 2008 ותפקידה לעקוב אחר מחירי הדיור במדינה ולדווח מדי שנה לממשלה על מצבו של השוק תוך מתן נתונים מקיפים על מספר הקרקעות המשווקות על ידי גורמים פרטיים, ביקוש לקרקעות מצד הקבלנים, מספר יחידות הדיור בהקמה וביקושים באזורים השונים. באוסטרליה ממקדים את הגדלת הקצאת הקרקעות בערים הגדולות - מלבורן, סידני, פרת' - שם קיים הביקוש העיקרי ושם גם נרשמו עליות המחירים הגדולות.
בשנת 2010 נאלץ ראד להתפטר מתפקידו, אך הראלי במחירי הדיור באוסטרליה נבלם. השפעת הקצאת הקרקעות לא היתה מיידית, אך לאחר שהגיעו לשיא בנובמבר 2010 החלו המחירים לרדת ומאז השילו 7.6% מערכם הממוצע. בינתיים גם רשויות מקומיות בפריפריה נרתמות למאמץ להגדיל את היצע הקרקע לבנייה. במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של 2% במחירי הדיור לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
מנגנון דומה לזה שקיים באוסטרליה קיים גם בכמה מחוזות בשוויץ. שם רשויות מקומיות מנהלות מעקב אחר היצע וביקוש לקרקעות ומשלימות את הפערים במידת הצורך כדי למנוע היווצרות של בועות.
בריטניה
משחררים קרקעות כדי לשמור על איזון המחירים
גם בבריטניה מקפידים לדאוג להיצע מספיק של קרקעות לבנייה למגורים. השלטון המרכזי השיק תוכנית באפריל 2009 להקצאת קרקעות באזורים מתועשים, כחלק מהחייאת שוק הנדל"ן ובנייה של כמות מספקת של יחידות דיור במשק. התוכנית כוללת בניית 100 אלף בתים על קרקעות שמשווקת הממשלה בתוך חמש שנים. המהלך כלל תיאום בין הממשל המרכזי לבין רשויות מקומיות, עליהן היתה מוטלת חלק מאחריות להקצאת הקרקעות במחירים מופחתים באמצעות מכרזים.
קברניטי התוכנית מדגישים כי היא אמורה לשמור על איזון מחירי הבתים ולמנוע מחסור עתידי בדירות. לדבריהם, למרות נתונים על ירידת מחירי הדיור בבריטניה, ישנם אזורים רבים, בייחוד בערים גדולות, שבהם המחירים ממשיכים לעלות בשל מחסור בדירות.
עוד מוקדם לראות את התוצאות של תוכנית הדיור, אך נתוני השנים הבאות יהיו אבן הבוחן.
