מחקר: על השאלטר של הקרקעות נמצאת דווקא יד הקבלנים

בניגוד לדעה הרווחת בשוק שגורסת כי תכנון הקרקע שעליו מופקד משרד הפנים הוא החסם העיקרי העומד בפני הגדלת היצע הדירות, עבודת מחקר חדשה מראה שלקבלנים יש כוח רב לא פחות והם מחליטים אם לבנות יותר או פחות בהתאם למצב הענף.

לפי עבודתו של זיו רובין, דוקטורנט לגיאוגרפיה כלכלית במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית בירושלים, קיים קשר ברור בין עלייה או ירידה של מספר התחלות הבנייה לבין מחיר הקרקע, שהוא המרכיב המשתנה המשמעותי במחיר הדירה.

תוצאות מחקרו מצביעות על כך שבשנים שבהם מחירי הקרקעות עלו מספר התחלות הבנייה עלה במקביל, ובשנים שבהם מחירי הקרקעות ירדו, היקף התחלות הבנייה התכווץ.

"נתוני הלמ"ס מראים שכאשר מחירי הקרקעות במכרזי המינהל עלו בשנים האחרונות, חלה עלייה גם במספר התחלות הבנייה. השינויים הללו מתרחשים בטווחי זמן קצרים, שלמעשה מייתרים את התלונות על התכנון האיטי. איך יתכן שהשוק מגיב מהר כל כך לשינויים ומעלה את היקפי הבנייה באופן כמעט מיידי או עד לטווח של שנה, בעוד שאנחנו יודעים שלתכנן קרקע חדשה לוקח לא פחות מ־4 שנים? זה אומר שלקבלנים היו קרקעות מתוכננות שהם לא בנו עליהן", מסביר רובין. משמע, שהקבלנים בונים יותר בתקופות שבהן המחירים עולים ומנגד כשמחירי הקרקעות יורדים הם בונים פחות, וככל הנראה ממתינים עם הבנייה לגאות במחירים.

"איני חושב שלקבלנים יש כוונות למניפולציות"

בהסתכלות רחבה יותר ניתן לראות, שהתקופות שבהן פחתו התחלות הבנייה התאפיינו בחוסר ודאות כלכלית, עלייה ברמות האבטלה, קשיי מימון שהוערמו על הקבלנים מצד הבנקים וחשש של הקבלנים מהחזקת מלאי דירות גדול שלא יימכר. לכן, בדרך כלל עוד לפני שהמחירים ירדו, גם כאשר היה ברור שהמשק נמצא לקראת מהלך של ירידות מחירים, חלה ירידה בהתחלות הבנייה.

עורך המחקר זיו רובין. "הנתונים מייתרים תלונות על תכנון אטי" צילום: אוראל כהן

"אני לא בא בטענות אל הקבלנים. איני חושב שמאחורי השיקולים שלהם עומדות השקפות מורכבות או כוונות נסתרות ליצור מניפולציות בשוק. מדובר באנשי עסקים ובשוק חופשי, זה הטבע של השוק וזה לגיטימי שמי ששם את כספו בענף הבנייה למטרות רווח יפעל בהתאם", הוא אומר.

הדוגמא הבולטת לתקופה שבה ירד היקף התחלות הבנייה היא 2001, אז המשק סבל ממיתון, שיעורי האבטלה עלו, המצב הביטחוני הידרדר והביקושים לדירות צנחו. בשנה זו מחיר הקרקע לדירה (מחיר ממוצע כולל פיתוח) במחוז תל אביב צנח בשיעור של 42% ועימו ירד היקף התחלות הבנייה בשיעור מתון יותר של כ־20%. מגמה דומה נרשמה גם במחוזות הצפון והגולן - מחיר הקרקע לדירה צנח בשיעור של 32% והתחלות הבנייה ירדו ב־8%.

מגמה הפוכה, שבה יחד עם עליות המחירים חלה עלייה בהיקף התחלות הבנייה, ניתן לאבחן בין 2009 ל־2010. בשנים אלו עלה ערך הקרקע במחוז הדרום ב־37% ומספר התחלות הבנייה זינק ב־50%. במחוז תל אביב עלה מחיר הקרקע ב־27% ומספר התחלות הבנייה גדל בכ־15%. כמו כן במחוז המרכז נרשמה עלייה של 14% במחיר הקרקע ועלייה של 27% בהיקף התחלות הבנייה. "בימים שבהם מחירי הדיור עולים, רצונם של היזמים לבנות גדל בגלל העלייה ברווחים הצפויים בטווח הבינוני והארוך. בתקופות כאלה יזמים שיש להם תוכניות מאושרות ינסו להאיץ תהליכים ולבנות מהר יותר כדי ליהנות מעליית המחירים בזמן שיווק הדירות", מסביר רובין.

לקבלנים יש זיכרון סלקטיבי לגבי מחירי הקרקעות, טוען רובין. כך, בימים של עליות מחירים סביר שנשמע פחות קריאות מודאגות על מחירי הקרקע הגבוהים. מנגד, בימים של חוסר ודאות או כשהשוק בירידה, מחיר הקרקע הופך לאחד המכשולים העיקריים בדרך לפרויקט. "גם אם תינתן לקבלן קרקע בחינם עכשיו ומחירי הדירות יעלו רק בעוד כמה שנים, הוא ימכור את הדירות בהתאם לעליית המחירים. מחיר הקרקע רלוונטי רק בעת רכישתה או בעיתות של שוק בירידה. בתקופות של שוק בעלייה, שבהן ליזם ברור שגם אם הוא שילם מעט יותר על הקרקע הרווח מובטח לו, הוא יסגור מהר את העסקה", הוא מסביר.

יש להוזיל קרקעות תוך מגבלות על הקבלנים

לשיטתו של רובין, אם המדינה תחלק קרקעות בחינם או בהוזלה משמעותית, הקבלנים יורידו את מספר התחלות הבנייה כדי לשמור על היצע מוגבל ועל רמת מחירים גבוהה בשוק. לדבריו, הדרך למנוע זאת היא לתת את הקרקע בחינם תחת מגבלות, כמו הגבלת זמן ביצוע הפרויקט או הטלת מגבלות על רמת המחיר של יחידות הדיור הסופיות כך שהוזלת הקרקעות לא תשמש רק להגדלת רווחי היזמים.

כשבודקים כמה קרקעות שיווק מינהל מקרקעי ישראל בתקופות שונות מגלים שהמינהל יישר קו בהתאם למתרחש בשוק. כך למשל ב־2001 חלה צניחה של 32% בהיקף שיווק הקרקעות בהשוואה ל־2000. ההיקף הנמוך יחסית נשמר גם ב־2002, ורק ב־2003 ניתן לראות כי היקף השיווק חזר למימדיו הטבעיים. ב־2010 המינהל העלה את קצב שיווק הקרקעות ב־21% בהשוואה ל־2009, בהתאם לעליות המחירים. גורם זה ניתן להסבר בעיקר בוויסות של היקף השיווק בהתאם לביקוש הקיים אך גם במדיניות בלתי מוצהרת של המינהל להמתין ל"הבשלת" קרקעות עד למועד המתאים לכך מבחינה עסקית.

מיו"ר התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל נמסר: "העובדות הן שהמדינה היא זו ששולטת בהיקף הקרקעות והקבלנים בונים בקצב ישיר לקרקעות שיוצאות אל השוק. זה לא נכון שהקבלנים רוצים שמחירי הדירות יעלו, לקבלנים חשוב לשמור על יציבות מחירים. כשיש קרקע אנחנו בונים. גם כיום כשיש ירידה בהיקפי הבנייה זה נובע ממצוקת האשראי, ממחסור ביחידות דיור באזורי הביקוש וממחסור בעובדים. קבלנים חוששים להתחייב לעבודות שאין מי שיבצע אותן וזה מונע מאיתנו לבנות בהיקפים שאנחנו רוצים. לא ניתן לקחת את היקפי הבנייה מבלי להתייחס למצב המשק הישראלי והמשק העולמי".