השקעה בדיור להשכרה בארץ? זה לא רלבנטי עבורנו

3.8 מיליארד שקל - זה היה היקף הנדל"ן בתיק ביטוחי המנהלים של חברת מגדל בסוף המחצית הראשונה של 2012, שמהווים 7% מכלל הנכסים בביטוחי המנהלים של החברה. וזה עוד לא הכל: עבור עמיתי קרן הפנסיה מקפת שבניהולה החזיקה מגדל בסוף המחצית הראשונה של השנה נדל"ן בהיקף של 650 מיליון שקל, שמהווה 1.5% מהנכסים המנוהלים בקרן. לשם השוואה, חברת הנדל"ן אמות שבשליטת נתן חץ, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, שווה היום בבורסה כ־2 מיליארד שקל.

מגדל אפוא אינה רק חברת הביטוח הגדולה בישראל, אלא גם חברה שמנהלת נדל"ן בהיקפים עצומים - כ־5 מיליארד שקל רק מכספי העמיתים. מגדל המוזיאון ומרכז הקניות ויצמן בתל אביב, בית סלקום בנתניה, קריית הממשלה בראשון לציון, בית יעד בירושלים ועוד נכסים בארץ ובחו"ל - הכספים של עמיתי מגדל מושקעים בכולם, ומייצרים עבורם תשואה שנתית ממוצעת של כ־7%.

על תיק הנדל"ן הענק הזה מופקד עומר קרייזל (43), סמנכ"ל וראש תחום השקעות עמיתים, נדל"ן וקרנות גידור במגדל. קרייזל החל לעבוד במגדל במרץ 2002, ושמונה שנים בדיוק לאחר מכן, כשמנהלת ההשקעות הראשית ענת לוין עזבה, הוא קיבל את הפיקוד על ניהול כספי העמיתים.

אתה בכל זאת איש פיננסים, מה לך ולמגדל בהשקעות נדל"ן? לא עדיף לקחת את הכסף של החוסכים ולשים אותו אצל מנהלים המתמחים בתחום, או לקנות מניות וקרנות נדל"ן?

"ההחלטה של מגדל להשקיע ישירות בנדל"ן לא הגיעה ביום אחד ולמחרת יושמה. כדי להשקיע בנדל"ן באופן ישיר צריך תכנון, משאבים ויכולות בתוך הבית, להבדיל מהשקעה במניות של חברות נדל"ן שכל גוף פיננסי יכול לבצע בלחיצת כפתור.

"אנחנו מסתכלים על השקעות לטווח ארוך, וראינו בנדל"ן אפיק השקעה מתאים לאורך זמן. יש לנו צוות גדול של אנשים שמתעסק בזה ואנחנו מנהלים נכסים במיליארדי שקלים - לא כל גוף יכול להתמודד עם זה. במקביל אנחנו עובדים עם חברות לניהול נכסים ונמצאים איתן בקשר שוטף. למעשה, פיתחנו מומחיות בכל הנוגע לטיפול השוטף, כולל גביית שכר הדירה, קשר עם העירייות, תחזוקה ועוד".

עומר קרייזל צילום: עמית שעל

אבל מה היתרון בהשקעה ישירה על פני השקעה דרך מניה או קרן?

"יש מקום לשני סוגי ההשקעות. היתרון בהשקעה ישירה בנדל"ן הוא היכולת להגיב מיידית למתרחש בשוק, הנכסים בידיים שלך ולא של מישהו אחר. בעולם זה מאוד מקובל שגופים מוסדיים משקיעים בצורה ישירה בנדל"ן. זה מעניק לנו עצמאות בקבלת ההחלטות - מתי קונים, מתי מוכרים. אני יכול לקבל החלטה להגדיל את ההשקעה בתל אביב או בירושלים באופן עצמאי, ואותו דבר אם אני מעדיף עכשיו לגדול במסחרי (קניונים למשל) או לגדול במשרדים. זה מעניק לך גמישות שלא קיימת כשאתה מוציא את הניהול החוצה".

המפקח על הביטוח הוציא לאחרונה טיוטת תקנות שצפויה להגביל את השקעות הגופים המוסדיים בנדל"ן ל־15% מהתיק. מה דעתך על המהלך?

"זה נכון שלכאורה נדל"ן הוא נכס לא סחיר, אבל יש לו סממנים דומים לנכסים סחירים כמו אג"ח - יש לו תשואה פנימית גלומה מדמי השכירות וכן אפשרות לרווחי הון אם ערך הנכס עולה. נכון שהיה משבר נדל"ן בארצות הברית, אבל המשבר פגע דרמטית גם במחירי המניות, ואני לא ראיתי שמגבילים את ההשקעה במניות.

"השקעה בנדל"ן צריכה להיות לגיטימית וחופשית כמו כל אפיק אחר וחלק מהעבודה של הגוף המוסדי היא ליצור תמהיל נכון בין נכסי השקעה שונים (מניות, אג"ח, נדל"ן, קרנות השקעה - ר"ב). אי אפשר להסתכל על ענף הנדל"ן כמקשה אחת ולהגביל את ההשקעה בו, כי אי אפשר להשוות בין נכס שמושכר לממשלת ישראל לנכס שמושכר לערב רב של שוכרים.

"כחברה שמנהלת כסף פנסיוני אנחנו מאוד מאמינים בנדל"ן כחלק מתיק השקעות. זה לא אופנה של לקנות היום ולמכור מחר. לבנות תיק נדל"ן יציב ומגוון זה תהליך ארוך שנגזר להיגזר מפרופיל הסיכון שאנחנו רוצים מול התשואה".

מתוך הפורטפוליו של מגדל: קריית הממשלה בראשון לציון

אבל בכל זאת, אין בעיה עם זה שנדל"ן הוא לא נכס סחיר?

"אם אני קונה נכס טוב אני תמיד אוכל למכור אותו. בכל מקרה, נדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך, ולכן יש פחות משמעות לנזילות".

ובכל זאת, הרי משבר נדל"ן יכול לקרות גם בישראל.

"בתור משקיע לטווח ארוך, אם שווי הנכס יורד או עולה זה פחות משנה לי, כל עוד יש תזרים שוטף. ברור שאם התזרים נפגע (כלומר לא משלמים דמי שכירות - ר"ב) זה משהו אחר, אבל זה לא שונה מכל סיכון אחר. גם השקעה באג"ח ממשלתיות התבררה לאחרונה כמסוכנת".

מתוך הפורטפוליו של מגדל: מגדל המוזיאון בתל אביב צילום: עמית שעל

"הניהול העצמי מאפשר לי לשלוט על התמהיל"

מאחר שהם מחפשים השקעה לטווח הארוך, הגופים המוסדיים נוטים להשקיע בנדל"ן מסחרי ומשרדים, ופחות בנדל"ן למגורים. עם זאת, על רקע ההאטה במשק, שוק הנדל"ן המסחרי עובר תקופה לא פשוטה, כאשר חלק מהשוכרים מתקשים בעמידה בתשלומי השכירות ומבקשים לפתוח הסכמים. במקביל, שטחי משרדים מתחילים להתפנות ומתקשים למצוא שוכרים חלופיים.

"התופעה הזאת קיימת פחות בנכסים במיקומים איכותיים עם שוכרים חזקים", אומר קרייזל, "יכול להיות שהתופעה נכונה בנכסים פחות איכותיים, שבהם שוכרים חדשים וקיימים מנסים לשפר עמדות, אבל זה יכול לקרות בכל תקופה. בנכס איכותי גם בתקופות האטה התופעה הזאת פחות מורגשת".

איך אתה מגדיר נכס איכותי?

"קודם כל יש חשיבות למיקום. יש שוכרים שלא משנה מה - הם תמיד ירצו לשבת בלוקשיין מעולה. רשתות אופנה גדולות, למשל, יהיו מוכנות לשלם דמי שכירות גבוהים ובלבד שיהיו להן סניפים בשדרה החמישית בניו יורק, כי המיקום משרת את המותג".

כיצד אתם בוחרים את הנדל"ן שבו אתם משקיעים?

"בדיקת הנאותות שאנחנו מבצעים לפני רכישת הנכס משתנה בהתאם לאופי הנכס, ובהתאם לו נעמיק יותר או פחות. בכל מקרה נבצע ניתוח מעמיק של השוק הרלבנטי וסביבת הנכס, כמו גם השוואה לנכסים דומים. אם אנחנו בודקים השקעה בנכס קיים, שכבר יש לו שוכרים, אנחנו נשווה לדמי השכירות הנגבים בנכסים דומים באזור, ונבדוק אם יהיה אפשר להעלות את דמי השכירות עם חידוש החוזים. ביחס לחוזי השכירות נבדוק את תקופת החוזה ואם הוא כולל אופציה להעלאת שכר הדירה, אם לשוכרים יש ביטחונות או לא.

"אם אנחנו משקיעים בנכס עם שוכרים קמעונאיים אז נרצה לראות שיש עוגנים, חנויות שמושכות קהל, כי בחלק מהסכמי השכירות המשכיר נהנה גם מחלק מההכנסות של השוכרים. נבדוק גם אם הנכס קרוב לצירי תנועה, אם הוא נגיש, מה התחרות שיש לו מול נכסים בסביבה, אם יש אפשרות להוסיף אחוזי בנייה.

"לא פחות חשוב לבדוק איך הנכס הפוטנציאלי משתלב בתמהיל הכולל של תיק הנדל"ן הקיים. אנחנו רוצים תמהיל מאוזן - לא לרכז את כל הנכסים במיקום גיאוגרפי אחד ולא להחזיק את כל הנכסים באותה רמת סיכון".

מהפורטפוליו: בית יעד בירושלים

מה התשואה שאתם מצפים לקבל על נכסים?

"המחיר שאני מוכן לשלם על נכס הוא פונקציה של הרבה מאוד פקטורים. אם אני קונה נכס עם שוכרים חזקים ומיקום מעולה ההגדרה המקצועית שלו היא נכס Core, וברור שעל נכס כזה אני מצפה לתשואה שונה (נמוכה יותר — ר"ב) מאשר על נכס עם שוכר חזק אבל מיקום פחות מרכזי. ברור גם שאני לא אחזיק רק נכסי Core, אלא ארצה לבנות תיק מגוון.

"יש נכסים שיכולים להיות ממוקמים באזורים מרכזיים אבל דורשים השבחה, צריך לאתר להם שוכרים או שיש איזה אלמנט הנדסי שצריך לדאוג לו, לשפץ. ברור שאני אתמחר את זה, ארצה לקנות את הנכס במחיר נמוך יותר ובהתאם אצפה לתשואה גבוהה יותר. נכסי Core נותנים לי עוגן של תשואה, אבל אם אני הולך לקיצון השני - כמו לרכוש רק קרקע, או משהו יזמי שצריך לפתח מאפס - זה כבר מנוע צמיחה לתיק שלי, עם פוטנציאל תשואה גבוה.

"ככל שאתה קונה נכס שהוא רחוק יותר מנכס עוגן ונדרשת בו השבחה גבוהה יותר פוטנציאל עליית הערך גבוה יותר, וזה נותן לנו פיצוי על הסיכון שאנחנו לוקחים. זה בדיוק כמו שלא נקנה רק אג"ח שמדורג AAA אלא נגוון גם עם אג"ח בדירוגים נמוכים יותר במינונים המתאימים. בדומה לכך, הניהול העצמי של הנדל"ן מאפשר לי לשלוט על התמהיל.

"בכל מקרה, אני לא קונה תשואה אלא מחיר למ"ר ותזרים, וגוזר מהם את התשואה שצריכה לשקף את רמת הסיכון של הנכס לעומת אלטרנטיבות אחרות, כמו השקעה באג"ח קונצרניות".

משכירים למגורים בארצות הברית, אבל לא בישראל

מאז 2009, לאחר שהדי המשבר הפיננסי החלו מעט לשקוע, החלה תופעה של רכישות נדל"ן גדולות בחו"ל מצד גופים מוסדיים. הגופים ניצלו את הירידות בשווי הנכסים שהוליד המשבר ויצרו לעצמם תיקי נדל"ן מרשימים. "כשהשווקים רועדים אנו מזהים את ההזדמנויות הכי גדולות שלנו", אומר קרייזל, "את הנכסים הכי טובים שלנו קנינו בישראל בסוף 2008, אחרי המשבר".

יש עדיין בשר בהשקעות בארה"ב, למשל?

"אנחנו עדיין מוצאים עניין רב בשוק האמריקאי, אבל גם בחלק ממדינות מערב אירופה ובעיקר בגרמניה ובאנגליה. לאור ירידת המחירים בשלוש השנים האחרונות, שחלקה חל בגלל מחנק אשראי וקשיי נזילות של בעלי הנכסים, יש עדיין הזדמנויות. אין ספק שאנחנו לא נמצאים ברמות המחירים של 2009–2010, אבל עדיין אפשר לאתר הזדמנויות בשוק".

למה אתם לא משקיעים בשווקים מתפתחים?

"כשאני קונה נדל"ן בחו"ל, להבדיל מהשקעה בנדל"ן בישראל, אני מחפש שותף עם ידע רלבנטי באותה מדינה. אני לא משקיע בחו"ל לבד, שם אני יותר שותף פיננסי ואני מחפש שותף איכותי שמכיר את השטח. בשווקים המפותחים מצאנו שותפים שיש לנו איתם שפה משותפת, והם גם יותר שקופים. כשאני קונה נכס בארצות הברית יש לי הרבה מאוד מידע ציבורי שאני יכול לקבל, כזה שלא קיים בשווקים המתפתחים ואפילו לא בישראל. בארצות הברית אנחנו משקיעים גם במגורים, כלומר בדירות מרוהטות שמיועדות להשכרה לפרקי זמן קצרים יחסית לאנשים פרטיים. אני מקבל שם דירוגי אשראי מפורטים של השוכרים".

ואיך באמת אפשר לדעת שאדם פרטי ישלם את דמי השכירות במועד?

"כמו שאמרתי, תמיד נעבוד עם מנהל מקומי שתפקידו להחתים את השוכרים. יש בארצות הברית דירוג אשראי של אנשים פרטיים, שלפיו אפשר לדעת עד כמה הם שוכרים איכותיים. אנשים שם מאוד חרדים לדירוג האשראי שלהם, הם מאוד מפחדים לא לשלם כי אז יהיה להם קשה לשכור נכס במקום אחר".

לפני פחות מחודש פורסם שהגופים המוסדיים גילו התעניינות נמוכה מאוד במכרז הראשון שיצא בישראל לדיור להשכרה, ברעננה. יש לכם, כגוף מוסדי, יכולת לפתור חלק ממצוקת הדיור בישראל. למה שלא תשקיעו בפרויקט כזה גם בארץ?

"כדי שפרויקט כזה יהיה אטרקטיבי למשקיע מוסדי הוא צריך להניב תשואה שמתאימה לגובה הסיכון. לפי מה שאמרו לנו, הפרויקט ברעננה צפוי לתת תשואה של 3%-4%, כלומר פער של 1.7% על אג"ח ממשלתי לעשר שנים. זו תשואה שלא מצדיקה את הסיכון. אם ייתנו רשת ביטחון של המדינה זה כמובן יכול לעודד השקעה כזו, אבל כרגע יש אלטרנטיבות עדיפות.

"בארץ גם רמת השקיפות נמוכה בהרבה, אין נגישות מספקת למידע על השוכרים. בכל אופן, כדי שאשקיע בדבר כזה אני צריך שיהיו לו נפחי השקעה גדולים - לא רק של הגופים המוסדיים אלא גם של הבנקים ושל יזמים פרטיים. חשוב שהשוק הזה יהיה עמוק, כי רק ככה יהיה למוצר הזה מחיר אמיתי ואם אני ארצה להקטין חשיפה יהיה לי תמיד קונה בצד השני. אני לא רואה איך זה קורה בעתיד הקרוב".