מדד נדלניסט לספטמבר: מחירי היד שנייה לא עצרו גם בחגים
במהלך ספטמבר נמשכו עליות המחירים המתונות שאפיינו את חודשי הקיץ. בתל אביב ובבאר שבע המשקיעים חזרו לחמם את השוק, ובכפר סבא משפרי דיור מכרו את הדירות הישנות שלהם
שוק דירות יד שנייה בישראל רשם בספטמבר עליות מחירים קלות לצד ירידה דרמטית בהיקף העסקאות לעומת היקפן בחודשי הקיץ יוני־אוגוסט. בין הפעילים בשוק הנדל"ן המקומי קיים קונצנזוס כי החגים, שחלו השנה במחצית השנייה של ספטמבר, היו הגורם העיקרי לירידה בהיקף פעילות השוק בחודש שעבר.
אינדיקציה חשובה לנעשה בשוק בספטמבר ניתן היה לקבל בתחילת אוקטובר, כאשר חברת הבנייה הגדולה בשוק, שיכון ובינוי נדל"ן, דיווחה על ירידה של 46% במספר הדירות שנמכרו בפרויקטים שלה במהלך ספטמבר לעומת אוגוסט. נתונים דומים עלו גם משיחות עם מתווכים בשוק היד שנייה.
השכונה האקולוגית בכפר סבא צילום: יובל חן
כעת נשאלת השאלה האם החגים היו גם הסיבה לקיפאון במחירים בשוק. נזכיר כי ביולי ואוגוסט דיווחו פעילים בשוק כי להערכה שהמע"מ צפוי לעלות בספטמבר היתה השפעה על החלטתם של רוכשי דירות רבים לבצע את העסקה אז, לפני העלאת המחירים. לכאורה, לחץ מסוים לסגור עסקאות נמוג כעת מהשוק.
"סביר להניח שהצפי לעליית מחירים דחף רבים שהיו מצויים קודם בהמתנה לקבל החלטה מיידית לרכוש דירה, פעולה שבוודאי לא תרמה להורדת מחירים", אמר לגבי מדד אוגוסט אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'.
כעת הוסיף המאירי כי "מניתוח הנתונים שבידינו קשה עדיין לקבוע חד־משמעית עליית מחיר מובהקת מספיק שניתן להתייחס אליה במסגרת המדד של ספטמבר 2012, אך סביר להניח כי בחודשים הבאים המגמה תתגבר וניתן יהיה להצביע על שינוי מחירים מובהק".
עם זאת, המאירי מזהיר "מאווירת המיתון המחלחלת לכל הענפים ומהצפי לעלייה באבטלה. ניסיון העבר מלמד כי אחד הדברים שהכי משפיעים על מחירי הדיור הוא מצב התעסוקה. ייתכן שהציבור יחליט שוב 'לשבת על הגדר' בתקופה הקרובה ולהמתין למהלכים כלכליים לאחר הבחירות שייטיבו עם רוכשי דירות. לאור זאת, אנו מצויים כעת על פרשת דרכים כשקיימים כמה גורמים הצפויים להשפיע על המחירים בכיוונים מנוגדים, וקשה לקבוע לאן תלך המגמה".
מדד השכירות של "כלכליסט" ואתר WinWin מצביע החודש על מגמה מעורבת בדירות המשפחתיות של 3 ו־4 חדרים. בחודש שעבר המגמה הבולטת נרשמה בדירות 2 חדרים, שבהן נרשמו עליות דרמטיות בערים הגדולות. מגמה זו נמשכה גם בספטמבר, בין היתר על רקע כניסת סטודנטים רבים לדירות לקראת פתיחת שנת הלימודים האקדמית, אך נראה כי מדובר במגמה רחבה יותר הנמשכת מהרבעון השני של השנה.
לצד עליות במחירי הדירות מיד שנייה סביב האוניברסיטה שנגרמו עקב החזרה של המשקיעים לשוק, חלו בעיר בספטמבר ירידות מפתיעות בשוק השכירות. ההערכה היא שהשלמת פרויקטים של דירות חדשות היתה הגורם המרכזי לכך. פרויקטים אלה מושכים סטודנטים ששוכרים דירות גדולות בקבוצות מחוץ לשכונות הוותיקות סביב האוניברסיטה. אבי חיון מרי/מקס בעיר מספר כי גם העלייה במכירות בשוק היד שנייה בעיר בספטמבר תרמה כנראה להורדת מחירי השכירות. "היו הרבה עסקאות גם של רכש דירות להשכרה. אנשים רצו לסגור עסקאות לפני החגים".
במקביל, בלטה בשוק ירידה בדמי השכירות באשדוד. גם כאן אוכלסו מאות דירות בחודשים האחרונים, מה שתרם לירידה במספר השוכרים בעיר שבה רוב השוכרים הם זוגות צעירים חסרי דירה.
תל אביב: המשקיעים חוזרים
מגמת החזרה לשוק של משקיעים, שהורגשה בעיקר בירושלים בחודשיים האחרונים, מגיעה לתל אביב. "העסקאות בשוק היו בעיקר של משפרי דיור, אך גם של משקיעים שחזרו לקנות דירות, לדבריהם, בעיקר על רקע חוסר האמון במערכת הפיננסית. משקיעים מחפשים בעיר דירות שמציעות תשואה של 3%–4%, כאשר ההבדל תלוי במיקום", מספר כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל אביב.
בועז גלעדי, זכיין רשף נכסים בעיר, אומר כי ספטמבר התחיל כהמשך ישיר של מגמת העלייה בפעילות שאפיינה את יולי־אוגוסט, אך עם כניסת החגים נותרו בשוק בעיקר סקרנים, שביקרו בסוכות גם בירידי הדירות החדשות של הקבלנים.
לפי זוהר, בספטמבר חזרו לעיר הרוכשים עם התקציבים הגדולים שמחפשים דירות במחיר שמתחיל ב־7 מיליון שקל. לדבריו, עיקר הביקוש בשוק היד שנייה היה לדירות ברמת מחירים של 2–2.5 מיליון שקל. עיקר ההיצע נמצא במרכז העיר ובדרומה, ונראה כי עלתה מאוד דרישת הסף למעלית בבניין. "דירות בטווח המחירים הזה מבוקשות גם בצפון העיר אך הרבה יותר קשה לאתר אותן שם, והן הרבה יותר קטנות", הוא מסכם.
ירושלים: השוק חוזר לשפיות
החגים אכזבו את המתווכים בירושלים. לאחר שבחודשים האחרונים העריכו בשוק היד שנייה כי בחגים ניתן יהיה לראות קפיצה בהיקף הרכישות של תושבי חוץ בשוק היוקרה, נראו הדברים בפועל אחרת. "יש התעניינות, אך אין הסתערות, ואפשר לומר ששוק הדיור הירושלמי חזר לנורמליות", אומר משה בבני, יועץ נדל"ן מאנגלו־סכסון.
לדבריו, "ראינו בספטמבר בעיקר פעילות של תושבי חוץ שביקרו בארץ בחגים וניצלו את זמנם לבדוק נכסים לקנייה. גם תושבי חוץ בעלי דירות בעיר ניצלו את הזמן כדי להציע למכירה את דירתם שבשאר ימי השנה עומדת סגורה". בשוק זה, מדווח בבני, רמת המחירים נותרה ללא שינוי.
"שינוי בולט אחר בעיר התרחש בשוק החרדי", מספר אבי בן ישי, זכיין רשף נכסים. "מדובר בדירות של עד מיליון שקל ובעסקאות שהתבצעו באותו יום שבו החל החיפוש". עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מדווחת כי אף שהחודש היה עמוס חגים, נרשמה פעילות ענפה בעיר. גם היא מאשרת: "המקומיים פעילים יותר ממשקיעי החוץ". היא מוסיפה כי בעיר בולט ביקוש לדירות 3–4 חדרים ולא לדירות יוקרה.
חיפה: יותר מדי דירות להשכרה
הבשורה המשמעותית בחיפה מגיעה משוק השכירות בעיר, שמאיים להפוך לסוג של בועת נדל"ן. דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, אומר כי תקופת החגים בשוק היד שנייה בעיר היתה שקטה מאוד ללא שינוי של ממש במחירים. גם הוא מצטרף למתריעים מפני הסכנות שבהצפת העיר בדירות להשכרה: "יש היצע גדול של דירות להשכרה ולוקח זמן רב יותר למצוא שוכרים. בטווח הבינוני זה יוריד את מחירי השכירויות. שוק המשקיעים ער מאוד. המשקיעים רוכשים דירות שמחירן נע בין 400 ל־700 אלף שקל, וניתן להשכיר במחיר של 3,000–2,000 שקל לחודש". לדבריו, עיקר הביקוש לדירות לשימוש עצמי בולט בנכסים מיוחדים על רכס הכרמל.
חדרה: קבוצות הרכישה כאן
תופעה חדשה עשויה לשנות את הכללים בשוק הדירות של חדרה. מוטי זהבי, זכיין רשף נכסים בעיר, חושף כי מתווכים בה מקבלים בחודשים האחרונים יותר פניות מקבוצות קטנות של קונים פרטיים המבקשים לאתר עבורם נכסים בחדרה וגבעת אולגה. מדובר באנשים שמבקשים לקנות יחד דירות למגורים או להשקעה ולנצל את כוחם כקבוצה כדי להשיג הנחה משמעותית. זהבי מדווח כי התופעה בולטת בעיקר בקרב זוגות צעירים ששוכרים יחידות דיור במושבי הסביבה, שם זינקו בשנתיים האחרונות דמי השכירות. "גם משקיעים החלו להתארגן בשיטה זו באחרונה במתחם עין הים ומערב חדרה. מדובר בקבוצות שמחפשות דירות של 1.2 מיליון שקל בממוצע".
כפר סבא: המוכרים ירדו מהגדר
"המוכרים החלו להתפשר", כך מסבירים בשוק הדירות של כפר סבא את העלייה בהיקף העסקאות שנרשמה בעיר בספטמבר. את ההחלטה למכור ניתן לייחס להתקדמות הבנייה החדשה בעיר שעלולה, מבחינת המוכרים, להותיר את השוק עם היצע בהיקף שייצור בו תחרות אמיתית. "בחמש השנים הקרובות נסיים את בנייתן של השכונות הירוקות בצפון־מערב העיר, המהוות מוקד משיכה מכל אזור השרון", אמר ל"כלכליסט" ראש עיריית כפר סבא יהודה בן־חמו המחזק הערכה זו. לדבריו, "מכירת הדירות בשכונות הירוקות (שכונה 80 ושכונה 60 - ש"פ) נמצאת בשלבים מתקדמים".
בספטמבר, אומר זכיין רי/מקס ONE בעיר אלון דיין, "בלטה נטייה של מוכרים להתפשר כדי לבצע עסקאות, בשל התחייבות לקבלנים שמהם רכשו דירות בשכונות החדשות. הכוונה היא בעיקר לאלה שרכשו דירות בשכונה הירוקה". ראש העירייה אמר השבוע כי לצד השלמת השכונות הירוקות, "עמלים בעירייה על תכנון תוכנית התחדשות למרכז העיר ועל תוכנית שימור ושיפוץ חזיתות ברחוב ויצמן. בתוכנית הבינוי העתידית בולטת התוכנית לאזור תעשייה חדש במזרח שישתרע על 600 דונם ליד כביש 6 ותוכנית לאזור תעשייה מערבי עם שני מרכזי מסחר חדשים לצד אזור תעסוקה בשכונה 80".
