השמאים יהפכו לאנשי המפתח בפרויקטים של פינוי־בינוי

בלשכת השמאים עובדים בימים אלה על ניסוח תקן חדש שצפוי להסדיר את תחום הפינוי־בינוי בישראל. הלשכה מסייעת למשרד המשפטים בעניין.

היוזמה מגיעה לאחר שנים שבהן התחום נחשב לפרוץ ובעייתי. בעקבות זאת נמנעה כניסתם של יזמים ודיירים לפרויקטים, בשל חשש של שני הצדדים מסחבת של שנים מתביעות משפטיות. מעבר לשחרור החסמים ועידוד יזמים נוספים להיכנס לתחום, התקינה החדשה נועדה להתמודד עם מצבים שעד כה נחשבו לנפוצים בענף.  

מתחם פינוי בינוי (ארכיון) צילום: רפי דלויה

בין הבעיות שבהן נתקלים המעורבים בתחום הפינוי־בינוי: עיריות שלא מעניקות זכויות בנייה שמספיקות להפוך את הפרויקט לכלכלי, דיירים סרבנים שמבקשים תוספת כספית מהיזם ויזמים שהרווח שלהם גבוה מדי.

"התקן אמור להסדיר את כל נושא האי אמון הקיים היום במשולש של דיירים, עירייה ויזם", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים ואחד מחברי הוועדה שכתבה את התקינה. "התקינה תפעל כבר משלב התכנון, אך תצע לפעול גם בהמשך כאשר מתגלעות מחלוקות בין הצדדים. במקרה כזה השמאי שיגיע יהיה גורם ניטראלי ש'יחתוך' וידע לספק את המספרים האמיתיים".

התקן החדש יתחלק לשלושה פרקים. החלק הראשון יהיה שלב התכנון, שבו היזם או הרשות שמתחילים בתכנון הפרויקט ישכרו את שירותיו של שמאי מטעמם אשר יבחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט; החלק השני של התקן יעסוק בעיקר בתמורה שלה זכאים בעלי הדירות, ויקבע בין היתר אם התנגדות של דיירים סרבנים לפרויקט היא מוצדקת או לא.

השמאי יקבע את התמורה שלה זכאים בעלי הדירות וכן את המאפיינים של הדירות החדשות שימסרו להם בעתיד. כמו כן, בפרק זה יוסדרו גובה דמי השכירות שהיזם יידרש לשלם להם לאחר הפינוי. הבדיקה תתקיים גם בנוגע לכיסו של היזם ותבחן אם הרווח היזמי שלו נחשב למקובל. מהמסמך עולה, כי הרווח היזמי המקובל בפרויקטים של פינוי בינוי היא 25%־30% מסך העלויות הצפויות.

לפי הרפורמה המוצעת, אם בשלב זה במידה והשמאי מצא שהרווח היזמי גבוה מידי הוא יכתוב זאת בדוח. בתוך כך, התקינה תיקח בחשבון את הסיכון הטמון בפרויקטים אלה עבור היזם. חלקה השלישי של התקינה נועד להתמודד באופן נקודתי עם בעלי דירות סרבנים ודרישותיהם. כך למשל, אם דייר ערך שיפוץ מקיף בדירתו יהיה רשאי השמאי לקבוע לו פיצוי מוגדל ויקבע את שוויו.

התקינה עדיין לא אושרה וצריכה לעבור את אישורה של לשכת היועץ המשפטי לממשלה. לדברי דנוס, לאחר שהממשלה תנחה את הרשויות השונות לפעול לפיה - היא תהפוך לתקן מוביל שהצדדים יהיו מחויבים לפעול לפיו ויהיה קביל בבית משפט.