למה בישראל לא יהיו מגדלי מגורים למעמד הביניים
בכירי ענף הנדל"ן בישראל בטוחים שהפתרון למחסור בדירות במרכז הארץ הוא הקמה של מגדלים למעמד הבינוני בגובה של 50 קומות ומעלה. אבל היעדר כדאיות כלכלית ליזמים ישאיר שם כנראה את האלפיון העליון בלבד אם המדינה לא תתערב
מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים בינת שוורץ הודתה לאחרונה בראיון ל"כלכליסט" כי שעת החירום של שוק הדיור בישראל כבר כאן. "במרכז הארץ יש כיום מעט מאוד שטח שניתן לבנות עליו לפי התוכניות הקיימות, מה שאומר מצוקה גדולה מאוד", הזהירה שוורץ, "אם לא נעדכן את התוכניות הקיימות כדי לאפשר בהן בנייה שתענה על הצרכים הקיימים, ייגמרו השטחים שניתן לבנות עליהם".
- פינוי בינוי ענק באור עקיבא: מגדלים עם 1,700 דירות יחליפו שיכוני רכבות
- עיריית בת ים מקדמת הקמת שני מגדלים בדרום העיר
- מגדלים סביב לה: 12 בניינים יוקמו בכניסה לירושלים
כל הגורמים בענף הנדל"ן מסכימים שבמרכז הארץ קיימת מצוקת שטחים חמורה, ושאחת הדרכים לפתור אותה היא שהמדינה תתחיל לחשוב לגובה: תאשר בנייה המונית למגורים של מגדלים בגובה רב בשטחים שעדיין נותרו פנויים, ותרוש מהיזמים לבנות בהם.
מגדלי מגורים בסינגפור צילום: איי אף פי ההצעה הזו טובה על הנייר, אבל כאשר מחשבים את עלויות הבנייה לגובה רב בשוק הישראלי היא מתבררת כבעייתית למדי: מתעורר ספק גדול אם ניתן להפוך בכלל למציאות חזון של מגדלים רבי־קומות המיועדים לציבור הרחב, ולא לטייקונים בלבד.
"המדינה מסתכלת על מגדלים כעל בן חורג"
מגדלי גובה רב נחשבים בעולם לכאלה שגובהם עולה על 150 מ"ר (מעל 50 קומות). בישראל יש רק שמונה מגדלים כאלה, ורק אחד, מגדל W בפארק צמרת בתל אביב, שהוא גם בניין מגורים אך מיועד למגורי יוקרה. כששואלים את דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, מתי נראה מגדלי דירות של 60 קומות גם מחוץ לתל אביב, למשל בפתח תקווה ובכפר סבא, הוא משיב מיד שזה לא יקרה.
מגדלי מגורים בשיקגו צילום: בלומברג "הבנייה לגובה אינה הפתרון למצוקת הקרקעות בישראל אלא יכולה להיות רק חלק מהפתרון, כי בשום מצב אנשים בישראל לא ירצו לגור רק במגדלים גבוהים. בארץ מחפשים כרגיל פתרון חד־ממדי לבעיות מורכבות, אבל פתרון כזה לא קיים אף פעם".
להערכת מריאן, בנייה לגובה צריכה להמשיך ולהתפתח באופן הדרגתי כפי שקרה ב־15 השנים האחרונות וצריכים לקום בניינים בגובה של 15–20 קומות, אבל לא יותר מכך. "אני מניח שמגמה זו תתגבר ותחדור למרכזי הערים".
גורמים אחרים בענף לא מסכימים איתו ומצדדים בבנייה המונית לגובה רב. אלא שלדבריהם, לא כדאי לאף אחד לחכות שזה יקרה בקרוב. "כל עוד זה תלוי במדינה, בנייה לגובה רב לציבור הרחב לא תצא לדרך", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן שבונה כיום מגדל יוקרה בולט בשכונת נווה צדק בתל אביב.
מגדל אביב בר"ג צילום: אוראל כהן "יש אצלנו היעדר תכנון וחוסר ראייה לטווח ארוך, שהוא אחת השערוריות הכי גדולות בתחום הזה. מגדל אחד תופס שטח של כ־3 דונם וחוסך 100–150 בתים צמודי קרקע, כלומר 100 דונם קרקע. לבנות צמודי קרקע זו בעצם השמדה של השטח".
אבנר ישר, מבכירי האדריכלים בארץ, מחזק את דבריו: "המדינה חייבת להכניס את היד לכיס. לא ייתכן שמסתכלים על מגדלים כבן חורג. חייבים לצופף את הערים אחרת לא נישאר עם שטח פתוח".
גיא גינדי, מבעלי גינדי החזקות, בונה מגדלים כמו G ברחוב אבן גבירול בתל אביב, ומגדלי יוקרה ברמת גן וברמת השרון. הוא מעריך כי נמשיך לראות זחילה מעלה בגובה הבנייה העממית, אך שאנו רחוקים מלהפוך מגדלים של 60 קומות לסטנדרטיים.
"העלייה לכיוון של 40 קומות כבר מתרחשת, אבל לאט. היא תתפשט, אבל בטווח הנראה לעין זה יהיה הגובה המקסימלי, כי נכון להיום הדירות בגבהים שמעבר לכך צריכות להיות יקרות מאוד כדי להצדיק את הבנייה".
לדברי אמסלם, בתב"עות של השנים האחרונות כבר "רואים תכנון של מגדלים בני 35 ואפילו 38 קומות בעיקר בערים כמו ראשון לציון, בת ים ופתח תקווה". עם זאת, הוא מתקשה לראות כאן מגדלים של 50 קומות ומעלה בגלל אותן מגבלות.
"בנייה לגובה רב לא באמת כדאית ליזמים"
למדינה יש חלק בכך שמחוץ לתל אביב רבתי אין בנייה לגובה רב, אבל האמת שעליה היזמים ממעטים לדבר היא שהעניין לא באמת כדאי להם בתנאים הנוכחיים. מה שקורה בכיס של היזם הוא בסופו של דבר העניין המשפיע ביותר על צורת הבנייה בענף.
דפנה הרלב, מבעלי קבוצת אביב שבנתה את מגדל משה אביב הגבוה בישראל ברמת גן, מודה כי "בארץ הבנייה לגובה מאוד יקרה. קבלנים מתמודדים עם מגוון עלויות גבוהות כמו עלויות שלד, אלומיניום ותוספת מעליות, שגורמות לפגיעה ביחס שטחי נטו לברוטו ולעלויות שינוע גבוהות. זה עוד לפני תוספות של מקומות חניה, סכנת חדירה למי תהום ועוד. במגדלי יוקרה יהיה מי שישלם, אך עבור מעמד הביניים זה פתרון יקר מדי".
שמאים שאיתם שוחחנו העריכו כי בסופו של דבר דירה במגדל גבוה תעלה 450–500 אלף שקל יותר. סיון ברקוביץ', מנכ"ל סיון ביצוע של קבוצת צמח המרמן, מסביר: "בבניינים גבוהים השלד צריך להיות חזק יותר ולכן הוא יקר יותר. האמצעים שבהם מקימים מגדל של יותר מ־25 קומות שונים לגמרי ויקרים יותר. למשל, אני לא יכול לעשות שימוש במנוף כי הוא אטי, צריך להשתמש בכלים המייקרים את הבנייה בכמיליון שקל".
לדברי ברקוביץ', "גם בשלב הגמר, השינוע של חומרי הגמר (מרצפות, ריהוט, אסלות) לקומות הגבוהות יקר יותר. מעבר לכך, בבניינים גבוהים צריך להתקין יותר מעליות. התוספת רק במחיר המעליות בבניין של מעל 25 קומות יכולה להגיע בקלות ל־5–10 מיליון שקל".
יו"ר לשכת השמאים לשעבר ארז כהן מעריך שגם אם למדינה יהיו תוכניות להקמת בניינים כאלה, יהיה מדובר במספר זעום של פרויקטים וכולם ייועדו בסופו של דבר לדיור יוקרה. "אני לא רואה איך מחיר המכירה של דירות במגדל מגורים יכול להיות פחות מ־20 אלף שקל למ"ר. לכן מגדלים בני 40 קומות ויותר לא יוכלו לשמש לבנייה עממית. הדירות העממיות בהם יעלו כ־2 מיליון שקל לפחות".
עו"ד עופר טויסטר, המתמחה בנדל"ן, מוסיף כי "ככל שיזם בונה בניין עם יותר קומות, הסיכון הכלכלי שלו גבוה יותר. אם אתה בונה עשרה בניינים של ארבע קומות ונתקעת עם המכירות, אתה יכול להפסיק לבנות. אבל כאשר מדובר בבניין בן 80 קומות אינך יכול לעצור את הבנייה באמצע אם המכירה אטית".
עו"ד זיו כספי, שותף במשרד עורכי הדין גינדי־כספי, מוסיף כי מעבר לעלויות הבנייה המורכבות והטכנולוגיה, "המנטליות בארץ היא שהגובה מפחיד. אסון התאומים לא תרם לכך".
נוסף על בעיות אלו קיימת גם עלות האחזקה הגבוהה של מגדלים רבי־קומות. תמיר מינץ, מנכ"ל קבוצת מ.מ.מ אחזקות המשמש גם כיו"ר האיגוד הישראלי לניהול בתים, מסביר כי מחירי ניהול בניינים גבוהים בישראל נעים בין 2,000 שקל ל־4,000 שקל לדייר לחודש. "ככל שהבניין גבוה יותר, כך העלויות הסטנדרטיות גבוהות יותר". הוא מציין כי "התפיסה שלפיה ככל שמספר הקומות עולה, כך אותו סכום מתחלק בין יותר דיירים, מוטעית. כל דייר ישלם 2,500 שקל בבניין בן 60–70 קומות".
לדברי בני פרי, שותף במשרד האדריכלים V5, הסיכוי שנראה פה מגדלי מגורים גבוהים תלוי ביכולת לשינוי תרבותי או אפילו חוקתי שיקדם שימושים מעורבים. "בארץ לא אוהבים לגור בבניין כזה ובצדק. רבים מבנייני המגורים עם חזית מסחרית ברחובות ראשיים בארץ הפכו ל'שבויים' של הסוחרים, שהשתלטו על קומת הכניסה והחצר. זה מביא להזנחה של המבנה ולירידת ערך הדירות".
