ליקויי בנייה - כללי ברזל לרוכש דירה מקבלן

עם הגברת המודעות של דיירים למיצוי זכויותיהם אל מול הקבלנים, מוגשות תביעות רבות נגד חברות בנייה וקבלנים עקב ליקויי בנייה. ניתן לצמצם בצורה ניכרת את הנזקים הנובעים כתוצאה מליקויי בנייה והדבר תלוי במידה ניכרת בהתנהלותו של רוכש הדירה אל מול הקבלן.

לפי חוק המכר (דירות) אלו חובותיו של הקבלן כלפי רוכש הדירה:

• לבנות את הדירה בהתאם למפרט, תקן רשמי או תקנות הבנייה.

• בתקופת הבדק, על הקבלן לתקן כל ליקוי אלא אם כן הוכיח הקבלן שהליקוי נגרם בשל מחדל של רוכש הדירה. תקופת הבדק הינה תקופה המתחילה בעת העמדת הדירה לרשות רוכש הדירה ומשכה הינו על פי הרכיב הלקוי בהתאם לחוק (לדוגמא: בליקויים בריצוף וחיפויי פנים - תקופת הבדק הינה שנתיים, בליקויים בחיפויי חוץ הנגרמים בשל התנתקות, התקלפות או התפוררות- תקופת הבדק הינה 7 שנים).

תקופת הבדק נמשכת בין שנתיים ל-7 שנים צילום: צביקה טישלר

• בתקופת האחריות, על הקבלן לתקן את הליקוי רק אם רוכש הדירה הוכיח כי מדובר בליקוי שמקורו בתכנון, עבודה או חומר לקוי. תחילתה של תקופת האחריות הינה בסיום תקופת הבדק ומשכה שלוש שנים.

• בתקופת הבדק לאי התאמה יסודית, על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח הקבלן שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של רוכש הדירה. תקופה זו מתחילה ביום העמדת הדירה לרשות הרוכש ומשכה הינו 20 שנה. אי התאמה יסודית מוגדרת כאי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו.

• בתקופת אי התאמה יסודית לאחר 20 שנה, על הקבלן לתקן את הליקוי המהווה אי התאמה יסודית במידה ורוכש הדירה הוכיח כי הליקוי נובע מתכנון, עבודה או חומר לקוי.

• למסור לרוכש הדירה הוראות תחזוקה ושימוש.

עריכת פרוטוקול מסירת דירה במעמד קבלת הדירה מהקבלן

פרוטוקול המסירה הינו מסמך בין רוכש הדירה לבין הקבלן או נציג של הקבלן המפרט את הליקויים ו/או חסרים שיש בדירה בעת מסירתה לרוכש. למרות שישנם ליקויים שניתן לראות רק בחלוף זמן (כגון: רטיבות), קיימים ליקויים שניתן לאתר רק בעין מקצועית. לפיכך, מומלץ להביא או לשכור את שירותיו מהנדס בניין שיהיה נוכח במעמד מסירת הדירה וייתן חוות דעת מקצועית באשר לליקויי הבנייה במעמד מסירת הדירה.

נתגלו ליקויי בנייה, כיצד להודיע לקבלן?

עם גילוי ליקויי הבנייה, מומלץ למסור לקבלן לכל הפחות הודעה אחת (מומלץ אף יותר מכך) על הצורך בתיקון הליקוי. רצוי כי ההודעה תהיה בכתב ותישלח בדואר רשום לצורך תיעוד הפנייה והוכחתה במידת הצורך - בבית המשפט. החוק קובע כי על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי ועל הקבלן לתקן את הליקוי תוך זמן סביר.

הקבלן מסרב לתקן את הליקויים

במקרה זה ייאלץ רוכש הדירה להגיש תביעה כנגד הקבלן בבית המשפט. רוכש הדירה יידרש להציג בפני בית המשפט חוו"ד הנדסית לצורך הוכחת ליקויי הבנייה ושוויים הכספי של ליקויים אלה.

במידה ורוכש הדירה נתן לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים טרם הגשת התביעה והקבלן לא עשה כן, ייטה בית המשפט לקבוע פיצוי כספי לדיירים.

הכותב הוא עו"ד, ממונה בטיחות בעבודה ועוסק בתביעות ליקויי בנייה נגד חברות בנייה וקבלנים.