בנק ישראל הגביל, אך זוגות צעירים הפסידו

 בתחילת נובמבר נכנסה לתוקפה הוראת בנק ישראל שמגבילה את שיעור המימון שניתן במשכנתאות. שיעורי ההגבלות חולקו לשלוש קבוצות: רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים. אלא שבדיקת המצב בשטח מגלה כי מתוך שלוש הקבוצות דווקא המשקיעים - הקבוצה שבנק ישראל סימן כיעד עיקרי לבלימה - הם אלה שמצליחים להתגבר בקלות יחסית על המגבלה ולהפוך אותה ללא רלבנטית. הנפגעים הברורים הם רוכשי הדירות בפעם הראשונה, כלומר בעיקר זוגות צעירים.

רק 18% בהון עצמי

עצם ההגדרה של המושג משקיעים נובעת מכך שבבעלותם יש כבר לפחות דירה אחת. לאור זאת, מאפשרים להם הבנקים להשתמש בנכס הקיים כהון עצמי. לדברי עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בחברת עתיד משכנתאות, עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות יצרה מצב שבו בעלי דירות יכולים לנצל את שווי הנכס החדש לטובת נטילת אשראי נוסף מהבנקים. כמו כן, בעלי נכסים ששילמו חלק מהמשכנתא עם השנים יכולים להשתמש בפער המשכנתא שנוצר כדי לקבל מימון נוסף.

עידן אלקבץ. ניתן לשעבד קרנות השתלמות, פנסיה וביטוח מנהלים

לפי אלקבץ, העלייה הדרמטית של מחירי הדירות מקלה על משקיעים לרכוש דירה נוספת בזכות הפער בין המחיר ששילמו על הנכס לעומת ערכו כיום. סכום זה מאפשר לו לקבל משכנתא חדשה על הדירה הראשונה, שנגזרת מפערי המחירים שנוצרו. לדוגמה, בני זוג שרכשו לפני עשור דירה במיליון שקל והחזר המשכנתא שנותר להם עומד על 500 אלף שקל יוכלו לגייס סכום נוסף של כ־500 אלף שקל לנוכח שווייה העדכני של הדירה בשוק שעומד על 1.7 מיליון שקל. בהנחה שהם מבקשים לרכוש דירה שנייה ששוויה 1.6 מיליון שקל הם יוכלו לקחת משכנתא על הנכס החדש שתעמוד על 50% ממנו (800 אלף שקל) ואת היתרה של 300 אלף שקל יידרשו לגייס מהון עצמי. כלומר, בפועל הם נדרשים לשלם רק על הדירה כ־18% בעזרת הון עצמי נזיל.

לדברי אלקבץ, ניתן לשעבד נכסים נוספים מלבד נדל"ן כדי להשלים את המימון, למשל שעבוד של קרנות השתלמות שבהן קיים ותק של יותר משנתיים, או שעבוד של קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים. "הרוב המוחלט של נוטלי האשראי משעבד ראשית את המשכנתא, ורק אחר כך פונה לכיוונים האלה", אומר אלקבץ. פרצה נוספת שמשקיעים מנצלים היא הכרזה שלפיה הם קונים את הדירה כמשפרי דיור ולא כמשקיעים. צעד זה מאפשר להם להגדיל את היקף המימון מ־50% ל־70% משווי הנכס. כל שנדרש מהם הוא הגשת הצהרה במס שבח שלפיה בשנתיים הקרובות לאחר רכישת הנכס החדש הם ימכרו את הנכס שבבעלותם. לאחר הרכישה ניתן לבטל את ההצהרה, ובכך ליהנות משיעורי מימון גדולים יותר. "הבנקים לא יודעים לאכוף את הפרצה הזו בחוק", אומר אלקבץ.

ותודה לוועדת הכספים

וכך, הנפגעים העיקריים מהתקנה הם דווקא הזוגות הצעירים, שאין בידם הון עצמי מספק לרכוש דירה. אם בעבר הם היו יכולים ליטול משכנתאות במימון גבוה, בשיעורים של עד 90% (EMI), הרי שהמגבלה של בנק ישראל צמצמה את מרחב התמרון שלהם עוד יותר. לפי ההערכות, כ־5,000 זוגות צעירים שלקחו בכל שנה משכנתא במימון גבוה נעלמו עתה מהשוק. לעומתם, משפרי דיור כמעט לא הושפעו מהמהלך.

יישומן של הוראות נוספות שהיו צפויות להקשות על המשקיעים - ובהן קיצור משך החזקת נכס לצורך קבלת פטור ממס שבח והפחתת מס רכישה - נדחה לאחרונה למאי 2013 על ידי ועדת הכספים של הכנסת. "הארכת ההטבות היא חדשות טובות למשקיעי הנדל"ן", אומר עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין. "הודות להחלטה ניתן להם מרווח נשימה למכור את הנכסים מבלי לשלם מס שבח, או לשלם מס שבח מופחת אם מדובר בבעלי מגרשים".