נתניהו בונה על רפורמה חדשה ומוקטנת בנדל"ן

עד לפני כמה חודשים עו"ד שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים, היתה האשה החזקה ביותר בתחום התכנון והבנייה. היום, עם סימן שאלה גדול שעומד מעל הארכת תפקידה והרפורמה שעליה היא חתומה יש כבר טוענת חדשה לכתר - ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, בינת שוורץ. "כלכליסט" בדק מה כוללת הרפורמה המתחרה של שוורץ והאם היא אכן טובה יותר לעולם הנדל"ן.

סוגיית הארכת כהונתה של שרית דנה מקפלת מאחוריה סיפור הגדול בהרבה מעתידה המקצועי של פקידה בכירה כזו או אחרת והוא סיפורו של הפלונטר בשוק הנדל"ן הישראלי. דנה האמינה כי תוכל לשנות אותו מהיסוד על ידי רפורמה ענקית שהובילה בתמיכת ראש הממשלה בנימין נתניהו, אשר זכתה לכינוי "רפורמת המרפסות", שמטרתה היתה מחיקת החוק הקיים והעברת חוק חדש שיפשט את תהליכי הבנייה ובעקיפין גם יפחית את מחירי הנדל"ן. הרפורמה של דנה ספגה מטחי ביקורת קשים, אך היא לא ששה להסביר את עצמה, להיפך. "היא התנהגה כאילו היא עושה שינוי בתוך הבית שלה", אומר גורם בכיר בתחום התכנון שהיה שותף בצוות שיצא נגד הרפורמה של דנה. עם זאת, עד לפני כמה חודשים גם המתנגדים הנחרצים ביותר לא הביעו אופטימיות באשר לשינוי הרפורמה של דנה. "זאת רפורמה שתגרום לתקיעת כל מערך הנדל"ן בארץ אבל זה מה שראש הממשלה רוצה ואף אחד לא מקשיב", חזרו ואמרו אנשי מקצוע ביניהם עורכי דין, אדריכלים ומתכננים וכמו קיבלו את גזר הדין.

אבל כיום נשמעים אותם קולות מפויסים יותר. הסיבה לכך היא כי בינתיים תוכנית חלופית שהניחה ראש מינהל תכנון במשרד הפנים בינת שוורץ על שולחנו של נתניהו, מקבלת יותר לגיטימציה וכיום נראה כי יש לה סיכוי גבוה לדחוק את הרפורמה הגדולה של דנה הצדה. אז במה שונות שתי הרפורמות? תגובתה של שוורץ עצמה לא התקבלה עד לסגירת הגיליון ולכן הקווים הכלליים של תוכניתה מגיעים מגורמים בתחום התכנון והבנייה שערכו לאחרונה שיחות עמה ועם עובדי מינהל התכנון.

עו"ד שרית דנה צילום: אוראל כהן

אותו חוק ואיחוד תוכניות מתאר ארציות

ראשית, בתחום הנדל"ן לא מגדירים את הצעותיה של בינת כרפורמה. אם מטרתה של דנה היתה להחליף את חוק התכנון והבנייה הארכאי והמסורבל משנת 1965 בחוק חדש ומפואר, הרי ששוורץ גורסת כי יש לשמור על החוק הקיים ולהטמיע את השינויים בתוכו. "בינת הבינה שהחוק החדש לא ישים, שהוא כרוך בתוספות תקציביות של מאות מיליוני שקלים ושהוא לא יביא לתוצאות בטווח הקצר כי גם אם מה ששרית דנה הציעה יעבוד, זה ייקח 10–15 שנים ובינתיים זה יתקע את כל המערכות", מסביר גורם בכיר בעולם התכנון.

אחד הרעיונות ששוורץ מקדמת מיום כניסתה לתפקיד ראש מינהל התכנון, ואליו לא היתה כל התייחסות ברפורמה שהובילה דנה, הוא איחוד כל תוכניות המתאר הארציות לתוכנית אחת. כיום ישנו ריבוי תוכניות מתאר ארציות שלעיתים מתנגשות אחת בשנייה. מטרתה של שוורץ היא לייצר תוכנית אחת שתטמיע בתוכה את כל התוכניות מלבד תמ"א 35, שהיא תוכנית המתאר הארצית המגדירה את עקרונות הפיתוח של ישראל עד שנת 2020.

"לא ברור כמה זה ישים לאחד את הכל לתוכנית אחת. לי זה נשמע כמו קריעת ים סוף, אבל שווה לנסות", אומר גורם בכיר בממשלה.

משרד המשפטים מחפש פתרון לפרשה שרית דנה עוד יכולה לחזור למשרד היועמ"ש במשרד המשפטים לא החליטו אם לנסות להאריך את כהונתה של דנה או למנות ממלא מקום זמני משה גורלי לכתבה המלאה 

הבדל נוסף בין גישתה של דנה לזו של שוורץ הוא בעניין הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות. על פי הרפורמה שקידמה דנה, תוכל ועדה מקומית לקבל סמכות לאישור תוכנית מבלי להעבירה לוועדה המחוזית בשני תנאים: האחד, שיש לה תוכנית מתאר כוללנית שאושרה והשני, הוא שקיבלה את הסמכת המועצה הארצית לתכנון ובנייה. על פי גישתה של שוורץ, תנאים אלה יעכבו מאוד את העברת הסמכויות ולכן יש לפעול להעברת סמכויות לוועדות המקומיות ללא תנאים מחמירים ובאופן שיוריד עומס מהוועדות המחוזיות.

סעיף מרכזי נוסף שלגביו התלקחה מחלוקת לגבי הרפורמה של דנה, מקבל גם הוא התייחסות קצת אחרת בתוכניתה של שוורץ והוא הסעיף הידוע 197 לחוק התכנון והבנייה הקובע כיצד יקבע הפיצוי בגין ירידת ערך בנכס בשל אישורה של תוכנית חדשה.

על פי המצב כיום נקבע הערך השמאי של נכס על פי עסקאות שנעשו בסביבתו, גם אם מדובר במחירים המנופחים על ידי ציפיה של השוק לעליית ערכם. על פי הרפורמה שהובילה דנה, המשוואה לקביעת ערכו של נכס צריך להיעשות מבלי להביא בחשבון את הפוטנציאל שלו. כך למשל קרקע חקלאית שמוערכת במחיר גבוה המשקף ציפייה שהיא תופשר ביום מן הימים לבניה למגורים.

על פי הרפורמה שקידמה דנה, שווי הקרקע צריך לשקף את היותה קרקע חקלאית ותו לא, ללא התייחסות לפוטנציאל הגלום בה. שינוי הנוסחה השמאית לפי גישתה של דנה עלול לגרום להפחתת גובה פיצויים של גורמים רבים, שכמובן התקוממו נוכח סעיף זה בטיוטת הרפורמה. על פי מקורבים לשוורץ, לגישתה אין לשנות את הנוסחה השמאית ויש להמשיך לחשב את ערך הקרקע גם למטרת פיצוי כפי שנהוג כיום.

איך שוורץ הפכה למועדפת של נתניהו

אז איך זה קרה? כיצד הצליחה שוורץ לשכנע את ראש הממשלה שהיה כה נלהב להיות חתום על רפורמה מסיבית בתחום הנדל"ן, לאמץ דווקא חלופה מינורית יותר?

"היה לה הרבה מזל", אומר גורם בכיר בממשלה. "היא נכנסה לתפקידה ממש רגע לפני שהרפורמה כבר אושרה, אבל אז התחיל המשבר הקואליציוני בין ישראל ביתנו לש"ס בנוגע לסוגיית הדיור בר־השגה והרפורמה נעצרה", מסביר הגורם. "היא דווקא נכנסה לתפקיד במטרה לבצע את הרפורמה כמו שהנחה אותה ראש הממשלה, אבל אז היא התחילה ללמוד אותה וברגע שהיא קלטה עם מה יש לה עסק, היא נבהלה ובאה ואמרה שזו לא רפורמה שניתנת לביצוע. בסופו של דבר, אני חושב שיש פה מאבק בין שתי נשים חזקות, אבל שרית מפסידה ובינת מנצחת. זה שהיא עצרה את הרפורמה של דנה זה לזכותה. מה היא מקדמת במקום זה אני עוד לא יודע, אנחנו רק יכולים לקוות לטוב".