הציעו 10 שקלים על קרקע בחריש ויבקשו כמיליון לדירה

קבלנים שהצליחו לרכוש קרקעות במחירים זולים בעיר המתוכננת חריש ייהנו מרווחים של עד 260 אלף שקל לדירה מעבר לרווח יזמי ממוצע של כ־17%. כך עולה מניתוח תוצאות המכרז לבניית אלפי יחידות בדיור, שבו נפסלו בשבוע שעבר ארבע עמותות חרדיות בטענה שפעלו בניגוד לחוק.

למכרז ניגשו שני סוגים עיקריים של מציעים: עמותות ויזמים שהגישו הצעות תחרותיות, מתוך כוונה לזכות בקרקע בכל מחיר, ומנגד יזמים שהגישו הצעות מתוך "הימור". בשל בהיעדר הצעות גבוהות יותר, הן זכו בקרקע במחירים נמוכים, ולעתים אף מגוחכים.

חריש צילום: אלעד גרשגורן

חלק מההצעות הזוכות במחירים נמוכים במיוחד נבעו מביטול הצעותיהן של העמותות החרדיות. העמותות נפסלו על ידי ועדת המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל כיוון שפעלו כגוף אחד. לטענת המינהל, עמותו אלו התפצלו רק לצורך, וחבריהן התאגדו בניגוד לחוק. מאחר שמרבית העמותות החרדיות הגישו הצעות גבוהות יחסית, קודמו ברשימה כמה יזמים ועמותות שלא היו אמורים לזכות במכרז. חלק מהצעות אלו הוגשו על ידי יזמים אשר הגישו את ההצעות במתכונת של "שיטת מצליח". רוב ההצעות של העמותות החרדיות עמדו על כ־60 אלף שקל בממוצע ליחידת דיור.

ההימור של אשדר

כך למשל, חברת אשדר, שהתחרתה על אחד המתחמים הגדולים בחריש, נותרה מחוץ למפת הזוכים כל עוד העמותות החרדיות היו בתמונה. לאחר פסילת העמותות, הצעתה התקבלה והיא הצליחה לרכוש קרקע במחיר של כ־3,500 שקל עבור יחידת דיור. מרוויחה גדולה עוד יותר היא חברת י.ח. דמרי: החברה הגישה הצעה של כ-1,000 שקל עבור 94 יחידות דיור וזכתה במחיר מצחיק של 10 שקל עבור קרקע ליחידת דיור.

מנגד, לא כולם יצאו עם רווחים צפויים של אלפי אחוזים. אחת הזוכות במכרז, עמותת נאות חנן, עמדה על כ־72 אלף שקל עבור יחידה. לשם המחשה, קרקעות בעפולה – עיר שמרוחקת מהמרכז וממצירי תנועה מרכזיים, בדומה לחריש – נמכרו לאחרונה קרקעות במחיר של כ־30-40 אלף שקל ליחידת דיור. מצב שבו יזמים ועמותות הגישו הצעות גבוהות, ומנגד יזמים אחרים "הימרו" וזכו, הובילה להפרשים של אלפי אחוזים בין ההצעות. עם זאת, מדובר במחירים ללא עלות הוצאות הפיתוח, אשר נקבעת על ידי מינהל מקרקעי ישראל. כאשר משקללים את כלל ההוצאות, ההפרשים מצטמצמים מעט.

לביטול זכייתן של העמותות החרדיות יש משמעות אף מעבר לקביעת אופייה העתידי של העיר - בהיבט של המחירים. בעוד החרדים, שהתמודדו על מספר מתחמים גדולים, הבטיחו מחירים זולים של 600־700 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים, הרי שכניסתם של יזמים גדולים וקהל חילוני ודתי־לאומי, שנחשב לאמיד יותר, טרפו את הקלפים.

על פי הערכות ושיחות עם יזמים, מחירי הדירות צפויים לעלות ולהיות דומים יותר לאלה הנהוגים בחדרה, שנמצאת במרחק 15 דקות נסיעה מחריש. לדוגמה, היזם חנן מור הגיש הצעה גבוהה באופן יחסי יהיה חייב למכור את הדירות במחירים התחלתיים של כ־850 אלף שקל. מחירי הדירות ההתחלתיים של יזמים אחרים יעמדו סביב 750 אלף שקל, אך בפועל הם יעלו מחירים בהתאם למצב השוק.

מחיר כמו בטירת הכרמל

לדברי היזם חנן מור הגורם לעיוות המחירים הצפוי הוא החלטת המדינה על שיטת המכרז. "בכל המכרז הזה אין פרופורציות", אמר מור. "יש בשוק שתי שיטות מכרזים: זו של מינהל מקרקעי ישראל, שמאפשרת תחרות בין כל מי שרוצה לגשת למכרז, ויש את השיטה של משרד השיכון והבינוי, שמאפשרת רק לקבלנים מסוג מסוים או עמותות לגשת למכרז, כך שמראש יש פחות מציעים. זה מה שבסוף גם הפיל את העמותות".

להערכת יזם נוסף, מחירי הדירות בחריש צפויים לעלות במהרה ולהיות דומים לאלו שנהוגים בערים כעפולה, חדרה וטירת הכרמל. "בחדרה למשל המחירים כבר חוצים את קו מיליון השקל ולכן המחיר בחריש לא יירד מ־850 אלף שקל ויטפס למיליון שקל לדירה", הוא אומר. "זה שיזם רכש קרקע בזול לא אומר שהוא ימכור דירה בזול. היזם ימכור בכמה שיוכל למכור ובהתאם לדרישות של השוק. שוק מחירי הדירות מתנהל כיום בצורה עצמאית באופן אבסורדי. לדעתי אם היו מנהלים את המכרז הזה בהתחלה מבלי עמותות ובמכרז פתוח – מחירי הדירות הסופיים היו זולים יותר".