תושבי הצפון הישן בת"א מקדמים תוכנית חלופית לתוכנית הרובעים

תושבי רובע 3 בצפון הישן של תל אביב לא מסתפקים במחאה נגד תוכנית המתאר העירונית שמקדמת העירייה באזורם בשם תוכנית הרובעים, ושלדבריהם מחבלת בחיזוק הבניינים מפני רעידת אדמה. ל"כלכליסט" נודע כי הם מקדמים כעת תוכנית מתאר חלופית, שהכין עבורם האדריכל יובל יסקי, בשיתוף השמאי אריה קמיל ועו"ד ענת בירן.

רובע 3 ממוקם בצפון הישן של תל אביב. הרובע גובל ממזרח ברחוב אבן גבירול וממערב בקו החוף של תל אביב. גבולו הדרומי מפותל וכולל את הרחובות בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק.

התוכנית שהכין יסקי מתייחסת למתחם הסובב את פרוייקט אסותא במערב ארבע ארצות, בדרום אמסטרדם, במזרח שדרות עמנואל ובצפון אשתורי הפרחי וחלק מרחוב דיזינגוף.המתחם מאופיין בבנייה נמוכה של בתי שיכון בעלי 4.5–5.5 קומות שנבנו לפני כ־60 שנה.

תוכנית הרובעים של העירייה תגביל את הבנייה ברובע ל־5.5–6.5 קומות בלבד - הגבלה שלטענת התושבים מחבלת בהתקשרות עם יזמי תמ"א 38 (תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה). התושבים מאמינים כי התוכנית החלופית שלהם ממחישה שהם יכולים למקסם את זכויות הבנייה ברובע, מבלי לפגוע במרקם העירוני שלו. 

רחוב ארבע ארצות ברובע 3 בבתל אביב צילום: עמית שעל

תוכנית המתאר החלופית מהווה עליית מדרגה במאבק של תושבי הרובע נגד תוכנית העירייה. לפני שבועיים הם החליפו את שמות הרחובות ברובע ל"רחוב אשר עלול לקרוס ברעידת אדמה". בשבוע האחרון עמדו נציגי ועד הפעולה של התושבים בצמתים מרכזיים ברחובות בזל וארלוזורוב, ואספו חתימות של מתנגדים לתוכנית. בנוסף הם פתחו עמוד פייסבוק שכותרתו: "רגע לפני שהכול קורס".

יסקי מכהן כראש המחלקה לאדריכלות בבצלאל, והיה שותף בצוות המומחים ספיבק־יונה, שתמך במאבק החברתי. לטענתו, רחובות הרובע יוכלו לספוג הרחבה ניכרת של יחידות דיור: "הצפיפות ברובע 3 כיום היא 17.6 אלף תושבים לקמ"ר. לשם השוואה, הצפיפות במרכז פריז היא 42 אלף נפשות לקמ"ר, ובברצלונה - 35 אלף נפשות לקמ"ר. רובע 3, שלטענת העירייה הוא אחד הרובעים הצפופים בעיר, אינו צפוף בהשוואה לרובעים אחרים בעולם".

יסקי, שנולד וגדל ברובע 3, מאמין שבשל מצבם הרעוע של המבנים, יש להרוס את המבנים הקיימים ולבנותם מחדש עם תוספת הזכויות שמעניקה תמ"א 38 באמצעות תיקון 2, כמבנים בני 8.5–9.5 קומות. לדבריו, רחובות הרובע מסוגלים לספוג את גובה הבניינים הזה: "בנייה כזו תותיר רווח של 18 מטרים בין בניין לבניין, והיחס בין גובה הרחוב לגובה הבניינים ייצור פרופורציות מושלמות".

יסקי טוען כי שיטה זו, שהיא מעין פינוי־בינוי, מצליחה לקיים גם את מדיניות העירייה. "חזי ברקוביץ', מהנדס העיר לשעבר, אמר בדיונים בהפקדת תוכנית הרובעים שהעירייה תתעדף בניית בניינים חדשים שעדיפים מבחינה הנדסית, נכונים יותר וירוקים יותר. למרות זאת, העירייה מונעת בנייה של בניינים חדשים באמצעות תוכנית שהיא מקדמת בעצמה".

לדבריו, הגבלות הבנייה בתוכנית הרובעים יגדילו גם את המחסור בחניה ברובע: "ברגע שהעירייה מקטינה את זכויות הבנייה, אין כדאיות כלכלית להרוס את הבניינים ולבנות אותם מחדש כפי שניתן לעשות מתוקף תמ"א 38־2, כלומר לא ייבנו חניונים תת־קרקעיים בכל הרובע". בנוסף הוא טוען כי התוכנית תמנע את האפשרות של איחוד מגרשים, שיכולה להגדיל את מספר מקומות החניה באזור.

הדמיה של בניין מחודש לפי תוכנית התושבים

"העירייה צריכה להחליף דיסקט"

נושא שחוזר ועולה בדיוני הוועדה המקומית בתל אביב בנוגע להגדלת זכויות בנייה, הוא המחסור בשטחים ציבוריים. טענה נשנית של העירייה היא שלא ניתן להוסיף יחידות דיור באזור שבו אין מספיק בתי ספר וגני ילדים לרווחת התושבים. יסקי הביא טענה זו בחשבון, וכלל בתכנית מספר שטחים חומים (שטחים ציבוריים) שמצא ברובע, שניתן להשמישם בזריזות לטובת מוסדות חינוך: "קיים ברובע מבנה בית הספר ארנון, שהיה בעבר בי"ס יסודי פעיל. כיום הוא משמש את אגף מחשוב של העירייה, ואין שום סיבה שלא ישמישו אותו מחדש. בנוסף, בית ספר בתוך מטרופולין לא חייב להיות מבנה נמוך עם חצר. בניו יורק יש בתי ספר שבנויים לגובה, ומגרש הכדורסל יכול להיות על הגג".

אתר נוסף שאיתר יסקי לצורך מוסדות חינוך הוא מבנה של העירייה הממוקם בגינת אמסטרדם. "כיום המבנה משמש את אגף שיפור פני העיר לטובת שטיפת המשאיות שלו. העירייה יכולה להוציא אותו בקלות אל מחוץ לעיר ולבנות שם אשכול גנים". מבנה פוטנציאלי נוסף שסימן, הוא הקן של תנועת נוער המחנות העולים: "העירייה יכולה להעביר את הקן לשטח ציבורי אחר שנמצא ליד הים, ולבנות בתוך הרובע עוד 6–9 כיתות גן".

במענה לשאלה על עומסי התחבורה, שעלולים להיווצר באזור כתוצאה מיישום התוכנית שהוא מציע, הוא נאנח ומחייך: "אני חושב שבעוד כמה שנים יהיה ברור לכולם שבתוך העיר מתניידים בתחבורה ציבורית. מבחינת הסעת המונים, האזור הזה ממוקם סמוך לקו של הרכבת הקלה ואולי בהמשך גם הרכבת התחתית. הממשלה והעירייה צריכות לתת לזה מענה. צריך למצוא פתרונות יצירתיים וצריך להחליף דיסקט".

"אתם רובע עשיר, תשלמו בעצמכם"

בינתיים נראה שראש עיריית תל אביב רון חולדאי טרם השתכנע שצריך להחליף דיסקט. לדברי תושבי הרובע, בכל ניסיון לדון עמו בנושא תמ"א 38, הוא מחזיר את הכדור לידיים שלהם. "חולדאי אמר בכמה הזדמנויות כבר: 'אתם רובע עשיר, תשלמו בעצמכם על שיפוץ הבתים'. אם הייתי עשיר אז ברור שלא הייתי מוכן שיבנו לי מעל הראש", אומר תושב ברובע.

לדברי התושבת ברברה מאיר, הדיירים פנו ללשכת ראש העיר לפני שנתיים ובשנה שעברה, אך טרם קיבלו התייחסות ראויה. "נפלו כאן רקטות לפני חודשיים, וכל דיירי הבניין עמדו בחדר מדרגות והסתכלו על הסדקים. אין לנו ממ"דים ואין לנו מקלטים. רעידת אדמה אחת תפיל את כולנו", היא אומרת. גם רענן קסל, חבר ועד התושבים של הרובע, קובל על מדיניות העירייה: "יש פה הרבה מבוגרים או אנשים שירשו דירות מסבא וסבתא. אני לא מבין איך העירייה מצפה שנצא לשיפוץ בקנה מידה כזה, בלי יזם שיקבל עוד דירות מהמדינה".

מעיריית תל אביב נמסר: "ההצעה החלופית של התושבים לא תואמה עם העירייה והיא תיבחן אם תוגש לעיון הגורמים המקצועיים. תוכנית הרובעים מאפשרת בנייה חדשה לגובה של עד 7 קומות, כך שקיים תמרוץ נרחב להריסה ולבנייה חדשה. במסגרת הכנת התוכנית נערכה חשיבה בנוגע לנפחי הבנייה המקסימליים שניתן להעמיס על מערך הרחובות והתשתיות הקיימות באזור, תוך שמירה על המרקם ההיסטורי שלו.

"עיריית תל אביב מעודדת שיפוץ בתים במתן הלוואות ובסיוע לדיירים באמצעות החברה העירונית עזרה וביצרון. תושבי רובע 3 יוכלו לחזק ולשפץ את בתיהם מכוח תמ"א 38. בכל מקרה, התנגדויות התושבים יובאו לדיון בפני הוועדה המקומית והמחוזית. העירייה מודעת למחסור בשטחי ציבור ברובע ועושה את מרב המאמצים לאפשר שימושים מיטביים במגרשים המיועדים לציבור בהתאם לצרכים העירוניים".