פישר משנה גישה: תומך בהעלאת המס על רווחי השכירות

פחות משלושה חודשים לפני סיום תקופת כהונתו, פותח נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר חזית נוספת, שאינה נמצאת בתחום אחריותו הישירה, ומרחיב את גזרת פעילותו. הפעם קורא הנגיד לצמצם את הפער הקיים היום בין גובה המיסוי המוטל על השקעות בנכסים פיננסיים לבין זה שבו חייבים המשקיעים בתחום הנדל"ן, והסוגיה אף עמדה במרכז דיוני הריבית, כפי שנחשף אתמול עם פרסום הפרוטוקולים של הוועדה המוניטרית של בנק ישראל.

בבנק מתכוונים למהלכים בשני תחומים עיקריים: מס שבח ומיסוי דירות להשכרה. כיום קיים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים (גם אם בבעלות המוכר יש יותר מדירה אחת). לפני שנתיים ביקש משרד האוצר להאריך את גבולות הפטור ולאפשר פטור אחת לשמונה שנים במקום, צעד שבוטל על ידי ועדת כספים. כעת הבנק ממליץ להאריך את תקופת הפטור לשמונה שנים או אף לפרק זמן ארוך יותר. אישור הארכת התקופה עשוי להיות תמריץ לרוכשי דירות להשקעה למכור את הדירות שרכשו.

הצעד השני והמפתיע יותר נוגע למיסוי דירות להשכרה. בבנק טוענים כי יש לקדם מהלך שיצמצם את הפער בין המס על דירה להשכרה למס על רווחי הון, העומד על 25%. כיום הכנסות מהשכרת דירה פטורות ממס עד לגובה של 4,910 שקל לחודש. מעבר לסכום זה נגבה מס בשיעור של 10% על הכנסות משכירות למגורים, או 15% על הכנסות משכירות מקרקעין. כדי לעודד כניסה של מוסדיים לשוק הדיור להשכרה, הם קיבלו פטור מתשלום מס על כל הכנסה משכירות בתחום המגורים בלבד.

האפשרות שחוסלה קבוצות הרכשיה הפכו לכלי למשקיעים כבדים ולחרדים מחקר חדש מבית משרד האוצר שהגיע לידי "כלכליסט" מראה כיצד האוצר ובנק ישראל פגעו בשיטה שאפשרה לזוגות צעירים לרכוש דירות באזור המרכז במחיר מופחת שאול אמסטרדמסקי, 22 תגובות לכתבה המלאה 

כעת, כאמור, הבנק מתכוון להמליץ לבטל את הפטור, להציב מס של 25% על הכנסות משכר דירה, ובכך להוריד את הכדאיות ברכישת דירה להשקעה ובהשכרתה.

ההמלצה החדשה בתחום השכירות מפתיעה במיוחד. על פי נתונים שהגיעו ל"כלכליסט", כבר היום המדינה אינה ממצה את פוטנציאל האכיפה והגבייה הקיים במיסוי דירות להשכרה - צעד מתבקש בטרם יוחלט על העמקת המיסוי. כיום נגבים בשנה כ־160 מיליון שקל בממוצע בלבד ממיסוי דירות להשכרה, בשעה שפוטנציאל המיסוי המוערך במשרד האוצר עומד על מיליארד שקל. כלומר, כ־16% בלבד מסך פוטנציאל המיסוי על דירות להשכרה בכלל נגבים ונאכפים.

המשמעות של העלאת המיסוי על דירות להשכרה עשויה להיות עלייה במחירי השכירות, כיוון שהמשכירים יגלגלו את הוצאותיהם על השוכרים, מה ששוב יפגע בעיקר במעמד הביניים. בסביבה הפוליטית הנוכחית הסיכוי לצעד כזה נחשב נמוך יחסית.

עוד לא מיצו כל אפשרות

מה שעומד מאחורי פרץ הפעילות החדש של פישר הוא ככל הנראה הידיעה שהוא משאיר אחריו פצצת זמן מתקתקת שעלולה להתפוצץ אחרי שהוא יהיה כבר בביתו באמריקה, אבל תוצאותיה הקשות יירשמו לחובתו. מחירי הדירות שבו לעלות בחודשים האחרונים בקצב מהיר יחסית, ובנק ישראל והעומד בראשו נכללים ברשימת האחראים העיקריים לכך בשל מדיניות הריבית הנמוכה שהם מנהיגים.

רו"ח ראובן שיף, לשעבר נשיא לשכת רואי החשבון, סבור שאחד הפתרונות היעילים יותר לצינון השוק הוא ביטול כולל של הפטור ממס שבח. "אני סבור כי הפטור צריך לפוג ויפה שעה אחת קודם", הוא אומר. "כיום מתאפשר לכל אחד למכור אחת לארבע שנים ללא תשלום מס גם אם יש לו 10 דירות. אני מציע לבטל פטור זה לאלתר בגין דירה להשקעה, כלומר דירה שנייה ושלישית". אם יבוטל הפטור כפי שמציע שיף, יחול מס שבח בגובה 25% על הרווח ממכירת הדירה - מה שיהפוך את הדירות להשקעה לפחות אטרקטיביות למשקיעים.

עו"ד אודי ברזילי, לשעבר היועץ המשפטי של מס הכנסה, סבור כי בדומה לנעשה בארה"ב יש טעם לאפשר בישראל שחלוף של דירות. "כיום, כשאדם רוצה למכור נכס הוא צריך לשלם מס שבח והרוכש צריך לשלם מס רכישה. זה שני מסים שבולמים את שני הצדדים. לדעתי צריך לעודד 'שחלוף' - אדם שרוצה לשפר את הדיור שלו יוכל למכור דירה ולקנות תחתיה דירה אחרת ללא מסים. בארה"ב זה נקרא רול אובר - גלגול מכירה וקנייה של דירות ללא מסים או תחת מסים נמוכים. זה ישחרר את השוק כי אנשים לא יקנו דירות מעבר לצורך שלהם. זוג צעיר לא צריך דירת 4 חדרים, אז הוא יקנה 3 חדרים וישחלף בבוא העת. באותה מידה זוג שילדיו עזבו את הבית לא צריך דירת 5 חדרים ולכן גם הוא ישחלף לדירה קטנה יותר. זה ייצור תנועה בשוק וישחרר את הבלמים".

גישה אחרת להורדת המחירים מוצעת על ידי עו"ד זיו שרון, שחושב שיש טעם בביטול המע"מ על דירות מקבלנים לזוגות צעירים. "לדעתי צריך להוריד את המע"מ כאשר רוכשים דירה ראשונה מקבלן", לדבריו. "זוהי הטבה שתיתן הנחה של 3%–4% לקונה, בהנחה שהקבלן מוכר את הדירה ברווח של סביבות ה־20% והוא משלם את המע"מ על הרווח. צריך רק להקפיד כי שיעור ההנחה יגולגל במלואו לקונה".

סטנלי פישר. יודע שהוא משאיר אחריו פצצת זמן מתקתקת צילום: עמית שעל

"המטרה להקטין ביקושים"

בענף הנדל"ן נשמעו אתמול התבטאויות חריפות כלפי הרעיון לרסן את מחירי הדיור על ידי העלאת מסים. אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, כינה את בנק ישראל "מנותק מהמציאות". ניסים בובליל, יו"ר התאחדות הקבלנים, אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי הוא לא מבין את ההיגיון הכלכלי שעומד מאחורי ההמלצה.

"עלות הדירה בנויה מקרקע, עלויות בניה ומיסוי", אומר בובליל. "כאשר המיסוי היום על דירה ממוצעת עומד על יותר מרבע ממחירה, אם יעלו את עלויות המיסוי זה אולי יפגע במשקיעים אבל כשהם ימכרו או ישכירו את הדירה לאותו זוג צעיר מחוסר דירה הוא זה שייפגע".

עם זאת, באוצר אומרים בתגובה כי התנגדות הקבלנים מובנת משום שמדובר במהלך שעתיד להוריד את מחירי הדירות. "ההיגיון הכלכלי הוא כי מס על המשקיעים מעלה את העלות של הדירה, אבל הוא יקטין ביקוש כולל בשוק הנדל"ן וכאשר סך הביקוש יורד המחירים יורדים", מסביר בכיר במשרד. לדבריו, העלאת מס השבח על מכירת דירה והשוואתו למס רווחי הון תייצר מצב שבו פחות כסף של משקיעים יזרום לשוק הנדל"ן וכך התחרות על דירות תקטן.

כיום עומד מספר העסקאות הכולל בשוק הדיור על כ־100 אלף דירות בשנה, מתוכן 25 אלף עסקאות השקעה. לדברי הבכיר באוצר, ככל שמספר המשקיעים יירד הדבר יבוא לידי ביטוי בירידת מחירי הדירות וכתוצאה מכך יביא גם להורדת דמי השכירות. "היו רעיונות גם להעלות מע"מ ובכך לא תמכנו, כי אז מדובר במיסוי שמושת על כלל הרוכשים ולא רק על המשקיעים. במקרה הזה מדובר במיסוי שמרחיק רק חלק מהביקוש ולכן העלאת מס השבח היא אפקטיבית יותר", אמר.