פקידי האוצר: התוכנית לבטל את המע"מ על דירות עלולה להביא לעליית מחירים

שר השיכון החדש אורי אריאל הודיע כי הוא מתכנן לבטל את גביית המע"מ על דירות חדשות, אבל מרבית המומחים מציינים כי הצעד לא ישפיע על מחירי הדיור. לדברי המומחים שדיברו אתמול עם "כלכליסט", מדובר בעסקאות שמהוות אחוז קטן יחסית בשוק, והשינוי מצריך בחינה מדוקדקת והקמת מנגנוני אכיפה מיוחדים. 

במשרד האוצר, כצפוי, מאמינים כי מדובר בהצעה שהיא לא פחות מ"הזויה" וטוענים כי התוכנית עשויה להביא אפילו לעליית מחירים. נושא הפטור ממע"מ על דירה ראשונה עלה בעבר כמה פעמים, ברשות המסים ובמשרד האוצר, ונפסל. לכן גורמים בתחום הנדל"ן מציינים כי סביר שההצעה כלל לא תעבור בממשלה.

"אני חושבת שזו טעות גדולה, התוצאה לא תוביל להשגת המטרה", אומרת נציבת מס הכנסה לשעבר טלי ירון אלדר. "מע"מ דיפרנציאלי הוא בעייתי מאוד מבחינת ביקורת, אכיפה והתנהלות. אני חושבת שהרבה יותר נכון להפחית את עלויות הקרקע או ללכת בכיוון ההפוך, של מיסוי מוצרי יוקרה, כך שמי שאתה רוצה שישלם יותר אכן ישלם יותר".

שר השיכון, אורי אריאל. "לבטל את גביית המע"מ על דירות חדשות" צילום: אלכס קולומויסקי

מנגד, רו"ח ראובן שיף, שותף מנהל ב־RSM שיף הזנפרץ ושות', חושב שיש ליישם תעריפי מס שונים, בדיוק כמו במס הרכישה. "דירה ב־2 מיליון שקל, לדוגמה - אם זו דירה ראשונה, מס הרכישה בגינה הוא 22,367 שקל. אם זו לא דירה ראשונה, אין בגינה בפטור והתשלום הוא 109 אלף שקל. אותו דבר צריך להיות פה במע"מ. במוצרי מזון זה באמת קשה לאכיפה, אבל פה לא צריכה להיות בעיה, ישנם כל הנתונים ברשות המסים".

במשרד האוצר לא מאמינים במהלך שהציע אריאל: "הרעיון כלל לא יתרום להגדלת ההיצע", מסביר גורם במשרד. "יש כיום 85 אלף יחידות דיור בהליכי בנייה, רק כ־20 אלף מהן לא נמכרו". מדובר בתוכנית, מסביר אותו גורם, שבמסגרתה המדינה מזרימה כסף שתורם לעלייה בביקוש, אבל לא מטפלת בהגדלת ההיצע, ולכן היא צפויה להעלות מחירים ולא להוריד אותם.

כמו כן מאמינים באוצר כי התוכנית הזאת תעלה ביקושים בטווח המיידי, מכיוון שלרוכשים יהיה ברור שמדובר בהטבה שלא תימשך לנצח. במצב כזה יחוסל כל מלאי הדירות הלא מכורות, דבר שאולי יקל על מחוסרי דיור בשנתיים הקרובות, אך יביא למצב קשה בהרבה בטווח הרחוק יותר, בעוד שלוש או ארבע שנים.

המטרה: תמריץ לבניית דירות

הנתונים שמציגים גורמים ברשות המסים מדברים על עלות של מיליארד שקל למדינה אם תתקבל ההצעה, ואילו במשרד האוצר מעריכים כי העלות תגיע ל־2.5–3 מיליארד שקל. הפער בין השניים נובע ככל הנראה מהעובדה שהאוצר מתייחס לכלל הדירות בשוק ולא לדירה הממוצעת.

עופר אלבוים, שותף בכיר בשקל ושות', המתמחה במסים, אומר: "מהניתוח שערכנו במשרד עולה כי ב־2012 נבנו 37 אלף דירות חדשות. אם נצא מנקודת הנחה שמספר דומה של דירות נמכרו ושווי כל דירה הוא 1.5 מיליון שקל, נגיע לשיעורי מע"מ של 5.5 מיליארד שקל. הבעיה היא שאנחנו לא יודעים כמה מהרוכשים הם זוגות צעירים שזו הדירה הראשונה שלהם. ההנחה שלנו היא שלאו דווקא זוגות צעירים רוכשים דירות חדשות מקבלנים, ולכן ההיקף יכול להגיע לסדר גודל של 1–2 מיליארד".

על פי נתוני משרד האוצר, בכל שנה נמכרות כ־100 אלף דירות. על פי הלמ"ס, בכל שנה יש כ־40 אלף משקי בית חדשים, שהם קהל היעד של התוכנית של אריאל. לפי מינהל הכנסות המדינה, שלושת רבעי משקי הבית החדשים רוכשים דירה ראשונה מיד שנייה, וכרבע ממשקי הבית החדשים רוכשים דירות חדשות, כלומר כ־10,000 משפחות יוכלו למעשה להזדכות ממע"מ על פי התוכנית החדשה.

בסביבתו של שר השיכון מאמינים כי מדובר בפתרון שיחולל שינוי בשוק כולו. הרציונל הוא שאם מחיר דירה חדשה יירד מכ־1.2 מיליון שקל לכמיליון שקל, הדבר ישפיע גם על השוק הפרטי וימשוך מטה את המחירים בשוק הדירות מיד שנייה. נוסף על כך מאמינים אותם גורמים כי מדובר בתמריץ שיעודד קבלנים לבנות על קרקעות שיש בגינן תוכניות מאושרות, כיוון שהתוכנית תאפשר ליותר רוכשים לסגור עסקאות. על פי קו המחשבה הזה, יותר בנייה תביא להגדלת ההיצע, והדבר יגרום לירידת מחירים נוספת. מנגד, באוצר מאמינים שקבלנים ירצו לחכות ולבחון את השוק ואף להמתין לעליית מחירים נוספת.

החשש: הרווח יעבור לקבלנים

השמאי ארז כהן מציין כי הוא הציע בעבר את המהלך, כששימש כיו"ר לשכת השמאים, אך ביקש להגביל אותו לדירות שמחיריהן עד 2 מיליון שקל. עם זאת, הוא לא מאמין שהפטור ממע"מ יוריד את מחירי הדיור. "עבור דירה שעולה 1.5 מיליון שקל מדובר בהנחה של 120 אלף שקל. זה חיסכון משמעותי, אבל הוא לא ישפיע ישירות על מחירי הדיור. יש גם חשש שהקבלנים יוכלו להעלות מחירים ולגרוף את הרווח לכיסם, אך לדעתי התועלת לקבלנים מהפטור גדולה יותר מתרגילי המניפולציה הללו".

בארגון הקבלנים מציינים כי הפטור ממע"מ לבדו לא יוריד את המחירים. "צריך לעשות שינוי בוועדות לדיור לאומי ולהכניס להליכים לאישור מהיר גם את הנושאים של פינוי־בינוי ושל קרקעות פרטיות", אומר אלי רוזנטל, מנכ"ל איגוד הקבלנים בתל אביב. "צריך גם לאמץ את פרק הרישוי ברפורמה בתכנון ובבנייה, לתת לרשויות המקומיות יותר כוח ולהפחית את עלויות

הבנייה".

בעיה נוספת היא האחריות של הקבלנים. "מי שחייב בתשלום המע"מ הוא הקבלן", אומר אלבוים. אם זוג צעיר מבטיח לו שזו דירתו הראשונה, ייתכנו מקרים שבהם יינתנו הצהרות שקריות. האחריות היא על הקבלן, ולא ברור אילו מנגנוני הגנה יינתנו לו".

עו"ד משה מזרחי, לשעבר היועץ המשפטי של רשות המסים, אומר: "אם ניקח שתי דירות באותו בניין, אחת שהקבלן עדיין לא מכר והשנייה שכבר נקנתה ונמכרה על ידי אנשים פרטיים, אני מעריך שמחירן יהיה דומה והרווח של הקבלן יהיה גדול יותר".

בכתיבה השתתפו: הדס שפר, שירלי ששון־עזר, הדר קנה ורן אברמסון