מנכ"ל קבוצת עזריאלי: "דירה מחורבנת בקרית אונו עולה כמו רחוב בברלין"

"כל אידיוט שהשקיע בנדל"ן בישראל ב-6 שנים האחרונות עשה הרבה כסף, לעתים הכפיל את השקעתו", כך אמר היום (ג') שלמה שרף מנכ"ל קבוצת עזריאלי בכנס "נדל"ן חוצה גבולות" שערכו S&P מעלות ומכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה.

שרף הודיע לאחרונה כי הוא פורש מתפקידו כמנכ"ל קבוצת עזריאלי לאחר קצת יותר משנתיים בתפקיד ובישר לנוכחים כי זהו יומו האחרון בתפקיד. "דירות היוקרה: אקירוב, רוטשילד 1 וכדומה המחירים שלהם היו בסביבות 5,000 דולר למ"ר  והיום זה עומד על 20 אלף דולר למ"ר", אמר שרף. "בקרית אונו דירת 4 חדרים עולה כ-2.5 מיליון שקל, אם מחשבים את כל המסים. מדובר על 700 אלף דולר על דירה מחורבנת בקרית אונו, זה לא פרנקפורט, בברלין אפשר לקנות את הרחוב במחיר הזה. העבר מלמד שבמדינת ישראל שוק הנדל"ן היה הטוב ביותר".

"אם ננתח את השוק הישראלי בעבר אז ב-7-5 השנים האחרונות השוק הישראלי היה הכי טוב בעולם בתחום המשרדים, מגורים וקניונים", אמר שרף. "ב-1985 עזריאלי השקיעו מיליונים בודדים ותראו לאן הם הגיעו. בתחום הקניונים אפשר לבדוק את השווי לפני 5 שנים ולבדוק אותו שוב היום ולראות שהייתה עלייה של עשרות אחוזים בשווי. שיעורי ההיוון ירדו ולעומת זאת מחירי הקניונים כאן למ"ר הם מהגבוהים בעולם. בתחום המשרדים היה לי את הכבוד להקים את מגדל אלקטרה ועשינו את זה עם הרבה רעד וחשש, הערכנו שנשכיר את המגדל במחיר של 60 שקל למ"ר וזה נגמר ב-90 שקל למ"ר לרמת מעטפת.

"עלויות הבנייה לא יורדות אלא עולות"

שלמה שרף, המנכ"ל היוצא של קבוצת עזריאלי צילום: עמית שעל

לגבי העתיד אמר שרף כי הוא מתקשה לתת תחזיות, "לדעתי, המצב בקניונים ימשיך פחות או יותר כפי שהוא היום, למרות שיש איומים ומחשבות מה יקרה עם הרשתות הגדולות והרשתות מחו"ל. לגבי המגורים, נראה שהעסק ממשיך ואם ניקח את הסטנדרט ולא את היוקרה, מחיר הדירה מורכב מקרקע, עלות הבנייה והוצאות המימון.

"עלויות הבנייה לא יורדות אלא עולות, והדבר העיקרי שיכול להשפיע הוא מחיר הקרקע בפועל אני לא רואה שמינהל מקרקעי ישראל עושה משהו למרות שיש הרבה דיבורים. במשרדים, יש תחזית לבנייה של מיליון מ"ר בתל אביב.

מדובר על בניינים שיהיו גמורים בעוד 4-5 שנים, לא מחר בבוקר. אם כל הפרויקטים האלה ייבנו אני חושב שעלולה להיווצר בעיה. אלא בגלל המצב, חלק מהיזמים לא יבנו, חלק מהם הן קבוצות רכישה שבהם הרוכשים מחזיקים קומה פה וקומה שם והשוכרים הגדולים לא יכולים לשכור מהם כי הם צריכים שטחים גדולים. יש בניינים ישנים בת"א שינטשו ויעברו למגורים".

"השוק האמריקאי מתחיל להתעורר"

נתן חץ מנכ"ל חברת אלוני חץ התייחס להשקעות החברה שבראשה הוא עומד, "נראה שהשוק האמריקאי מתחיל להתעורר. אני לא יודע באיזה קצב זה יקרה. כל השנים השקענו במדינות שמדורגות AA ומעלה ולא חיפשנו מדינות עם רייטינג נמוך יותר. אחרי עבודת מחקר גדולה החלטנו ללכת על שוק המשרדים של וושינגטון. אנחנו מזהים בארה"ב את הערים הגדולות, יש 8 ערים כאלה שמהוות את המוקד של הכלכלה האמריקאית. יש תהליך אורבניזציה גם בארה"ב, אנשים מחפשים עבודה בערים הגדולות. השוק מראה בצורה עקבית שיפור, אנחנו רואים שבאזורים מסוימים התעסוקה חזרה לימים שקדמו למשבר".

נתן חץ צילום: עמית שעל

חץ, שבונה ומחזיק במבני משרדים רבים בישראל, אמר: "בשנים האחרונות אנחנו נמצאים ברף העליון והכל תלוי בצמיחה בישראל. אם היא תהיה מעל 2% לא תהיה בעיה אבל אם הצמיחה תהיה פחות מכך זה יתבטא גם בענף המשרדים. בהתעלם מההיבט הביטחוני אני מעריך שהצמיחה תמשיך, עם סבירות לגלישה קלה של המחירים כלפי מטה. אנחנו מסתכלים על תזרים בתקופה של עשור. יש זמנים טובים ויש זמנים רעים. חשוב לזכור שנדל"ן זה עסק מקומי, אי אפשר להזיז בניין ממקום למקום. חשוב שמי שמנהל בניין חי בעיר קורא את העיתון של העיר ומבין את המקום".

רחל לוין, מנכ"ל חברת אטריום אשר פעילה במזרח אירופה וברוסיה, התייחסה לשוק האירופי ואמרה, "ב-2008 הייתה התפכחות והתחילה להיות הבנה והעמקה בכל מדינה כאשר מדינות עם רייטינג גבוה התאימו למדדים איכותיים אחרים. מדינות כמו פולין, צ'כיה ומדינות נוספות עם דירוג טוב גם ההשקעות בהם היו טובות יותר, לעומת זאת במדינות כמו רומניה המצב היה הפוך. הייתה הבנה שמזרח אירופה לא חסינה והיא תלויה במערב אירופה במימון למשל. יש עדיין ביקושים גבוהים לארצות שמדורגות A ומעט מאד ביקוש למדינות עם דירוג B ופחות מכך. יש אווירה מקצועית יותר וזהירה אבל זה רק במדינות הטובות ועבור המשקיעים הטובים. התחזית היא שתהיה צמיחה אבל נמוכה יחסית". 

"כשנכנסתי לגרמניה היו 15% אבטלה אבל הכלכלה הייתה חזקה ומבוזרת", אמר יקיר גבאי, יזם שפועל בגרמניה משנת 2004. "היציאה מהמשבר הייתה ב-2006-2008 הייתה עליית ריבית משמעותית וכל המשקיעים שהשקיעו בתקופה של טרום המשבר קנו את הנכסים ללא מרווחים בין הריביות לתשואות ולכן המון נכסים נפגעו. ב-2010 היה מיתון קצר ועמוק בגרמניה והמון אנשים נכנסו לפשיטת רגל. בשנתיים האחרונות השוק חזר אל עצמו אבל עדיין יש בעיות פיננסיות קשות. המחירים עדיין נמוכים, השכירויות נמוכות. יש ערים חזקות שעדיין מעמד הביניים יכול לשכור בהם דירה ב-400-300 אירו. כיום הריבית נמוכה ויש מרווח של 3%-4% בין הריבית לתשואה".

פראג, צ'כיה צילום: דוד הכהן

אמיר הסל מנהל חטיבת ההשקעות בהראל: "עד המשבר השקענו המון בחו"ל בעיקר באמצעות קרנות. ברבעון הראשון של 2009 התחלנו לבצע עסקאות בלונדון זו הייתה אחת העסקאות הראשונות שלנו לאחר המשבר, בעסקאות הראשונות ישבו מולנו 20 איש רק כדי לראות מישהו עושה עסקה. מבחינתינו לפתוח מדינה זה תהליך ארוך שדורש מחקר ואנחנו מעדיפים מדינות שבהן הממשל והחוק התאגידי מאד גבוהים וצריך לעשות את זה בזהירות. אנחנו ערים לסיכונים ולחששות שקיימים בשוק המשרדים ולכן אנחנו עובדים מאד נקודתית ומתכוונים להמשיך להשקיע בישראל. כשאנחנו עובדים בחו"ל אנחנו מבינים כמה השוק כאן קטן כמות העסקאות שיש בישראל בשנה הם בערך מה שיש באירופה בשבוע".

עוד אמר הסל, כי "הרבה משקיעים מוסדיים הגיעו למסקנה שנדל"ן זה המקום היחיד שעדיין אפשר לקבל בו תשואה נאותה ולכן במקומות מרכזיים כמו ניו יורק למשל יש עליית מחירים, ירידה חדה בתשואות ולכן זה פחות מתאים לנו. קרן נורווגית רכשה במנהטן מבנים בתאוה של 3.8% כבר עדיף לנו אג"ח נדינה ואנחנו הולכים על עסקאות שי בהם 'ריסק' או משהו לא טרוויאלי שלא ניתן לעשות אותם, למשל השתתפנו בבניה ופיתוח של מעונות סטודנטים במנהטן עם חוזה ל-30 שנה היה צריך למצוא את המקום וזו הייתה עסקה פנטסטית. חברנו לקרן ריט מהשתיים הגדולות בניו יורק והם מעדיפים לעשות עסקאות עם הראל מאשר עם המתחרה שלו. אנחנו הולכים גם לשווקים נוספים שבהם המחירים נמוכים".

רונית הראל בן זאב, מנכ"ל S&P מעלות, אמרה במהלך הכנס, כי "רק 15% מחברות הנדל"ן המדורגות על ידנו מאופיינות ברמת נזילות חלשה. עם זאת, אנו עדים לכך שרמת הסיכון הפיננסי גבוהה בהשוואה לרמת הסיכון העסקי בכ-87% מהחברות. רמת הסיכון הפיננסי של חברות הנדל"ן הישראליות, שרוב פעילותן בחו"ל, גבוהה יותר בהשוואה לחברות שעיקר פעילותן בישראל, בעיקר בשל נטילת חוב בשנים טרום המשבר, לצורך השקעות כהון עצמי ברכישות בחו"ל ובשל המינוף הגבוה בו בוצעו רכישות אלו ברוב המקרים.

"נתונים אלה מצביעים על כך שהגורם המגביל, או החוליה החלשה, בחלק הארי של החברות הנדל"ן המדורגות הינו רמת המינוף הגבוהה; יחסי הכיסוי הנמוכים ו/או רמת הנזילות הבעייתית של התאגיד, פרמטרים אשר נכללים בהערכת הסיכון הפיננסי של החברות. אחת המסקנות העולות מכך היא שחברות נדל"ן ישראליות רבות יכולות לשפר את רמת דירוג האשראי שלהן, אם תפעלנה להוריד את רמת הסיכון הפיננסי שלהן, בדגש על הורדת רמת המינוף", אמר בן זאב.