ממשפרי הדיור עד העוברים לפריפריה: הסיכוי לדירה קטן עבור מעמד הביניים

אחרי שורה של הצהרות תקשורתיות שגרמו לציבור להאמין שבמסגרת ניסיונות צמצום הגירעון בתקציב המדינה החדש נטל המס יוכבד רק על רוכשי ומוכרי דירות יוקרה, התגלה שהנפגעים העיקריים מהגזירות בתחום מיסוי המקרקעין הם בני מעמד הביניים.

הסכום הגדול שייכנס לקופת המדינה (יותר ממיליארד שקל ב־2014) ייאסף בעזרת מדרגת מס רכישה חדשה, שתיאלץ משפרי דיור להוציא עשרות אלפי שקלים נוספים מעבר למה שהיו צריכים לשלם עד עכשיו.

אלה הן העלויות הצפויות לשלושה סוגי משפחות טיפוסיות.

1. משפרי דיור

משפחה המתגוררת בדירת 3 חדרים בירושלים מתרחבת ומחליטה למכור אותה ולרכוש במקומה דירת 4 חדרים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירה הממוצע של דירת 2.5–3 חדרים מיד שנייה בירושלים עומד על 1.3 מיליון שקל, בעוד דירת 3.5–4 חדרים בבירה עולה בממוצע 1.7 מיליון שקל.

מעבר לתוספת של 400 אלף שקל שהמשפחה תשלם עבור הדירה החדשה, החל מ־2014 היא תשלם גם מס רכישה חדש שלא קיים היום. כיום ניתן למשפרי דיור פטור ממס רכישה עד לסכום של 1.47 מיליון שקל, בין 1.47 ל־1.74 מיליון שקל עומדת מדרגת המס על 3.5%, ועל חלק השווי העולה על 1.74 מיליון שקל עומד שיעור המס על 5%. במצב הדברים היום תשלם המשפחה לקופת המדינה מס רכישה בגובה 8,050 שקל.

דירה למכירה בת"א צילום: דוד הכהן

אם תתקבל הצעת התקציב, יבוטל הפטור הקיים ממס רכישה עד לסכום של 1.47 מיליון שקל לרוכשי דירות שכבר החזיקו בדירה בבעלותם בעבר. משמעות הדבר שהמשפחה תצטרך לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% גם על הסכום שעד 1.47 מיליון שקל, שהם 51,450 שקל, נוסף ל־8,050 שקל. בסך הכל תצטרך המשפחה לשלם מס רכישה בגובה 59,500 שקל החל בשנת 2014.

הגזירה הזו משפיעה על עשרות אלפי משפחות של משפרי דיור הרוכשות דירות בכל שנה נתונה - משפרי הדיור מבצעים כיום קרוב ל־39% מכלל העסקאות בנדל"ן למגורים בישראל. כמו כן, השימוש במושג "משפרי דיור" בהקשר למס זה אינו מדויק, שכן משפחות רבות רוכשות דירה דומה בגודלה ובמאפייניה כי הן צריכות לעבור דירה מכורח המציאות, כמו שינויים במקום העבודה למשל, ולא כדי לשדרג את תנאי המחיה שלהן. גם משפחות אלה צפויות "לשלם" על כך במס רכישה גבוה במיוחד שלא היה קיים בעבר.

2. מוכרים דירה להשקעה

אדם המתגורר בדירה שבבעלותו בנתניה מחזיק גם בדירת 2 חדרים בחיפה, שאותה רכש או קיבל בירושה, המושכרת לסטודנטים שמשלמים עליה 1,733 שקל לחודש (שכר הדירה הממוצע לדירה בגודל זה בחיפה, על פי הלמ"ס). מה יקרה כשיחליט למכור את הדירה?

בתחילת 2011 עמד מחירה הממוצע של דירת 1.5–2 חדרים בחיפה על 353 אלף שקל. כיום עומד ערכה על 472 אלף שקל בממוצע על פי הלמ"ס - עלייה של 119 אלף שקל בערך הדירה. נכון להיום, כל בעלי הדירות - למגורים ולהשקעה - נהנים מפטור ממס שבח פעם אחת בארבע שנים; מכיוון שבעל הדירה בחיפה לא מכר אף דירה בארבע השנים האחרונות, מכירת הדירה החיפאית כיום פטורה ממס. אך החל בשנה הבאה יושת מס בשיעור של 25% מהערך שהוסיפה הדירה להשקעה בין זמן קנייתה לזמן מכירתה.

החישוב מתבצע לגבי גובה ההשבחה הריאלי. מכיוון שהמדד עלה בשיעור של 3.8% בשנתיים שעברו מאז קנה או ירש את הדירה, יחושב ערך הדירה הריאלי לצורכי מס בהתחשבות באינפלציה. לכן ערך הדירה הריאלי בעת הרכישה הוא 366 אלף שקל, ובעליה ייאלץ להיפרד מ־26.5 אלף שקל בתשלום מס שבח - שהם 25% מעליית הערך הריאלי של הדירה. עם זאת, ייתכן שמס השבח ייגבה רק מהערך שהשתנה החל מ־2014.

יצוין כי כ־23% מהדירות שנרכשו בישראל ברבעון הרביעי של נרכשו על ידי משקיעים - אנשים שבבעלותם לפחות דירה אחת נוספת.

3. רוכשי דירה בפריפריה

כיום מעניקה המדינה מענק של עד 100 אלף שקל לקונים דירות באחד מ־28 יישובי פריפריה - ובהם בית שאן, טבריה, חריש, כרמיאל, נהריה, קריית שמונה ועוד. משפחה שמעולם לא היתה בבעלותה דירה החליטה לעבור לפריפריה ולקנות דירת 3 חדרים בכ־600 אלף שקל כאשר היא מסתמכת על המענק - שווה ערך להנחה של 17% ממחיר הדירה.

אם תאושר הצעת התקציב, יבוטלו מענקי הפריפריה עקב שיעור נמוך של מימוש מענקים, שכן רק מאות בודדות של זוגות מימשו את המענק בשנתיים שבהן פועלת התוכנית.