בועת הנדל"ן חזרה להתנפח לפני הגזירות

שוק הנדל"ן מסרב להצטנן על אף ניסיונותיו של בנק ישראל להגביל את הביקוש למשכנתאות שמעניקים הבנקים - כך עולה מנתוני המשכנתאות שהוענקו מתחילת החודש.

קבינט הדיור יתכנס לראשונה מחר הקבינט יקים מטה שיתאם בין כל המשרדים המטה לדיור לאומי, שעליו יוכרז בישיבה, יקדם בניית דירות להשכרה ויתאם בין משרדי האוצר, הפנים והשיכון עינת פז-פרנקל, 2 תגובות לכתבה המלאה 

היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים בחודש מאי צפוי לעמוד על 4.2–4.5 מיליארד שקל לפי הערכות גורמים בשוק המשכנתאות - עלייה של עד 17% לעומת היקף המשכנתאות שניטל בחודש שעבר. עם זאת, בבנקים מעריכים שהעלייה הצפויה של שיעור המע"מ ב־1% בתחילת יוני ל־18% תביא להאצת ביצוע עסקאות לרכישת דירות חדשות בימים האחרונים של חודש מאי. רוכשי הדירות ירצו להקדים תשלומים לקבלנים כדי לחסוך את העלייה בשיעור המע"מ, על כן בחלק מהבנקים לא פוסלים את האפשרות שהיקף המשכנתאות במאי יאמיר בסופו של דבר ל־4.8 מיליארד שקל.

ייתכן שהירידה בדרך

בנק ישראל פרסם בשבוע שעבר נתונים שהצביעו על ירידה של 4.2% בלקיחת משכנתאות באפריל לעומת מרץ האחרון, ונראה היה כי הנתונים מרמזים על צינון בשוק הנדל"ן למגורים. אולם קצב נטילת המשכנתאות הצפוי במאי מלמד כי הביקושים הנמוכים בחודש שעבר נבעו בעיקר מהמתנה של רוכשי דירות פוטנציאליים לצעדים אופרטיביים של הממשלה לצינון השוק.

"על אף העלייה בביקושי המשכנתאות במאי, נראה שכמות לא מבוטלת של צרכנים עדיין יושבת על הגדר", אמר אתמול ל"כלכליסט" בנקאי בכיר בתחום המשכנתאות. "אם הממשלה תכריז בקרוב על העלאת שיעור המע"מ, הצרכנים ירוצו לקחת משכנתאות. גם אם אתה מנטרל חודש בודד שבו נרשם ביקוש גבוה במיוחד כתוצאה מגורם חיצוני אתה מבין שבשלב הזה ההרגשה היא שהשוק נותר חם".

עם זאת, ייתכן שמדובר בעלייה לפני ירידה. "אם איומי הגזירות של הממשלה יתממשו, אין ספק שבטווח הקצר רוכשים ירוצו לרכוש דירות" הוסיף הגורם, "אבל לאחר כניסת הגזירות לתוקפן אנו עשויים לחוות בלימה בשוק המשכנתאות. מס רכישה למשפרי דיור, ביטול הפטור ממס שבח, מס עיזבון, היטל עיכוב בנייה, מס על דירות להשכרה, מע"מ, מס הכנסה ועוד - כל העלאה במסים כאלה ואחרים מייצרת בסופו של דבר מומנטום בשוק. אם כל זה יקרה אני מאמין שאנשים יתחילו לחשוב פעמיים וידחו רכישות. אם זוג משפרי דיור צריך מחר לשלם עוד 80 אלף שקל מס רכישה, הוא יתקשה לרכוש דירה חדשה באזור מבוקש. אם הבנקים לא יוכלו לתת לו את התוספת, הוא יצטרך לקחת מההורים. אם ההורים לא יכולים לתת, הרוכשים יצטרכו לפנות לפריפריה. כבר עכשיו השוק שם בוער".

סטנלי פישר. יעדיף להסיר את נושא הנדל"ן מהרזומה צילום: איי אף פי

קרובים לשנת שיא

גם אם נתוני חודש מאי יסתכמו ברף התחתון של הערכות השוק - 4.2 מיליארד שקל - קצב נטילת המשכנתאות מתחילת השנה עומד על כ־20 מיליארד שקל, כך שלא מן הנמנע כי היקף המשכנתאות השנתי ישבור שיאים ויחצה את רף ה־47 מיליארד שקל. לשם השוואה, שיא ביצועי המשכנתאות השנתי של ישראל נרשם ב־2010, אז העניקו הבנקים בישראל משכנתאות בהיקף כולל של 46.8 מיליארד שקל.

שיא הביקושים למשכנתאות - 5.8 מיליארד שקל - נקבע באוגוסט האחרון, חודש לפני העלאת שיעור המע"מ לרמתו הנוכחית. בהתחשב בכך, לא מן הנמנע שאם הממשלה אכן תכריז על עלייה נוספת בשיעור המע"מ בתחילת חודש יוני, שיא ביצועי המשכנתאות בחודש ספציפי אף יחצה את רף ה־5.8 מיליארד שקל.

זוג צעיר שמתכנן לרכוש דירה חדשה מקבלן יכול לחסוך אלפי שקלים אם הוא ישלים את העסקה לפני עליית שיעור המע"מ. מנתוני משרד הבינוי והשיכון עולה כי ברבעון הראשון של 2013 מחירה הממוצע של דירה חדשה עמד על כ־1.5 מיליון שקל. אם אכן יועלה שיעור המע"מ ב־1%, מחיר אותה דירה יאמיר בכ־13 אלף שקל.

יאיר לפיד. המע"מ ייקר את הדירות באלפי שקלים

הריבית מחממת את השוק

לעלייה בהיקף המשכנתאות בשנה האחרונה תרמו גם הורדת ריבית בנק ישראל לרמה של 1.5% והערכות במערכת הבנקאית שלפיהן הריבית תישאר ברמתה הנמוכה גם בחודשים הקרובים וייתכן שאפילו תמשיך לרדת.

בחודשים האחרונים סברו בבנק ישראל כי אם ינקטו צעדים להגבלת הביקושים למשכנתאות יצליחו לצנן את שוק הנדל"ן למגורים גם בסביבת ריבית נמוכה. כך למשל, בנובמבר האחרון החליט בנק ישראל באמצעות המפקח על הבנקים להגביל את הבנקים במימון רוכשי הדירות: רוכשי דירות להשקעה יקבלו מימון של עד 50% ממחיר הדירה, רוכשי דירה ראשונה מקבלים הלוואה של עד 75% ממחיר הדירה, ומשפרי דיור ממומנים בעד 70% ממחיר הדירה.

בפברואר האחרון המפקח על הבנקים דודו זקן דרש מהבנקים להגדיל את היקף ההון שהם מרתקים בעת הענקת משכנתאות על מנת לחזק את יציבות הבנקים, אולם מבחינה צרכנית ההחלטה הביאה לייקור המשכנתאות המתאפיין בתחרותיות רבה. התשואה על ההון שהבנקים רושמים מפעילות המשכנתאות נמוכה ביחס לתשואה שהם משיגים מהלוואות אחרות למשקי בית, לכן דרישתו של זקן לרתק יותר הון בעת הענקת משכנתא מקטינה את התשואה על ההון של הבנק וגורמת לו להגדיל את הריבית על המשכנתא כדי לשוב לשיעור התשואה על ההון טרם הוראת בנק ישראל. עבור הצרכן מדובר בתוספת של 0.2%–0.3% לריבית.

הדילמה של הנגיד הבא

על אף מאמצי בנק ישראל, הערכות השוק לגבי היקף המשכנתאות בחודש מאי מלמדים שלמאמצים אלו השפעה מינורית על שוק הנדל"ן למגורים, אם בכלל. לנגיד בנק ישראל היוצא סטנלי פישר זכויות רבות במצבה של כלכלת ישראל בשנים האחרונות, אולם ביצועי המשכנתאות בחודשים האחרונים מצביעים כי את תוצאות ניסיונותיו לצנן את שוק הנדל"ן למגורים הוא יעדיף להסיר מהרזומה. עם התאוששות הכלכלה, צפוי מחליפו של פישר לשנות את המגמה ולהעלות את הריבית במשק - מהלך שעלול להביא להתייקרות משמעותית של החזרי המשכנתא ולכישלון של חלק לא מבוטל של צרכני המשכנתאות לפרוע את חובם לבנק.

מנגד, אם נגיד בנק ישראל יחליט להותיר את הריבית ברמתה הנמוכה סביר להניח כי תהיה זו תוצאה של האטה במשק העלולה להביא לעלייה בשיעור האבטלה ופיטורי עובדים רבים שיתקשו להחזיר את תשלום המשכנתא.

ההיצע עדיין קטן

במקביל לעלייה בביקושים למשכנתאות נראה כי שוק הנדל"ן המקומי ממשיך לסבול מחוסר בהיצע דירות חדשות. הביקוש הקשיח לדירות חדשות עומד על 40 אלף דירות בשנה. מנגד, היצע הדירות הקיים צפוי לעמוד רק בתשעה חודשי ביקוש, כשגם הקבלנים לא ממהרים לרכוש קרקעות נוספות ולתמוך בביקושים.

בטווח הארוך, נראה כי גם תוכניות הבנייה הקיימות לא יספיקו לתמוך בביקושים, אולם בטווח הקצר והבינוני, עד שהיקף הגזירות לא יתפרסם, יזמי הנדל"ן למגורים יעדיפו שלא ליטול אשראי מהבנקים ולא להתחייב לפרויקטים גדולים עד להתבהרות השפעת הגזירות על השוק המקומי. לכן לא מן הנמנע שבטווח הקצר חודשי ההיצע אף יהיו נמוכים מ־9 חודשים, נתון שיתמוך בהמשך עליית מחירי הדירות בישראל.