מהפך בחיפה? "דירות בעיר התחתית יהיו יקרות ב־15% מהכרמל"

"המטרה שלנו היא שמחירי הדירות בשכונות העיר התחתית בחיפה יהיו גבוהים ב־15% מאלה שביתר חלקי העיר ואפילו בשכונות היוקרתיות בכרמל, וזה אכן יקרה". כך אמר ל"כלכליסט" רן חקלאי, מנכ"ל חברת כלכלה אורבנית ובעברו סגן הממונה על התקציבים באוצר. חקלאי נשכר בידי עיריית חיפה להכין תוכנית אסטרטגית שתביא למינוף העיר התחתית באמצעות בניית נמל חדש.

את תוכנית נמל חיפה אישרה לאחרונה המועצה הארצית לתכנון, ולפי ההערכות יידרשו עשר שנים להשלמה של בניית הנמל החדש ולמהפך המחירים שעליו מדבר חקלאי. "אנחנו מסתכלים על הנמל כנקודת משען לכל העיר התחתית. הגישה התכנונית אומרת כי הנמל יכול למנף את כל העיר התחתית של חיפה, להפוך אותה למע"ר (מרכז עסקים ראשי) - האזור המרכזי שכולם רוצים להיות בו - ולסייע לעיר כולה לעבוד יותר טוב", אומר חקלאי.

רן חקלאי. "לא רצינו גטו של דירות יוקרה"

הכוונה היא כי בשלב הראשון של תוכנית "העיר נפתחת לים" (waterfront) כלל לא ייבנו דירות בשטח הנמל החדש, תהיה בו טיילת, והוא ישמש בעיקר למסחר, לתרבות ולפנאי, בדומה לנמל תל אביב רק בממדים גדולים בהרבה. במקום מתוכננים שטחי מסחר של כ־150 אלף מ"ר וכן כמה מאות חדרי מלון.

בשלב מתקדם יותר צפויה בנייה למגורים, אך מדובר בבנייה מדורגת ובהיקפים קטנים יחסית, ללא מגדלים. "אנחנו לא מסתכלים על הנדל"ן של הנמל דווקא, אלא על כלל העיר, ובודקים כיצד הפעילות בנמל תסייע לה. בתחילת התכנון דובר על בנייה מסיבית יותר של מגורים בשטח הנמל, אבל אם היינו בונים כפי שתוכנן מבלי להיטיב עם בעלי הדירות מסביב, היה נוצר מעין גטו של דירות יוקרה. החלטנו להציע מקום נעים שאנשים ירצו לגור לידו", הוא מסביר. חקלאי הציג אמש את דבריו בכנס אדריכלים בינלאומי אשר דן בהיבטים השונים של תוכנית הרחבת נמל מפרץ חיפה.

לפי חקלאי, הכוונה היתה לאפשר לכמה שיותר אנשים ליהנות מהתוכנית ובאותה נשימה לשנות את הפרדיגמה של מחירי הדירות בחיפה. "מה שקורה בחיפה הפוך מהמגמות שמאפיינות את עולם הנדל"ן. זו העיר היחידה שבה ככל שאתה מתקרב לים מחירי הדירות יורדים. בדקנו מקומות אחרים בעולם והתברר לנו שכבר נעשו דברים כאלה, למשל בברצלונה, בבולטימור ובהמבורג. המהפך הזה יקרה כאן כפי שקרה בכל העולם". לפי הדו"ח שהכין, המשמעות הכלכלית היא שהנכסים שנמצאים בסביבת הנמל והים יושבחו בשיעור מצרפי גבוה ממיליארד שקל. במקביל נתונים שהתקבלו מפרויקטים דומים בעולם העידו שכל דולר שמושקע בפיתוח הנמל יניב תשואה של 3–6 דולרים בחזרה.

העירייה מכוונת בעיקר לאזור העיר התחתית ולשכונות בת גלים, קריית אליעזר והדר, שיש בהן כ־30 אלף יחידות דיור. הנחת היסוד של המתכננים מתבססת על העובדה שבישראל יש מחסור בקרקעות צמודות לים. אלא שהנהנים לא יהיו רק בעלי הדירות למגורים, אלא גם בעלי עסקים סמוכים שיבקשו לשדרג את עסקיהם ובעלי עסקים שיבקשו לעבור לאזורים הללו, ומובן שאחת הנהנות תהיה עיריית חיפה, שתגדיל בחדות את ההכנסות מארנונה.