האם תוכנית אריאל להורדת מחירי הדיור תתממש?

ביום חמישי חשף שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, תוכנית משלו להוזלת מחירי הדירות, שתורגש בתוך כשנה, יממה לאחר שוועדת השרים לענייני דיור אישרה את תוכניתו של שר האוצר יאיר לפיד להקמת 150 אלף דירות להשכרה. בזמן ששרי הממשלה מציעים תוכניות להורדת מחירי הדירות - ברבעון הראשון של השנה זינק מחירה הממוצע של דירה בישראל ב־8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, והוא עומד כיום על 1.2 מיליון שקל.

אחרי ארבע שנים שבהן מחירי הדירות בעיקר עלו, על אף המחאה החברתית, רפורמות תכנוניות ו"בליצים" לשחרור קרקעות - הציבור כבר שבע תוכניות וספינים. "כלכליסט" בדק כיצד, אם בכלל, עשויה תוכניתו של אריאל לתרום לירידה במחירי הדירות ומה סיכויי ההצלחה של מרכיביה השונים.

פינוי בינוי בנווה מונסון צילום: יובל חן

1. החזרי מע"מ

יידרש מנגנון פיקוח

המהלך: החזרי מע"מ על רכישת דירה חדשה - המהלך היחיד שדווח כמיועד לביצוע בטווח הזמן המיידי. הכוונה היא שזוגות שירכשו דירה ראשונה חדשה ישלמו את הסכום המלא עבור הדירה כולל מע"מ ולאחר מכן ייגשו לרשויות המס ויקבלו החזר על המע"מ (18%).

המצב כיום: כל רוכש דירה חדשה משלם את מלוא המע"מ למדינה. מדובר בסכומים שמכניסים למדינה 2–3 מיליארד שקל בשנה.

סיכויי ההצלחה: למרות שבמשרד השיכון מתעקשים שהמהלך קיבל את בירכת אנשי האוצר לא ברור כיצד יוותר האוצר על סכום כזה בימים שבהם הוא פועל לצמצום תוכניות אשר יכניסו לקופתו עשרות מיליוני שקלים בודדים. אם מהלך כזה ייושם הוא צפוי לסייע להורדת המחירים גם בדירות מיד שנייה. לדברי עו"ד ניר אורנשטיין, שותף במשרד אלתר, השינוי בהצעה מפטור להחזר נובע מהחשש של משרד השיכון והאוצר מכך שבמקרה של פטור ממע"מ חלק גדול מההטבה ואף כולה "ייבלע" על ידי הקבלנים ולכן העדיפו החזר. "קיים גם החשש לקומבינות בתחום, כלומר שזוג צעיר ירכוש דירה עבור מישהו ולכן יידרש ליצור מנגנון שיפקח על כך שהזוג הרוכש אכן מתגורר בדירה למשך מספר שנים מוגדר". לדבריו, "להצעה יש סיכוי להתממש אם היא תמותן להחזר של 9%–10%".

2. מחיר למשתכן

שיווק שלא ישנה את התמונה במרכז

המהלך: בתחום הדיור בר־ההשגה מציע אריאל לשווק קרקעות לבנייה במכרזי "מחיר למשתכן" (בהם זוכה היזם שהציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה) ביישובים שבהם המחירים המוזלים ישפיעו על השוק כולו. הקריטריון לזכאות לדירה: זוג, או יחיד מעל גיל 35, חסרי דיור. הקריטריונים של אריאל הופכים על פיהם את הקריטריונים השנויים במחלוקת של מכרזי "מחיר למשתכן" שנקבעו בתקופת שר השיכון אריאל אטיאס.

בכוונת משרד השיכון לשווק קרקעות לבניית אלפי דירות חדשות במכרזי "מחיר למשתכן" בראש העין, במודיעין, בקריית ביאליק ובטירת הכרמל. בקריית גת לבדה הכוונה היא לשווק 7,000 יחידות דיור. הרעיון הוא שהיכן שיש למשרד עתודות קרקע למסה קריטית של דירות - שם ישווקו מכרזי מחיר למשתכן, כי שם ניתן יהיה להשפיע על השוק.

המצב כיום: קרקע לכמה מאות יחידות דיור בשיטת מכרזי "מחיר למשתכן" שווקה לפי הקריטריונים של אטיאס בשנה החולפת. לפי הקריטריונים הקיימים לדיור בר־השגה, רק 20% מהדירות מיועדות ליחידים ולזוגות ללא משפחה, 35% משוריינות למשפחות עם ילד או שניים, ו־45% למשפחות עם שלושה ילדים ויותר.

סיכויי ההצלחה: גם אם יוסרו חסמים תכנוניים במקומות שבהם יש עתודות קרקע נרחבות - בחטיבת הקרקע הגדולה בראש העין, למשל, חיכו שנים ארוכות למימון תחבורה ולפיתוח תשתיות - ואכן יירדו מחירי הדירות בראש העין, בקרית גת ובקרית ביאליק (הנדל"ן למגורים באזור הקריות הוא גם כך בין הזולים בארץ, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) - מכרזי מחיר למשתכן לא צפויים להוריד את מחירי הדירות בגבעתיים, בראשון לציון ובאזורי הביקוש בלב גוש דן, כך העריכו מקורות בתחום הבנייה בפני "כלכליסט".

3. שינוי השיווק

ספק אם האוצר יוותר על ההכנסות

המהלך: אחת ההצעות המהפכניות ביותר של שר השיכון היא בתחום שיווק הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל. אריאל מציע למעשה לפקח על מחירי כל הדירות שמשווקים יזמים על קרקעות שנרכשו מהמדינה. הצעד, אם יאושר, יוזיל את מחיריהן של אלפי דירות חדשות כל שנה ב־15%. כ־15 אלף דירות חדשות נמכרו בישראל ב־2012, המהוות כמעט חמישית מהיקף העסקאות שהתבצעו בשוק הנדל"ן למגורים בישראל (הכולל ברובו דירות מיד שנייה, אך גם דירות חדשות שנבנו על קרקעות פרטיות).

לפי תוכנית אריאל, קבלן הזוכה במכרז רשות מקרקעי ישראל יתחייב למכור כמחצית מיחידות הדיור בהנחה של 15% מהמחיר החציוני או הממוצע ביישוב (הנמוך משניהם) לחסרי דירה, ומחצית מהן במחיר החציוני או הממוצע הקיים באותו יישוב. בכל מקרה, במכרזי הקרקע של רמ"י זוכה כל המרבה במחיר (בניגוד למכרזי "מחיר למשתכן").

המצב כיום: אין פיקוח על מחירי הדירות - יש מדיניות של שוק פתוח. היזם שזכה במגרש מוכר את הדירות שהוא בונה במחירים לפי ראות עיניו.

סיכויי ההצלחה: מחירה הממוצע של דירה חדשה בישראל עמד ברבעון הראשון של השנה על 1.5 מיליון שקל, לפי נתוני משרד השיכון. כלומר, מדובר בהנחה של 225 אלף שקל לדירה. ההפסד למדינה ממסים והיטלים שונים נאמד ב־85 אלף שקל ליחידת דיור, כך העריך שלמה בן אליהו, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. לפיכך, ההפסד למדינה נאמד במאות מיליוני שקלים בשנה. אם האוצר תומך במס רכישה למשפרי דיור, שיכניס לקופת מדינה 1.05 מיליארד שקל, קשה לראות איך הוא מוותר על סכום כזה.

4. הפרטת התכנון

האדריכלים לא מתרשמים מהתמריץ

המהלך: הענקת הרשאת תכנון לאדריכלים שיאתרו מגרשים בלתי מנוצלים במרקם העירוני הקיים. בתמורה להשלמת התכנון בתוך שלוש שנים, יקבל האדריכל אחוז מסוים מהתקבולים על הקרקע. מדובר במגרשים בתוך הערים שלא נעשה בהם שימוש, בין היתר מכיוון שאין להם תב"ע (תוכנית בניין עיר) בתוקף. השיעור המדויק טרם נקבע, אך מנכ"ל משרד השיכון מעריך כי הכוונה היא לתת 20% מערך הקרקע, כאשר הנתח יירד ככל שמשך הזמן לאישור התב"ע יתארך. מדובר במעין הפרטה של התכנון.

המצב כיום: לא קיימת תוכנית תמריצים כספית לאדריכלים שיתכננו קרקעות לא מנוצלות בתוך הערים.

סיכויי ההצלחה: אדריכלים ומתכנני ערים שאליהם פנה "כלכליסט" התקשו להבין את הצורך בתוכנית החדשה. "לרשות מקרקעי ישראל יש חברות 'מתכננות', הנבחרות במכרז, והאמונות על תכנון תוכניות בניין עיר", אומרת האדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע. "המנגנון כבר קיים, אנחנו עובדים בנחישות כך או כך, ואנו כחברה מתכננת מקבלים שכר לפי התקדמות. זה לא מה שישפיע על היכולת או האמביציה שלי. אם לא התקדמתי, לא ישלמו לי".

השר אורי אריאל צילום: אלכס קולומויסקי

5. הקלות שבס

שיקולי התכנון ייפגעו בבחירות לרשויות

המהלך: הגדלת הקלות שבס מ־20% ל־30%. הקלות שבס נקבעו בימים של גל העלייה של שנות התשעים והעניקו לרשויות את הסמכות להגדלת היקף יחידות הדיור במבנים שבתחומן מבלי להרחיב את זכויות הבנייה במ"ר. המהלך יאפשר לרשויות להרחיב את הסמכות כאשר כפיצוי יוכלו לחייב את היזמים שיזכו להקלה לשווק את יחידות הדיור הנוספות לבניה המקום.

המצב כיום: אישור הקלות במסגרת שבס אינו אחיד בקרב הרשויות, בעוד שרשויות אחדות מעניקות אותו באופן אוטומטי, רשויות אחרות כמעט ולא מאמצות את ההקלות או בוחנות כל מקרה באופן פרטני. כך או כך, מדובר בהקלות אשר רבים בענף סבורים כי הן מיותרות וזמנן עבר.

סיכויי ההצלחה: שיווק התוספת לבני המקום הוא מהלך שנמצא כיום בבחינה של היועץ המשפטי לממשלה ולא בטוח כלל שיאושר. במידה ויאושר מעריכים במשרד השיכון כי מהלך כזה יכול להוסיף עד כעשרת אלפים דירות לשנה. אולם העובדה שמדובר בשנת בחירות ברשויות המקומיות פירושה שמערכת הלחצים שיופעלו על גורמי התכנון בעיר לא תעלה בקנה אחד עם שיקולים תכנוניים אמיתיים כמו צפיפות, יכולתן של התשתיות הציבוריות לקלוט את היקף היח"ד החדש ועוד. עו"ד איל מאמו, שותף במשרד אגמון ושות' ולשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז מרכז, סבור כי "מדובר במהלך שיכול לתרום לשוק כשההקלות מתבצעות הן עובדות ובאזורים מסוימים ביכולתן להגדיל את מלאי יחידות הדיור", הוא אומר.

6. ניצול שטחי ציבור

כניסה לסבך של בעיות משפטיות

המהלך: לאפשר תוספת של שטחי בנייה למגורים מעל שטחי ציבור (מסומנים בתוכניות הבנייה כשטחים חומים). מהלך כזה יאפשר תוספת משוערת של מאות יחידות דיור בכל עיר.

המצב כיום: לפי שר השיכון החדש המהלך נולד בעת שמנכ"ל משרדו ביקר בשכונה חדשה שבה מתנשאים מגדלי מגורים לצד גני ילדים ומבני ציבור אחרים בני קומה אחת והשתומם מדוע לא מקימים גם עליהם מגדלי מגורים. הסיבה לכך היא שסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לוועדה המקומית בכל עיר להפקיע קרקעות לצרכים ציבוריים שונים בהתאם להגדרות שנקבעו בחוק. השימושים הנפוצים שנעשים על ידי הרשויות בקרקעות שהופקעו הם לרוב לטובת דרכים ומוסדות ציבור ולפני כמה שנים התווספו לרשימת השימושים מעונות סטודנטים ובתי אבות אך עד כה שר הפנים לא אישר להוסיף לרשימה זו סעיף של בנייה למגורים.

סיכויי ההצלחה: היוזמה של משרד השיכון עלולה ליצור בעיה משפטית חמורה ובעלי קרקעות שהופקעו מהם בעבר יכולים לדרוש אותן בחזרה לאור הכוונה למכור אותן ליזמים. לדברי איתן גינזבורג סגן ראש עיריית רעננה, הרצון להוסיף יחידות דיור הוא מהלך מבורך אך מעבר לתוספת מיידית של יחידות דיור חשוב להסתכל קדימה אל העתיד וליצירת מאגר של דיור בר השגה גם לדורות הבאים "לשם כך יש להותיר את הקרקעות ואת הדירות בידי הציבור", אמר.

7. קק"ל בלי המינהל

קצב השיווקים עלול לרדת

המהלך: אחד המהלכים המרכזיים שיוזם משרד השיכון לטווח הארוך הוא הפרדה בין שני הגופים המרכזיים שמחזיקים קרקעות במדינת ישראל - קק"ל ומינהל מקרקעי ישראל. קק"ל מחזיקה בכ־2.564 מיליון דונם המהווים כ־13% מהקרקעות שמוחזקות על ידי ממ"י. מהלך של הפרדת הקרקעות צפוי לפי הערכתם ליצור תחרות בהיקף השיווקים ובאיכות התוכניות.

המצב כיום: מאז שנת 1961 מופקדות קרקעות קק"ל בנאמנות לניהול של מינהל מקרקעי ישראל שמשווק אותם באישורם. כיום ברוב המקרים קק"ל לא עומדת בדרכו של המינהל בעת שהוא משווק קרקעות.

סיכויי ההצלחה: מדובר במהלך שתועלתו בלתי ברורה, מכיוון שהפרדה של שני הגופים תייצר גוף נוסף עם דעות משלו שייתכן שלא יראה בעין אחת את רצונות המינהל. לקק"ל אין אינטרס ברור או התחייבות לשווק קרקעות ולכן מהלך כזה עלול לגרום לתוצאה ההפוכה, כלומר ירידה בקצב השיווקים. "המטרה של קק"ל היא לשמר את הרכוש של העם היהודי אז למה שישווקו? הם ימתינו ויממשו במחיר הגבוה", אומר ירון ביבי, לשעבר ראש מינהל מקרקעי ישראל.