תוכנית הדיור הממשלתית: הבטחה לשינוי פני המדינה, וחשש משקיעה באבק הבנייה

עשרות אלפי דירות חדשות במרכז, 150 אלף דירות להשכרה ברחבי הארץ, ומאות יחידות דיור חדשות שייבנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית - זהו החזון של ממשלת ישראל בתחום הדיור לשנים הקרובות. תוכנית הדיור הרב־שנתית שתונח מחר על שולחן קבינט הדיור משקפת, לפחות על הנייר, את מה שביקשו המפגינים להשיג כשיצאו לרחובות בקיץ 2011: דיור בר־השגה, קיצור הליכי התכנון והביורוקרטיה, תכנון ושיווק קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור חדשות בשנתיים, רובן באזורי הביקוש. הכוונות אולי טובות, אבל ספק אם הציבור למוד האכזבות מהתוכניות הקודמות מאמין שהפעם מדובר בבשורה שתביא לירידת מחירי הדירות.  

תוכנית הדיור הממשלתית שגיבשו משרדי האוצר, השיכון והפנים טעונה הליכי חקיקה ובחלק מהמקרים את אישורה של מועצת מקרקעי ישראל, אבל אם תאושר התוכנית ותיושם - כך צפויים להשתנות פניה של ישראל בשנים הקרובות.

80 אלף דירות עד סוף 2014

שינוי המגמה המרכזי בתוכנית הוא ויתור על הפריפריה והתמקדות באזור המרכז. הממשלה מגדירה בתוכניתה באופן רשמי את אזורי הביקוש שאליהם יופנו מאמצי התכנון של הקרקע: המחוזות תל אביב, מרכז, ירושלים, חיפה ואשקלון. יעד התכנון באזורים אלה לא יפחת מ־55 אלף יח"ד עד סוף 2014, כאשר בשאר חלקי הארץ יתוכננו 25 אלף יח"ד בלבד (כ־31% מכלל הקרקע שתתוכנן). בשנתיים הקרובות כ־27.5 אלף יח"ד יתוכננו במחוזות המרכז ותל אביב בלבד - כשליש מהכמות הכוללת. בסך הכל, היעד הוא לתכנן קרקעות מדינה לבניית לא פחות מ־80 אלף יחידות דיור עד סוף 2014. אגב, בשנת 2012 תוכננו באזורי הביקוש 20 אלף יח"ד בלבד.

נכון להיום קיימות כ־65 אלף יח"ד בהליכי אישור - השלב האחרון בהליך התכנון. כדי להביא לפחות 40 אלף מתוכן לכדי אישור, תצטרך השנה ראש מינהל התכנון במשרד הפנים בינת שוורץ־מילנר, לתת דחיפה נוספת על מנת "לייצר" כמות שנתית הגדולה ב־60% מהממוצע הרב שנתי שנרשם בכל אחת מהשנים 2007 עד 2011.

גם יעדי שיווק הקרקע של הממשלה הנוכחית מתמקדים במרכז: הכוונה היא לשווק קרקע ל־25 אלף יחידות דיור בשנה, בעיקר במכרזי רשות מקרקעי ישראל. מתוכן, 15 אלף יחידות דיור (60% מהכמות השנתית) ישווקו באזורי הביקוש שהגדירה הממשלה (המחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים, חיפה ואשקלון). הממשלה מצפה שהשיווקים הללו על אדמות מדינה, ביחד עם בנייה על קרקעות פרטיות, יביאו להתחלות בנייה בהיקף של כ־50 אלף יח"ד בשנה, שיענו על ביקוש של כ־45 עד 50 אלף דירות חדשות בשנה.

צילום: אוראל כהן

השאלה היא כמה קרקעות באמת זמינות לשיווק מיידי. אפילו בתוכנית הדיור עצמה מזהירה הממשלה כי "על מנת להבטיח את מלאי השיווקים העתידי נדרש לייצר מלאי תכנוני גדול". אחרי ה"בליצים" הגדולים של 2010 ו־2011, במסגרתם שווקו במהלך של שנתיים קרקעות לכ־50 אלף יח"ד, ב־2012 כבר שווקו 15 אלף יח"ד בלבד (צניחה של 40% מ־2011), מה שמעלה שאלות בנוגע למלאי הזמין שיש למינהל, ושמעיד על הצורך בתכנון מסיבי של קרקעות כדי להביאן לכדי שיווק.

הממוצע השנתי של שיווק קרקעות בשנים 2005 עד 2012 עמד על 18 אלף יחידות דיור בשנה, כך שמנגנוני השיווק צריכים להיערך, ובמהירות, על מנת להסיר חסמים ולהגדיל את המלאי לשיווק ב־39%. משימה לא פשוטה בהתחשב בסיכומה העגום של שנת 2012, השנה שלאחר מחאת האוהלים.

דחיפה לווד"לים ולתמ"א

תוכנית הדיור הלאומית מבקשת להרחיב את היקף וסמכויות הווד"לים - חוד החנית של תוכנית הסופרטנקר של ראש הממשלה בנימין נתניהו. מאז תחילת פעולתן לפני כשנתיים, הועברו לטיפול הווד"לים כ־33 אלף יחידות דיור מתוכן אושרו או נמצאות לקראת אישור כ־25 אלף יחידות דיור נוספות. כעת, במסגרת התוכנית החליטו להאריך את תוקפן לארבע שנים נוספות. כמו כן הוחלט לבצע בהן שינויים אשר ימנעו את הגבלתן מבחינת התוכניות שבהן יש בידן לטפל. כך למשל, הוחלט להקטין את רף המינימום לקבלתה של תוכנית לווד"ל מ־200 ל־100 יחידות דיור, ולאפשר לה לקדם תוכניות שבהן היקף הבעלות הפרטית עומד על 40% לעומת 20% קודם לכן. מהלך זה יאפשר לווד"לים להשפיע באופן משמעותי יותר על השוק שכן בעיקר באזור המרכז ישנם מתחמים רבים שבהם ישנו אחוז גבוה של בעלי קרקעות פרטיות. כך תתווסף האפשרות לקדם תוכניות לפינוי בינוי והשכרה ארוכת טווח.

(ארכיון) צילום: בלומברג

סעיף נוסף בתוכנית קובע כי הוועדות לא ידרשו לקבל אישור מהולקחש"פ (הוועדה לשמירה על שטחים פתוחים וקרקע חקלאית). מדובר בסעיף שמשתלב עם המדינות הנוכחית של מינהל התכנון בהצעתו לתקן את תמ"א 35 ומאפשר לוועדות שליטה מלאה בקרקעות. הגופים הירוקים צפויים להתנגד למהלך זה. בנוסף, תוכנית הדיור מאפשרת לווד"לים גמישות נוספת ביישום תוכניות. כיום ניתן לבטל תוכנית שלא מתחילים בביצועה בתוך שנתיים וחצי. ואילו עתה קבלת היתר בנייה יחשב כתחילת עבודות ומשך תקופת החובה לקבלתו יוארך לחמש שנים. מהלך זה יבטיח לוועדות כי עבודתן לא תרד לטימיון במקרה של עיכובים אשר מנעו את תחילת העבודות.

עוד מוצע כי לפרויקטים שתקועים בשל עיכובים בתשתיות, ניתן יהיה להעביר תקציבים מתוך תקציב פיתוח הכבישים של משרד התחבורה. כמו כן כ־1.2 מיליארד שקל (בממוצע) אשר מועברים מידי שנה לקק"ל בגין מכירת וחכירת קרקעות יוקצו בין היתר להקמת תשתיות.

בתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) מסתמן כי יש בשורה אמיתית אשר תאיץ את יישומה. התוכנית קובעת כי בביצוע פרויקטים של שיקום שכונות ושיפוץ חזיתות הן על ידי החברות המשכנות (עמידר, חלמיש ועוד) והן כאלה שנעשים בבתים פרטיים בתמיכת הרשויות יהיה חובה לחזק את המבנים. מהלך זה יסייע בחיזוק מבנים בפריפריה גם במקומות שבהם אין כדאיות כלכלית בפרויקט מסוג זה.

הבשורה הגדולה בתוכנית הנוגעת לקידום מתחמי פינוי־בינוי מתייחסת בעיקר לדיירים סרבנים. התוכנית מציעה כי במקרה ש־80% מדיירי בניין חתמו על התוכנית, ועדה מיוחדת תוכל לכפות את ביצוע הפרויקט על יתר 20% הדיירים שמסרבים לו. זאת בניגוד להליך המסורבל הקיים כיום.

התוכנית מנסה למשוך שוב את הגופים המוסדיים למכרזים לדיור להשכרה, באמצעות פטור ממס הכנסה על דמי שכירות כאשר מדובר בהשקעה של קופות הגמל.

5,000 דירות לאדם העובד

סעיף שבו מנסה שר האוצר יאיר לפיד למזער את הנזקים מהגזירות הכלכליות הוא הקריטריונים לדיור בר־השגה, שבו מוצג תעדוף למעמד הביניים על פני האוכלוסייה החרדית. התוכנית מציינת שמדובר בעד 5,000 דירות שלגביהן יהיו הקריטריונים תקפים, מספר מצומצם למדי שלא יכול לשנות את התמונה הכוללת. 70% מהדירות בשיטת המחיר למשתכן מוקצים לאוכלוסיה הכללית עם קריטריונים ברורים של שירות בצבא וכושר השתכרות. גם ב־30% הנותרים שייועדו למגזר החרדי ולמגזר הערבי, כניסתם להגרלה מצריכה ניקוד בסעיף כושר השתכרות של 125% לפחות של שני בני הזוג. שירות בצה"ל מעל 18 חודשים יקנה להם ניקוד נוסף - מה שמהווה ניסיון נוסף לעודד אותם לשרת ולצאת לעבודה.

"הקריטריונים המוצעים בהחלטה אשר מבוססים על המלצות הוועדה לשינוי כלכלי-חברתי (ועדת טרככטנברג) נותנים עדיפות משמעותית לאוכלוסיות עובדות, אשר תורמות מזמנן ומרצן למדינה אך שכרן אינו גבוה מאוד ולכן עדיין הן מתקשות לעמוד בנטל הוצאות הדיור", נכתב.