פתרון בעיית הדיור עובר מהפריפריה לתל אביב

אחת המשימות המרכזיות שלקחה עליה הממשלה החדשה היא טיפול בבועת הנדל"ן. הורדת הריבית אתמול (ג') וההכרה של בנק ישראל כי כשל בניסיון לבלום את שוק הנדל"ן וכי המשימה עברה לממשלה שיכולה לפתור את הבעיה רק באמצעות טיפול בצד ההיצע, מחדדת את הדילמה: כיצד לפתור את בועת הנדל"ן. האם דרך הגברת ההיצע בפריפריה, במרכז או בשניהם במקביל. בשנים האחרונות השקיעו קובעי המדיניות משאבים בעיקר בתוכניות שעודדו בנייה בפריפריה, אלא שהרוכשים לא נהרו, המרחק ממרכזי התעסוקה והיעדר תשתיות מתאימות לא הצליחו להפוך את הפריפריה אטרקטיבית למגורים, למרות המחירים הנמוכים.

כישלון תוכנית המענקים

שינוי הכיוון של הממשלה החדשה ושינוי תוכנית המתאר הארצית לטובת בנייה במרכז נועד לענות על הציפיות של מצבעי שר האוצר יאיר לפיד אדריכלו של קבינט הדיור החדש אבל הוא נובע גם מהכרה אמיתית שהגדלת ההיצע בפריפריה כשלה. אחת התוכניות המפורסמות הללו היא תוכנית המענקים לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה.

מלבד כמה קולות שהשמיע הלובי של רוכשי הדירות בעיר החדשה חריש, ביטולם המיידי של המענקים שהוענקו לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה עם אישור התקציב החודש, לא הזיז לאף אחד. כך גוועה לה בבת אחת תכנית שמטרתה העיקרית היתה לעודד זוגות צעירים להגר מהמרכז לפריפריה. אמנם מאות בודדות של משפחות ניצלו את ההטבה בסך של עד 100 אלף שקל ב־28 ישובים, אך ביטולה כליל - יחד עם המאמץ החדש לתכנן דיור בעיקר במרכז - מסמל את כשלון ממשלות ישראל בעידוד מעבר אוכלוסיה מהמרכז לרחבי הארץ.

האם השינויים הצפויים בתכנית המתאר הארצית של ישראל, שלפיהם יתכננו מאסה של מאות אלפי יחידות דיור באזור המרכז (ולא בפריפריה), יענו באופן ממוקד על הצורך בדירות, על מצוקת דיור שקיימת בערי המרכז? "כלכליסט" בדק את מפת הביקוש לדירות - באילו ערים מתרכז הביקוש לדירות, כמה מהן באזור המרכז וכמה בפריפריה.

הביקוש לדירות, נתון שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מורכב ממספר הדירות החדשות שנמכרו בתקופה (דירות שנמכרו על ידי הקבלנים), ועוד מספר יחידות הדיור שהוחל בבנייתן באותה התקופה שלא למטרות מכירה, כלומר בנייה עצמית, קבוצות רכישה וכדומה. מנתוני הלמ"ס עולה, כי מתוך 17 הערים והישובים שבהם היה ביקוש ללמעלה מ־500 דירות בשנת 2012, רק שלוש ערים נמצאות בפריפריה ו־14 הן ערים במרכז. מתוך ה־14 הללו, שבע הן ערים בגוש דן ובשרון הדרומי - ממש לא ערי ספר על גבולות "המרכז" המסורתיים ששרטטו כאן במשך שנים ארוכות - חדרה כגבול הצפוני וגדרה כגבול הדרומי.

העיר המבוקשת ביותר בשנת 2012 היתה תל אביב, בה הכמות המבוקשת של דירות הסתכמה ב־3,103; אחריה מדורגת ירושלים, עם ביקוש ל־2,155 יחידות דיור; ובמקום השלישי נמצאת פתח תקווה, בה עמדה הכמות המבוקשת על 1,594 דירות. עוד בחמישייה הפותחת: נתניה, עם ביקוש ל־1,410 דירות חדשות, ואשקלון, עם ביקוש ל־1,219 דירות. אשקלון היא אחת משלוש ערי הפריפריה שמככבות ברשימה, אם כי כדאי לזכור שאשקלון נמצאת בפריפריה הקרובה, במרחק נסיעה של כ־50 דקות מתל אביב.

אורי אריאל (מימין) ובינת שוורץ

במקום השישי, מדורגת רחובות - עיר בגבולות "חדרה־גדרה" - בה הביקוש בשנת 2012 הסתכם ב־1,176 יחידות דיור. במקום השביעי ניצבת עיר הפריפריה השנייה ברשימה - בית שמש, בה הביקוש לדירות עמד על 975 יחידות. ראשון לציון ריכזה ביקוש ל־944 יחידות דיור חדשות, והיא נמצאת במקום השמיני. באר שבע, במקום התשיעי, היא העיר השלישית והאחרונה בפריפריה שנכללת ברשימה - והיא ריכזה ביקוש ל־942 יחידות דיור. הערים הבאות ריכזו ביקושים של 573 עד 823 יחידות דיור כל אחת: כפר סבא, רמת גן, רמלה, חדרה, הוד השרון, חולון, יבנה ואשדוד.

בסך הכל, הביקוש לדיור ב־17 הערים הפופולאריות (אלה שבהן הביקוש עלה על 500 יחידות דיור) הסתכם בשנת 2012 ב־39,369 יחידות דיור. מתוכן, ביקוש ל־3,136 יחידות דיור נרשם בערי הפריפריה בית שמש, באר שבע ואשקלון. המדובר ב־8% בלבד מהביקוש לדירות.

מנתוני הלמ"ס עולה עוד, כי בשנת 2012 כמעט שליש מהביקוש לדירות התרכז במחוז המרכז: 31% מהביקוש נרשם במרכז, ועוד כ-15% מהביקוש נרשם במחוז תל אביב. כלומר, כמעט מחצית (46%) מהביקוש לדירות בישראל כולה מתנקז אל אזור המרכז.

יצוין כי, בשנת 2011 המצב לא היה שונה בהרבה - כלל הביקוש לדירות ב־17 ערים הסתכם במספר זהה (כ־39 אלף יחידות דיור); רשימת הערים המבוקשות, בסדר יורד לפי כמות מבוקשת של דירות היתה דומה, כאשר בעשירייה הפותחת מוקמו: תל אביב (2,800 יחידות דיור), ירושלים (1,858 יחידות דיור), פתח תקווה (1,541 יחידות דיור), נתניה (1,500 יחידות דיור), ראשון לציון (1,420 יחידות דיור), יבנה (1,172 יחידות דיור), חולון (1,170), אשקלון (1,072 יחידות דיור), רחובות (1,027 יחידות דיור) ובאר שבע (870 יחידות דיור).

בפריפריה זועמים

חשוב להדגיש כי דירות חדשות מהוות כחמישית משוק הנדל"ן למגורים וכי מרבית העסקאות מתבצעות בשוק הדירות מיד שנייה. עם זאת, המגמות במכירות ובמחירים בשני תתי־השווקים הללו דומות על פי רוב. לדוגמה: המחיר הממוצע של דירה חדשה בישראל עמד ברבעון הראשון של השנה על 1.5 מיליון שקל, עלייה ריאלית בשיעור של 6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד; מחיר דירה מיד שנייה עומד על 1.13 מיליון שקל, עלייה של 5% בהשוואה לרבעון הראשון של 2012. כך על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון. כלומר, שני תתי־השווקים נעים באותה מגמה.

יונה יהב. "בונים רק את מדינת תל אביב" צילום: פיוטר פליטר

נראה כי המדינה מתכוונת לתכנן בנייה מסיבית למגורים בדיוק באזורים בהם יש ביקוש גדול לדירות, אבל בפריפריה זועמים. ראש עיריית חיפה יונה יהב תקף אתמול את החלטת ועדת המשנה לתכנון נושאים תכנוניים עיקריים לקדם היום שינוי בתכנית המתאר הארצית, שיכלול תוספת של 90 אלף יחידות דיור בתל אביב. "מה שמדינת ישראל עושה ברבע המאה האחרונה היא לבנות רק את מדינת תל אביב", אמר יהב. "מאיפה לדעת מינהל התכנון יגיעו האנשים האלה? מקנדה מברזיל או מאנטרקטיקה? הם יגיעו מהצפון או מהדרום. אנחנו לא פריפריה. אנחנו מרכז הצפון".

יהב הוסיף כי "בניית 90 אלף יחידות דיור במרכז היא בדיחה גרועה במקרה הרע או גיליוטינה במקרה הרע יותר. אין בעולם מדינה המתבססת על מרכז אחד וזו סכנה קיומית למדינת ישראל".