מה המצב בשוק הדיור? תלוי את מי שואלים

הממשלה רוצה להוריד את מחירי הדיור, אולם אין בידיה נתונים אחידים על מצב השוק ומחירי הדירות. כך עולה מתוכנית הדיור הממשלתית שתובא היום לאישור קבינט הדיור בראשותו של שר האוצר יאיר לפיד. מפרק הנתונים בתוכנית עולה כי למדינה יותר מבסיס נתונים אחד לשוק הנדל"ן למגורים, והדבר יוצר בלבול וקושי בקבלת החלטות הנתמכת על נתונים אחידים.

כיום, בכל רבעון מספקים בנפרד משרד השיכון, משרד האוצר, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השמאות הממשלתי נתונים שונים על שוק הדיור, שלעתים אף סותרים זה את זה ומעלים שאלות על הכפילות והמשאבים המיותרים.

לדברי השמאי אייל יצחקי, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, "זה לא מכבד את הממשלה שבהפרשים של ימים יוצאים נתונים אחרים מהמשרדים השונים. מה שקורה היום זה בזבוז משאבים וכספי ציבור". יצחקי הוסיף כי "לכל גוף יש מתודולוגיה משלו, והוא מנפה עסקאות חריגות באופן אחר. התוצאה שונה מגוף לגוף".

ארבעה משרדים - ארבע מתודולוגיות

עד היום משרד האוצר דיווח על מחירי דירות חדשות, השמאי הממשלתי בוחר את המוצר הנפוץ ביותר - דירות 4 חדרים ישנות וחדשות - והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משקללת את כל גודלי הדירות. משרד השיכון, שסקירתו חדשה יחסית, מפרק את הנתונים לדירות חדשות וישנות בגדלים שונים ב־75 ערים ויישובים ברחבי הארץ. הבעיה היא שחדשות לבקרים הכותרות זועקות מספרים אחרים, מה שמבלבל את השחקנים בשוק הנדל"ן למגורים לרבות הצרכן ומתווי המדיניות.

כך למשל, בחודש מאי התפרסמו דיווחים על מחירי הדירות ברבעון הראשון של 2013. משרד השיכון דיווח כי המחיר הממוצע של דירה חדשה בישראל היה ברבעון הראשון של השנה 1.5 מיליון שקל, עלייה ריאלית בשיעור של 6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד; ומחיר דירה מיד שנייה עמד על 1.13 מיליון שקל, עלייה של 5% בהשוואה לרבעון הראשון של 2012. זאת, בהתייחס למחירים הכלל־ארציים. מחירי הדירות לפי חדרים מתפרסמים על ידי משרד השיכון לפי ערים בלבד. על פי נתוני הלמ"ס, מחיר ממוצע של דירה בבעלות הדיירים (מיד שנייה) עמד ברבעון הראשון של השנה על 1.2 מיליון שקל, זינוק של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ואילו השמאי הממשלתי דיווח כי מחירי דירות 4 חדרים עלו ב־5% בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד. משרד האוצר טרם פרסם את הנתונים.

מחאת הדיור. במצב הקיים לא ניתן לקבל תמוה מלאה על הפעילות בשוק הנדל"ן צילום: עמית שאבי

מי צריך את המידע הזה ולמה הוא חשוב?

הבסיס לבחינת מצב השוק הוא נתונים השוואתיים, איכותיים ופרטניים על מחירי הדירות, היקפי מכירתן, התחלות בנייה, וכל אינדיקטור אחר שעשוי להצביע על החרפה בקצב עליית מחירי הקרקעות והדירות.

המדינה צריכה בראש ובראשונה את המידע המדויק כדי להתוות מדיניות ולדעת אם היא מצליחה לעמוד ביעדיה. ללא נתונים אחידים ומדויקים, הממשלה למעשה לא מעודכנת בנעשה בשוק הנדל"ן למגורים.

במקביל, נתוני הדיור אמורים לסייע לאנשי מקצוע כמו יזמים וקבלנים, ולא פחות חשוב, לציבור רוכשי הדירות. הנתונים הללו אמורים לסייע לצרכנים להגיע להחלטות מושכלות ולא להיגרר כעדר למהלכים של רכישה או מכירה שאינם תואמים לשוק ועשויים לנפח או למוטט אותו.

יש לציין כי כבר בממשלה הקודמת הובן כי מדובר בכשל מערכתי והוחלט על הקמת ועדת היגוי בין־משרדית, אך זו לא הגישה מסקנותיה. "המידע עדיין מפוזר על פני מספר מערכות רב", נכתב בהסבר לתוכנית החדשה, "במצב הקיים לא ניתן להצליב מידע ולייצר תמונה מלאה על הפעילות בשוק הנדל"ן".

תוכנית האחדת הנתונים תרוכז על ידי המועצה הלאומית לכלכלה, ויוקצה לה תקציב של 5 מיליון שקל בשנה. בדברי ההסבר נכתב עוד כי "להיעדרו של מידע זה השלכות שליליות משמעותיות על שוק הנדל"ן. עבור גורמי הממשלה, הדבר מקשה על קבלת החלטות מדיניות בזמן אמת המתבססות על נתונים זמינים ואמינים. בשוק הנדל"ן, היעדרו של מידע זה מחייב קבלת החלטות בתנאי אי־ודאות ומקשה על קידום עסקאות. לצורך קבלת תמונה מאוחדת, דרושה יצירת תשתית שתאפשר שילוב נתונים ממוחשב".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי "במהלך 2012 התקיימו כמה דיונים בראשות מנכ"ל האוצר. בעקבות הדיונים החלה רשות המסים בקידום הדיווח המקוון שיאפשר הפקת נתונים איכותיים יותר מעסקאות במקרקעין. המטרה איננה להפיק דו"ח יחיד, אלא לשפר את איכות בסיסי הנתונים הממשלתיים ולאפשר עיבודים חדשים ואיכותיים יותר לכלל הגורמים".

ממשרד השיכון נמסר כי "שיפור מסד הנתונים במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית מיועד לטיוב מאגרי המידע והאחדת רישום, הנגשת המידע ופיתוח מדדים. למעשה, מדובר בהרחבת בסיס המידע הקיים תוך ריכוז כל הגורמים בתחום. תוכנית הדיור הממשלתית, כאמור, מתייחסת להאחדת בסיס רישום המידע ואינה מיועדת למנוע מהגופים השונים לנתח את המידע הקיים. המחקרים והסקירות של המשרד מבוצעים במסגרת הפעילות השוטפת, לצרכים פנימיים, תוך הנגשת המידע לציבור".

מהלמ"ס נמסר שראוי שמשרד האוצר, שמוביל את הנושא, יתייחס לדברים.