הפספוס של תוכנית הדיור הממשלתית

"מצוקת הדיור גדולה, המחירים גבוהים ועל הממשלה לטפל בעניין בעדיפות גבוהה ובעיקר בכוחות מאוחדים" - כך מסר אתמול שר הבינוי והשיכון אורי אריאל עם פרסום הנתונים הקשים שבדו"ח ענף הבנייה לרבעון הראשון.

לדבריו, "בתקופה הקרובה ידון קבינט הדיור בהצעות חדשות של משרד הבינוי והשיכון שמטרתן להתמודד עם עליית מחירי הדיור. הנתונים מלמדים שוב על הנחיצות בהגדלה משמעותית של שיווק הקרקעות והתחלות הבנייה, ופתרון קשיי המימון של ענף הנדל"ן ובעיית המחסור בידיים עובדות. ללא מאמץ ממשלתי אמיתי הזוגות הצעירים ימשיכו להתקשות לרכוש דירה".

בשבוע שעבר אישר קבינט הדיור של הממשלה בראשות שר האוצר יאיר לפיד את רוב תוכנית הדיור הממשלתית שהוא גיבש עם שרי השיכון והפנים. האם וכיצד תוקפת התוכנית את הבעיות העיקריות העולות מהדו"ח של משרד השיכון?

ראשית הממצאים החיוביים: בחודשים ינואר עד אפריל מכרה רשות מקרקעי ישראל קרקע לבניית 15.5 אלף יחידות דיור חדשות - יותר מהכמות ששיווקה בשנת 2012 כולה. נראה כי הרשות תוכל לעמוד ביעד השנתי שהציבה לה הממשלה - לשווק קרקע ללא פחות מ־25 אלף יחידות דיור.

גם ההחלטה להקים 150 אלף יחידות דיור להשכרה בשנים הקרובות עשויה - אם תיושם - לתרום להורדה במחירי הדיור, בעיקר בדיור להשכרה, משום שמדובר במאסה אדירה של דירות חדשות לגמרי שייכנסו לשוק הדיור.

עם זאת, התוכנית לבטל את הפטור הקיים כיום ממס רכישה (למעט על רוכשי דירה ראשונה), מעלה את מחירי הדירות ואת גובה המינוף (נתח ההלוואה ממחיר הדירה). בראשית 2014 צפויה להיכנס לתוקף מדרגת מס רכישה חדשה בשיעור של 3.5% על הסכום שעד 1.47 מיליון שקל. משמעות הצעד: עלייה של כ־51 אלף שקל במחיר הדירה הממוצעת. המהלך ישפיע על בעיקר על משפרי דיור ומצמצמי דיור, שמשקלם מסתכם ב־35% מסך עסקאות הנדל"ן למגורים במשק (וכ־43% מתוך העסקאות בדירות חדשות). העלאת מס הרכישה "מעודדת רכישת דירה ראשונה גדולה ויקרה תוך הגדלת מינוף במטרה לצמצם מעבר דירה עתידי" הזהירו במשרד השיכון.

בנוסף, התוכנית אינה נותנת כרגע משקל רב לדיור בר השגה, שהוא אחד הכלים המרכזיים עליהם דובר בדרך להורדה של מחירי הדירות. דיור בר השגה אמור להתאפשר בתוכנית על ידי בנייה במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן", שבהם זוכה היזם שמציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה. הקרקע במכרזים אלה נמכרת לקבלנים בסבסוד עמוק, מה שמאפשר לזכאים לרכוש דירות במחירים נמוכים בכ־20% ממחירי השוק.

 אך בעוד השרים וחברי הכנסת מתקוטטים על הקריטריונים לזכאות לדיור בר השגה - בפועל, מימדי המיזם אפסיים - מתחילת השנה הוחל בבניית 550 יחידות דיור בנות השגה, מתוכן 263 בבית"ר־עילית החרדית. זאת לעומת 826 דירות בנות השגה ב־2012, ו־600 דירות ב־2011, כשמספר לא מבוטל מהן בערים עם צביון חרדי או דתי. בשורה התחתונה זו, טיפה בים שלא תעזור להרבה אנשים וגם לא תשפיע משמעותית על רמות המחירים.